Giá đất sát thị trường sẽ hạn chế đầu cơ, sốt ảo

Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng thực tế khung giá thấp hơn thị trường rất nhiều, đặc biệt là ở các đô thị khung giá chỉ bằng khoảng 30% so với thị trường. Ví dụ, giá đất khu vực trung tâm Hà Nội (như Hàng Ngang, Hàng Đào) hay TP.HCM (như Đồng Khởi), thị trường khoảng 1 tỷ đồng/m2, nhưng khung giá thì chỉ hơn 300 triệu đồng. Mặc dù trong luật có quy định về việc nhân hệ số lên tới 2 lần, như vậy cũng mới bằng 60% giá thực tế. Thị trường đất đai méo mó vì cơ chế hai giá là nguyên nhân khiến khiếu khiện đất đai kéo dài và ngày một gia tăng, dự án không thể triển khai do tranh chấp giải phóng mặt bằng.

Theo các chuyên gia, việc đưa bảng giá đất về sát với giá thị trường cùng với các công cụ kiểm soát về thuế giúp hạn chế đầu cơ đất đai, tạo sốt ảo.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó vấn đề về bỏ khung giá đất để chuyển sang xác định biểu giá theo thị trường khiến nhiều người lo ngại có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên, đẩy giá nhà tăng theo kéo theo giấc mơ mua nhà của người dân càng xa vời.

Chia sẻ về vấn đề này tại Tọa đàm "Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn, qua đó chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán đưa ra các phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại lớn hơn dù có thể chi phí đầu vào cao hơn.

Mỗi chủ trương đều có mặt lợi và hại. Vì vậy, cần có cách làm, hướng đi rõ ràng cho người dân, doanh nghiệp nhằm phát huy điểm tốt và hạn chế tiêu cực. Bỏ khung giá đất sẽ có lợi hơn có hại. "Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở mức độ nào đó để thị trường chấp nhận được, thậm chí thị trường có thể tự điều tiết giá, hoàn toàn có thể yên tâm về câu chuyện này", ông Đính nói.

Trong khi đó, theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cách tính giá đất theo giá thị trường sẽ tốt cho thị trường nhà đất, thị trường nhà đất thời gian qua có những giai đoạn “sốt giá” khi giá lên cao. Những đợt sốt đất này sẽ gây thiệt hại cho thị trường bất động sản và những nhà đầu tư tham gia thị trường.

GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ: "Nhiều người lý luận rằng đưa bảng giá đất về với giá thị trường làm cho giá bất động sản tăng, bất động sản có thể tăng trong nửa năm hay một năm khi thuế đất cao lên nhưng điều này sẽ được điều chỉnh bằng quy luật cung cầu, giá cao không có người mua thì giá nhà đất phải xuống và xu hướng xuống sẽ là nhiều. Thuế đất lên giá đất lên nhưng trong một thời điểm nhất định".

Liên quan đến vấn đề, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân trước đó cho rằng, lo ngại việc giá nhà đất bị đẩy lên cao là chưa đúng. Bởi khi chúng ta đưa bảng giá đất về sát với giá thị trường, hành vi đầu cơ đất đai sẽ được hạn chế.

Song ở đây chúng ta áp dụng đồng thời cả 2 cơ chế: đưa giá đất sát với thị trường và tăng thu thuế trên đất. Khi chúng ta dùng các chính sách thuế để điều tiết vào đối tượng là người chiếm dụng đất đai nhiều, giá trị đất đai tăng lên, mức thuế tăng lên sẽ hạn chế được đầu cơ.

GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định: “Có thể giai đoạn đầu để xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, tâm lý mọi người cho rằng giá đất sẽ tăng lên. Nhưng khi đã bắt tay vào thực hiện cơ chế này, với các biện pháp đánh thuế những đối tượng đầu cơ, tích trữ, sử dụng nhiều đất đai, ngay lập tức mọi người sẽ phải điều chỉnh hành vi của mình”.

Quan trọng nhất là phải đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản nhằm tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực tế được các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền; pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ rằng, tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định, vì có giá trị đất thị trường thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm và quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai.