Giải phóng mặt bằng: Khi doanh nghiệp đổ lỗi cho cơ quan nhà nước

“Quân cờ” của doanh nghiệp

Một thực tế không thể phủ nhận, tiến độ của bất kỳ dự án nào đều phụ thuộc một phần vào khâu giải phóng mặt bằng. Chỉ khi khâu đầu tiên được thực hiện trôi chảy thì nhà thầu mới có thể tiến tới thực hiện, triển khai dự án.

Giải phóng mặt bằng là một quy trình phức tạp và thực sự là một bài toán hóc búa với các cơ quan chức năng có thẩm quyền thực hiện.Có nhiều yếu tố tác động đến quá trình giải phóng mặt bằng như chính sách, đơn giá bồi thường, sự vận động của đơn vị giải phóng mặt bằng với các hộ dân, thỏa thuận về giá cả giữa đôi bên... Bao nhiêu yếu tố là bấy nhiêu nguyên nhân có thể khiến quá trình giải phóng mặt bằng chậm tiến độ hơn so với dự kiến.

Và dường như, bởi đã nắm rõ quy trình này, nên nhiều năm nay, không ít doanh nghiệp đã sử dụng việc giải phóng mặt bằng như mộtlý do cốt yếuđể giải thích cho tình trạng chậm tiến độ chung của toàn dự án. Bởi ở đâu cũng dễ dàng nghe thấy những giải trình rằng giải phóng mặt bằng là giai đoạn "xương" và "khó nhằn" nhất với các doanh nghiệp phát triển dự án; vì giải phóng mặt bằng chậm nên dự án chậm "về đích"... Phần "lỗi" nghiễm nhiên đã được đẩy về phía cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng lấy đất sạch cho dự án.

Thực tế, có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn đến tình trạng chậm giải phóng mặt bằng. Trong đó, có trường hợp vì cơ quan chức năng có nhiệm vụ giải phóng mặt bằng không giải quyết được các khúc mắc liên quan dẫn đến tình trạng chậm tiến độ. Tuy nhiên, cũng không ít trường hợp, việc "chậm giải phóng mặt bằng" chỉ là một cái cớ. Để kéo dài thời gian triển khai dự án. Từ đó, có thểđẩy mức tổng vốn đầu tư lên cao, gia tăng giá trị của quỹ đất đối ứng.

Vì sao lại như vậy? Nguyên nhân là bởi, hiện nay,trong hợp đồng BT, giải phóng mặt bằng được coi là một yếu tố then chốt trong việc tạo ra cán cân giá trị đối ứng. Đây là hạng mục có thể đẩy tổng mức vốn đầu tư lên cao khi việc xác định khối lượng của chi phí này đôi lúc còn “nhập nhèm”. Và cũng bởi như đã nói ở trên, trách nhiệm của giải phóng mặt bằng thuộc về cơ quan chức năng nhà nước nên doanh nghiệp dễ dàng có cái cớ để “đổ lỗi”.

(Ảnh minh họa)

Yếu tố làm thay đổi cán cân trao đổi

Phân tích rõ “vai trò” làm thay đổi giá trị hợp đồng BT của khâu giải phóng mặt bằng, cần đánh giá chi phí giải phóng mặt bằng ở hai khía cạnh.

Thứ nhất, chi phí giải phóng mặt bằng là “tấm bùa hộ mệnh” an toàn cho doanh nghiệp tham gia dự án BT. Khi tiến hành ký kết hợp đồng BT, doanh nghiệp sẽ được quyền nhận quỹ đất tương ứng. Đổi lại, doanh nghiệp sẽ tự bỏ vốn ra để thực hiện dự án xây dựng cơ sở hạ tầng (mà thông thường là các tuyến đường). Để thực hiện dự án, đơn vị quản lý nhà nước như quận/huyện, thành phố/tỉnh sẽ đảm nhiệm vai trò giải phóng mặt bằng. Quá trình nghiệm thu giải phóng mặt bằng với khối lượng tới đâu thì việc triển khai dự án sẽ thực hiện đến đó. Quy định nêu rõ, chính quyền quận/huyện có trách nhiệm bàn giao “mặt bằng sạch” toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng.

Cần phải hiểu rằng, trách nhiệm giải phóng mặt bằng thuộc về cơ quan chức năng nhưng triển khai dự án thuộc về doanh nghiệp. Bản chất, doanh nghiệp không phải là đơn vị thực hiện khâu giải phóng mặt bằng, nên khi dự án chậm tiến độ, họ sẵn sàng có cớ… đẩy cho khâu giải phóng mặt bằng chậm.

Quỹ đất đã được nhận, sản phẩm địa ốc đã hoàn thành và doanh nghiệp bắt đầu thu cả vốn lẫn lời nhưng cuối cùng tuyến đường lại chưa hoàn thành. “Tại anh hay tại ả” chưa rõ sự phân minh nhưng thiệt hại và thất thu ngân sách là điều chắc chắn xảy ra và còn lợi thế hẳn nhiên sẽ nghiêng về doanh nghiệp. Và khi được hỏi, "tại sao dự án chậm tiến độ" thì doanh nghiệp chỉ cần nhẹ nhàng mà trả lời: "Do khâu giải phóng mặt bằng chưa xong"...

Thứ hai, hạng mục chi phí giải phóng mặt bằng nằm trong tổng mức vốn đầu tư. Đối với dự án BT, giá trị quỹ đất được giao cho doanh nghiệp sẽ tương đương với tổng mức vốn đầu tư. Và khi tổng mức vốn đầu tư được đẩy cao, doanh nghiệp sẽ được quyền nhận quỹ đất lớn.

Thế nhưng, chi phí giải phóng mặt bằng được đánh giá là một biến sốdễ đổi. Để tạo chênh lệch lợi nhuận cho mình, nhà thầu có thể đẩy mức giá lên dù đơn vị thực hiện thuộc về cơ quan quản lý nhà nước. Khi giải ngân chậm, tính toán không sát thực tế, hệ quả là khối lượng bị phát sinh, trượt giá dẫn tới chi phí giải phóng mặt bằng tăng. Đặc biệt, nếu có sự "móc ngoặc" của 2 bên thì chi phí giải phóng mặt bằng có thể tăng theo cấp số nhân, rời xa khoản chi phí thực tế bỏ ra.

Nhìn nhận sòng phẳng rằng, trong khâu báo cáo nghiên cứu khả thi đã phảicóchi phí giải phóng mặt bằng và chi phí dự phòng. Đã có rất nhiều dự án bị đội tổng mức vốn đầu tư thì không có lẽ nào, đơn vị thực hiện báo cáo khả thi lại thiếu đi kinh nghiệm trong lập chi phí dự phòng. Và giả sử nếu thiếu đi kinh nghiệm trong lập báo cáo nghiên cứu khả thi thì rõ ràng, cần xem xét lại năng lực của doanh nghiệp này. Ở trường hợp khác, có thể đây là "dụng ý" của doanh nghiệp khi dự trù một con số để đi tăng tính cạnh tranh trong khâu duyệt dự án nhưng cuối cùng, thực tế lại tạo ra con số gấp nhiều lần so với trước. Kết quả, tổng mức đầu tư gia tăng, quỹ đất phát sinh đối ứng càng lớn.

Thử hỏi, nếu dự án nào cũng vậy, nếu như cứ dự trù 1 số, thực tế lại là một con số khác thì thành phố lấy đâu ra quỹ đất để đền bù cho doanh nghiệp. Dĩ nhiên, ở đây xét tới trường hợp doanh nghiệp đang có ván bài lợi dụng chi phí giải phóng mặt bằng để đội tổng mức vốn đầu tư. Bởi thực tế ở Việt Nam, giải phóng mặt bằng luôn là vấn đề khó giải quyết.

Có lẽ, đã đến lúc câu chuyện chi phí giải phóng mặt bằng cần xử lý tận gốc. Hơn hết, vấn đề phân định trách nhiệm giữa đơn vị thực hiện và nhà thầu xây dựng cần rõ ràng. Không thể để một bên là cơ quan quản lý nhà nước thực hiện còn chi phí doanh nghiệp bỏ ra nhưng cuối cùng chi phí đó là cơ hội để chính doanh nghiệp có thể tìm kiếm một quỹ đất lớn.

Đừng để chi phí giải phóng mặt bằng trở thành “tấm bùa hộ mệnh" cho những doanh nghiệp đang tìm kiếm quỹ đất vàng bằng hợp tác BT. Bởi hệ lụy cuối cùng là sự thất thoát ngân sách Nhà nước cũng như phá vỡ tính công bằng và minh bạch trong thị trường bất động sản.

Nhật Minh