“Giật mình” với đề xuất mua chung cư 50 năm

Tại dự thảo Luật Nhà ở 2013 sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo đưa ra 2 phương án về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Phương án thứ nhất quy định cụ thể thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, nhà chung cư được quy định cụ thể về thời hạn sở hữu căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình (50 năm, 70 năm). Hết thời hạn sử dụng này, có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền nhà chung cư không còn sử dụng được thì chấm dứt quyền sở hữu nhà ở chung cư, các chủ sở hữu thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà ở. Phương án 2 quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai. Phương án này thì nhà chung cư không có thời hạn sở hữu mà thực hiện theo pháp luật về đất đai là ổn định, lâu dài.

Theo nhận định từ ông Lê Hữu Nghĩa - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tùy từng quốc gia trên thế giới, có nước cho sở hữu 50 năm, có nước 70 năm, thậm chí 99 năm và cũng có nước thời hạn lâu dài. Đương nhiên, thời hạn 50 năm hay lâu dài thì quyền lợi đi kèm và giá mua khác nhau. 

“Người dân luôn mong muốn sở hữu vĩnh viễn nhưng cần hiểu rằng, những tòa chung cư chỉ tồn tại giới hạn theo độ bền. Hiện nay, Luật Xây dựng quy định, đối với công trình chung cư độ bền là 50 năm. Sau 50 năm phải thực hiện giám định lại, nếu công trình đó chất lượng còn tốt thì cho tiếp tục sử dụng, có thể gia hạn 20 năm. Kết thúc 20 năm lại giám định nữa”, ông Nghĩa nói.
Tuy nhiên, câu chuyện ở đây là trong trường hợp chất lượng công trình tại thời điểm giám định không đảm bảo thì buộc phải phá dỡ. Câu chuyện là tại thời điểm phá dỡ, sẽ giải quyết như thế nào cho người dân? Không lẽ họ mất trắng tài sản và ra đường?

Theo quan điểm của ông Nghĩa, nếu phá dỡ công trình sau 50 năm thì quyền của người dân đối với miếng đất đó vẫn phải được bảo vệ. Người dân không phải tốn tiền mua lại đất nhưng cần bỏ tiền cùng xây dựng lại tòa nhà đó. Ví dụ, chung cư có 100 căn hộ, cần 100 tỷ đồng để xây dựng lại sau 50 năm thì tất cả những hộ dân ở đó, mỗi hộ cần đóng 1 tỷ đồng để tạo nên diện mạo mới của tòa chung cư, rồi họ lại được tái định cư ở đúng căn nhà cũ với thiết kế và xây dựng y chang. Đồng nghĩa, người dân tiếp tục sử dụng vòng đời mới của căn nhà.

Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tại nhiều nước trên thế giới cũng đã có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như: Mỹ (99 năm), Singapore (90 năm), Trung Quốc (70 năm), Thái Lan (30 năm)… Về mặt tích cực, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư giúp hạ giá thành sản phẩm căn hộ, giúp người dân đa dạng các hình thức sở hữu nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế. Ngoài ra, đề xuất này giúp công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị được thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, tính mạng cho người dân. Nhưng về mặt tiêu cực, quy định này có thể sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua nhà ở, vì từ trước tới nay đã hình thành thói quen trong quan điểm nhà ở là sở hữu lâu dài, vĩnh viễn.

Nhìn từ thực tiễn, văn hóa chung của người Việt, nhà ở không chỉ là nơi ở mà còn có giá trị thừa kế, của để dành. Hiện tại, trừ 2 đô thị lớn nhất nước là Hà Nội và TPHCM, 61 tỉnh, thành còn lại rất khó bán được căn hộ chung cư, ngoại trừ khu vực lõi các đô thị trung tâm, vì hầu hết người dân chưa có thói quen ở chung cư. Nếu đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn 50 năm được thông qua, sẽ là “cú sốc” với thị trường, khiến người dân càng thêm hoang mang và không còn mặn mà với loại hình nhà ở này.

Chị Nguyễn Thị Ngọc (sống ở chung cư quận 7) chia sẻ, để mua được căn chung cư ở Sài Gòn không đơn giản, nó là một tài sản lớn, có căn chung cư giá trị lớn mà chỉ có thời hạn 50-70 năm thì người dân sẽ không mua. “Vợ chồng phải dành dụm và tích cóp mới được vài tỷ mua căn chung cư. Đây không những là nơi an cư lập nghiệp mà còn là tài sản của cả nhà. Với đề xuất như trên thì chẳng khác nào ném tiền qua cửa sổ. Rồi khi hết thời hạn gia đình tôi sẽ ở đâu, con cháu tôi sẽ sinh sống như thế nào? Chưa kể, sau 50 năm nữa chắc chắn giá đất sẽ tăng gấp nhiều lần so với thời điểm hiện nay thì chúng tôi mất trắng hay sao”, chị Ngọc than thở.

Đồng quan điểm, anh Võ Thái Hoàng (huyện Nhà Bè) cho rằng đề xuất căn hộ sở hữu bao nhiêu năm thì cơ quan quản lý nhà nước cũng phải chú ý đến quyền lợi của người dân mua nhà để ở. Ngôi nhà là tài sản tích góp cả đời của người dân, là tài sản để lại cho con cháu. Nếu hết 50 năm hoặc khi công trình chung cư xuống cấp, nguy cơ mất an toàn thì Nhà nước phải có phương án bồi thường hoặc có tái định cư chỗ ở mới cho người dân.

“Nếu chỉ sở hữu 50 năm rồi hết thời hạn người dân mất luôn nhà. Quy định như vậy thì không ai muốn mua căn hộ chung cư nữa, kể cả giảm giá so với thị trường hiện nay. Thu nhập phần lớn người dân đều thấp, mua căn hộ cũng trả góp ngân hàng cả đời nên luật phải bảo vệ quyền lợi an cư cho người dân và cân bằng các phân khúc bất động sản trên thị trường. Các thành phố lớn đất chật người đông, người có thu nhập thấp làm sao có được nhà ở trong khi nhà nước đang cố gắng phát triển nhà ở xã hội cho người dân” - anh  Hoàng nói.

Nhận định về đề xuất này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam phân tích, xét về góc độ xã hội, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những TP lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý. Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. “Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại”, ông Khương nhấn mạnh.      

Dưới góc độ các doanh nghiệp nhìn nhận, nếu quy định căn hộ chung cư chỉ có thời hạn 50 năm thì nhà mặt đất sẽ tăng giá cao do tính chất sở hữu lâu dài. Từ đó, tác động tới thị trường BĐS. Chung cư chỉ cho thời hạn 50 năm thì chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn vì tồn kho nhiều. Người dân giảm nhu cầu mua căn hộ do tâm lý muốn sở hữu lâu dài. Dự án không bán được, thiếu vốn xoay vòng nên không thể triển khai các dự án tiếp theo. Hệ lụy, nhiều ngành nghề ăn theo BĐS sẽ đi xuống, ảnh hưởng chung nền kinh tế. Và nhà là tài sản lớn đối với người dân, quy định sở hữu 50 năm nghĩa là sau thời hạn đó, người dân gần như mất đi toàn bộ tài sản của mình.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kiến nghị tại thời điểm hiện nay chưa nên quy định sở hữu căn hộ có thời hạn 50 năm để phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân, không gây biến động thị trường và xã hội. Người dân vẫn mang tập quán mong muốn được sở hữu căn hộ chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu. Việc xử lý nhà chung cư hết tuổi thọ, nguy hiểm cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

“Hiệp hội đề xuất khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư theo hình thức đầu tư dự án căn hộ dịch vụ (serviced apartment) với thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm, giá bán chỉ bằng 70 - 80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn để khách hàng lựa chọn và làm quen dần với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn” - ông Châu nói