Giá bất động sản tăng chủ yếu là do hiện tượng cung ít cầu cao

Giá bất động sản tăng chủ yếu là do hiện tượng cung ít cầu cao

Khi nhiều người đặt vấn đề "sốt" đất thời gian qua, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định rằng, không có chuyện "sốt" đất, "bong bóng" bất động sản, dù có điểm sốt nhưng không phải tất cả các tỉnh miền Bắc, Nam đều sốt và sốt cao so với thời điểm năm 2008.

Cụ thể, tại tọa đàm “Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam", ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định: Lĩnh vực bất động sản đang được các cấp chính quyền, nhà đầu tư quan tâm vì thị trường bất động sản là đầu kéo và đầu đẩy cho nền kinh tế. Đồng thời, trong 2 năm qua, giá bất động sản ngược chiều với câu chuyện nguồn cung, trong đại dịch chi phí các cái khác giảm nhưng giá bất động sản lại tăng tại những khu vực có dự kiến nâng cấp, nâng loại đô thị, dự kiến nhập vào các thành phố, đặc biệt có một số dự kiến quy hoạch phát triển xã hội.

Theo đó, ông lý giải giá bất động sản tăng chủ yếu do cung ít cầu cao; một phần là thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ, có dự án 3-4 năm, tình trạng này xảy ra khi chưa có Covid-19, dẫn tới tồn đọng dự án. Nguồn tài chính cho thị trường bất động sản chưa đa dạng và bền vững vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, trái phiếu, cộng với tiền ứng trước của khách hàng.

Trong khi đó, vấn đề cổ phiếu, trái phiếu siết chặt trong khi nguồn vốn doanh nghiệp không có, vậy lấy tiền đâu ra để làm dự án. Điều này đang được đánh giá lại xem sẽ ảnh hưởng bao lâu tới thị trường; nguồn cung càng ít, giá càng cao, không cẩn thận dẫn đến méo mó thị trường. 

Thị trường bất động sản thời COVID đặt ra nhiều vấn đề khi nguồn cung ngày càng giảm, nhu cầu ngày càng tăng, cả trong nước và nước ngoài, giá nhà cũng tăng theo. Có một số điểm nghẽn, thứ nhất là cơ chế chính sách mặc dù Chính phủ, Quốc hội đã ban hành chính sách, cơ chế nhằm tháo gỡ nhưng vẫn còn điểm nghẽn như: Thiếu nguồn cung nhà ở thu nhập thấp, cung thấp cầu cao.

Thứ hai là giá bất động sản liên tục tăng, đặc biệt các nơi có quy hoạch đô thị. Nhiều người đặt vấn đề sốt đất nhưng xin khẳng định rằng, không có chuyện bong bóng bất động sản, dù có điểm sốt nhưng không phải sốt cao.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản đồng quan điểm cho rằng thủ tục pháp lý kéo dài làm lãng phí thời gian, gia tăng chi phí cho doanh nghiệp dẫn đến giá bất động sản bị đội lên cao. Do đó, thủ tục pháp lý hiện nay là rào cản lớn nhất làm suy giảm nguồn cung và tăng giá nhà.

Liên quan đến vấn đề chênh lệch thời gian làm thủ tục, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng nếu tìm ra nguyên nhân tại sao quy trình xử lý đất đai ở các tỉnh là 1,5 năm nhưng TP.HCM lại đến 4 năm, cơ quan quản lý sẽ xem xét khuyến nghị các địa phương mạnh dạn chịu trách nhiệm ở từng bộ phận trong quá trình cấp phép dự án. Các thủ tục đầu tư tới đây phải tính toán, ghi cụ thể, đầy đủ quy trình thủ tục.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm trên, trong đó nguyên nhân chính là do dịch bệnh kéo dài đã ảnh hưởng nghiêm trọng nền kinh tế, nhiều khách hàng có sử dụng đòn bẩy tài chính, thu nhập bị ảnh hưởng nên chấp nhận cắt lỗ, giảm giá, giảm lợi nhuận để bán thu hồi vốn, giảm áp lực lãi vay.

Câu chuyện từ quá khứ không đáng lo ngại ở hiện tại

Lo ngại có “bong bóng” bất động sản xuất phát từ những diễn biến đã từng xảy ra trong quá khứ, khi thị trường đón nhận các gói tài chính kích thích nền kinh tế. 

Trước đó, khủng hoảng kinh tế toàn cầu xuất hiện hồi đầu năm 2008 và chính thức bùng nổ vào cuối quý III/2008 với sự kiện phá sản của Leman Brother đã khiến Chính phủ phải ban hành Nghị quyết về những giải pháp cấp bách nhằm ngăn chặn suy giảm kinh tế, duy trì tăng trưởng, bảo đảm an sinh xã hội.

Dù Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện chính sách siết dòng vốn vào lĩnh vực rủi ro cao như chứng khoán, bất động sản trong nhiều năm qua và gần đây là kênh trái phiếu doanh nghiệp, nhưng nhiều ý kiến vẫn tỏ ra lo ngại về một "đường tắt" nào đó có thể dẫn vốn từ gói kích thích đến những lĩnh vực này.

Thực tế, việc lo ngại về bài học của quá khứ là điều đương nhiên bởi lẽ theo nhận định của TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, gói kích thích hỗ trợ nền kinh tế vừa được Quốc hội thông qua sẽ có những hiệu ứng tích cực đến nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trong năm 2022.

Thế nhưng cũng cần phải nhắc lại, nền kinh tế sau hơn một thập kỷ đã khác nhiều, các cơ quan điều hành cũng rút ra được bài học lớn từ gói kích cầu giai đoạn 2008-2009 từ đó sẽ tiến hành những giải pháp triển khai đồng bộ, hiệu quả hơn.

Còn theo TS. Vũ Đình Ánh, mục đích của việc siết chặt này là hợp lý nhằm đảm bảo tính an toàn và hiệu quả cho cả hệ thống. Song, dù muốn hay không, điều này cũng trực tiếp và gián tiếp, trước mắt và trung hạn làm tăng áp lực khó khăn trong tiếp cận chi phí vốn cho các doanh nghiệp. Đặc biệt, trong giai đoạn dịch Covid-19 vẫn có nhiều diễn biến phức tạp, các doanh nghiệp bất động sản đang phải gánh chịu nhiều khó khăn.

Nhận định về chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội (Chương trình phục hồi) mà Quốc hội vừa thông qua, một số đại biểu đánh giá gói phục hồi, phát triển kinh tế không chỉ bao trùm mà còn rất trọng tâm, giải quyết được các vấn đề đang đặt ra cho an sinh xã hội và phòng, chống dịch bệnh.

Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có ý kiến băn khoăn về tình trạng đầu cơ, có thể bong bóng tài chính, bong bóng bất động sản. Thực tế, ngay từ khi chương trình phục hồi mới chỉ ở giai đoạn đề xuất thị trường bất động sản, chứng khoán đã rất "sốt", giá bất động sản đã tăng cao, thế nhưng đó chỉ là một phần diễn biến của thị trường.