Giải cứu thị trường bất động sản theo cách nào, nếu không thể “bơm” thêm tiền?

Khó nới room tín dụng bất động sản cuối năm

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây có Công văn số 8253/NHNN-CSTT gửi các tổ chức tín dụng và các chi nhánh ngân hàng nước ngoài về việc tăng trưởng tín dụng năm 2022.

Theo đó, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng còn hạn mức tăng trưởng tín dụng chủ động cân đối điều hòa nguồn vốn, tỷ lệ đảm bảo an toàn, tích cực giải ngân tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là những lĩnh vực ưu tiên như: nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và lĩnh vực là động lực tăng trưởng của nền kinh tế theo chủ trương của Chính phủ.

Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng phải đảm bảo thanh khoản ổn định, an toàn hoạt động ngân hàng, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

NHNN cho biết, tình hình thực hiện chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của các tổ chức tín dụng cho thấy đến nay tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 11,5% so với chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2022 khoảng 14%. Do đó, vẫn còn dư địa để cho các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tiếp tục tăng trưởng tín dụng, đáp ứng nhu cầu vốn của doanh nghiệp, người dân, góp phần hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Như vậy, thông điệp của Ngân hàng Nhà nước rất rõ ràng là kiên định mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022, có sự linh hoạt với diễn biến vĩ mô. Và việc kỳ vọng room tín dụng được nới thêm cũng ở mức khá ít, chứ khó có thể ở mức cao vào tháng cuối năm 2022.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 là 14%, mức này cao hơn năm 2020 - 2021, lần lượt 12,17% và 13,61%. Như vậy lượng tiền vào nền kinh tế vẫn tương đương mọi năm, thậm chí nhỉnh hơn.

Theo ông, hiện dư nợ tín dụng/GDP của Việt Nam ở mức 124%, thuộc nhóm cao nhất thế giới theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới (WB). Vì thế mục tiêu cần được ưu tiên lúc này là đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính, tiền tệ, đồng thời kìm lạm phát. Việc nới room tín dụng cao hơn nữa sẽ dẫn đến rủi ro lạm phát.

Riêng với lĩnh vực bất động sản, trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước luôn phát đi cảnh báo và kiểm soát chặt hoạt động cho vay bất động sản. Ngân hàng Nhà nước đồng thời cũng yêu cầu các ngân hàng dành ra một tỷ lệ nhất định trong tổng dư nợ để cho vay lĩnh vực này nhằm giảm rủi ro.

Vì vậy, tăng trưởng cho vay với lĩnh vực bất động sản cũng dần hạ nhiệt từ mức trên 26% trong năm 2018, giảm còn 12% trong năm 2020 và duy trì ở mức này trong năm 2021. Tín dụng bất động sản chiếm khoảng 18 - 20% trong tổng dư nợ nền kinh tế. Trong cơ cấu tín dụng bất động sản, cho vay mua bất động sản để sử dụng chiếm 68%, còn lại là kinh doanh bất động sản.

Số liệu mới nhất, được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng nêu trong báo cáo gửi Quốc hội là tới cuối tháng 9, tín dụng đạt gần 11,6 triệu tỷ đồng, tăng xấp xỉ 11% so với cuối năm ngoái - mức cao nhất so với cùng kỳ nhiều năm, trong đó, vốn “chảy” vào bất động sản tăng gần 15,7% so với cùng kỳ.

Những con số trên cho thấy, tín dụng bất động sản vẫn ở mức cao, những lo ngại xảy ra trên thị trường vẫn có. Đồng thời việc nới room tín dụng bất động sản vào tháng cuối năm 2022 khó xảy ra như một số dự báo.

Vốn đầu tư công và kỳ vọng giải cứu thị trường bất động sản

Một số chuyên gia cho rằng, bơm thêm 1 - 2% room tín dụng để thị trường bất động sản có thêm oxy là hoàn toàn khả thi nếu vốn được bơm đúng địa chỉ. Dù vậy, khả năng này rất khó xảy ra. Trong bối cảnh việc bơm thêm tiền vào bất động sản lúc này khả năng cao là không khả thi, thì giải pháp nào để tăng vốn cho thị trường?

Theo giới phân tích, vai trò của đầu tư công là rất lớn đối với sự phát triển và tăng trưởng của một nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Thậm chí, đầu tư công được xem là “biến số” của thị trường bất động sản. Khi đầu tư công được đẩy mạnh, đặc biệt là các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được chú trọng triển khai, thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi lớn, thu hút nhiều nhà đầu tư, thanh khoản sản phẩm tốt, giá bất động sản tăng lên.

Ngược lại, đầu tư công ì ạch, chậm giải ngân vốn, thị trường bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng nhất định. Các dự án nhà ở, văn phòng, khu công nghiệp sẽ có khả năng chậm tiến độ, đất nền giảm giá, nhà đầu tư lỗ khi thanh khoản sản phẩm giảm mạnh.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, khi kênh tín dụng và trái phiếu đang gặp khó thì giải ngân đầu tư công sẽ giải quyết được nhiều vấn đề.

“Giải ngân được đồng nghĩa mấy trăm nghìn tỷ đồng đầu tư công được đưa vào thị trường. Tiền đi vào những doanh nghiệp cung cấp nguyên, vật liệu xây dựng, từ những doanh ngành thép, xi măng, đá cát, nhựa đường đến những doanh nghiệp thi công xây dựng. Hoạt động sản xuất của nền kinh tế được kích thích nhiều hơn, tạo ra nhiều việc làm hơn. Hiện các doanh nghiệp nợ lẫn nhau rất lớn, nếu thúc đẩy được đầu tư công, các doanh nghiệp sẽ có tiền thanh toán cho nhau”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nói.

Chuyên gia này cũng kỳ vọng đến hết 30/1/2023, giải ngân đầu tư công sẽ đạt 95% do vốn đầu tư công thường tăng tốc giải ngân vào cuối năm.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao của Savills đánh giá, để phục hồi kinh tế và phát triển thị trường địa ốc năm 2023 cần tiến hành đồng bộ nhiều giải pháp: giải ngân đầu tư công, bơm tiền vào nền kinh tế thông qua các gói hỗ trợ, kích cầu… cho cộng đồng doanh nghiệp.

“Việc giải ngân các dự án đầu tư công chậm trễ là thiệt thòi cho nền kinh tế và ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản trong việc kết nối vùng từ đô thị đến các thành phố vệ tinh. Để phát triển các dự án đại đô thị này rất cần các dự án hạ tầng huyết mạch để kết nối kinh tế vùng”, ông Khương nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc FiinGroup cũng đưa ra ý tưởng các ngân hàng lớn có thể phát hành trái phiếu dài hạn 10 năm để có nguồn tiền hoặc cần cân nhắc sửa đổi nâng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Trong trường hợp ngân hàng kẹt thanh khoản, có thể dùng một phần tiền đầu tư công mua trái phiếu dài hạn của ngân hàng, giải quyết vấn đề có tiền để hỗ trợ. Từ đó, doanh nghiệp bất động sản cũng có thể phát hành trái phiếu, gia tăng vốn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, vốn đầu tư công là theo kế hoạch được Quốc hội giao. Việc thay đổi ra sao sẽ phải được Quốc hội cho phép. Ngoài ra, xét các đối tượng đầu tư công theo Luật Đầu tư công, sẽ rất khó để sử dụng vốn công hỗ trợ doanh nghiệp tư nhân không thuộc đối tượng chính sách.

Thực tế cho thấy, trong năm 2021, trong bối cảnh đại dịch Covid-19 diễn biến căng thẳng, vốn đầu tư công đã có sự điều chuyển rất linh hoạt. Những sự điều chuyển từ dự án chậm giải ngân, sang dự án giải ngân nhanh, hiệu quả, là điều cần thiết và vẫn đảm bảo trong quy định về đối tượng đầu tư công. Như vậy, mặc dù nhiều doanh nghiệp đã và đang rất mong đợi vào khả năng hiện thực hóa của đề xuất dùng vốn đầu tư công “cứu” thị trường trái phiếu, kéo theo đó cũng là “cứu” thị trường bất động sản, song để việc này trở thành hiện thực vẫn còn khá xa vời./.