Giá bất động sản liên tục tăng, vì sao?

Tại hội thảo chuyên đề “Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản” diễn ra trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 4 ngày 5/6, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền liên tục tăng. Trong năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 - 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%; giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính, việc tăng giá trên thị trường bất động sản được cho là do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, dẫn đến giá nhà tăng. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, việc tăng giá nhà ở là do đầu cơ, tích trữ của một bộ phận nhà đầu tư.

Trước đó, theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản liên tục tăng bất chấp Covid-19 là do việc hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Đồng thời nguồn cung thiếu hụt, các dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn và sự kỳ vọng vào gói kích cầu cũng là nguyên nhân khiến thị trường nhà đất nhiều nơi thiết lập mặt bằng giá mới.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, chính việc nhà đầu tư F0 cắt lãi từ thị trường chứng khoán chuyển sang bất động sản đã dẫn đến nhu cầu đầu tư ồ ạt. Cầu cao, cung thấp làm cho giá bất động sản tăng lên.

“Cổ phiếu dù sao cũng chỉ là một tờ giấy, giá trị vô hình, khó định đoạt, lúc lên cao, lúc lại tuột dốc không phanh và có thể mất trắng. Còn mua bất động sản, đặc biệt là đất sẽ có giá trị hữu hình lớn hơn và có khả năng sinh lời về lâu dài nên đây vẫn luôn được coi là kênh “trú ẩn” an toàn khi nền kinh tế có biến động do ảnh hưởng của đại dịch”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, những biến động về giá cả vật liệu đầu vào đã tác động tiêu cực tới hoạt động sản xuất kinh doanh của những nhà thầu xây dựng. Điều này cũng là nguyên nhân đẩy giá bán nhà ở tăng nhanh.

Tuy nhiên, giới phân tích đánh giá, điều đáng lưu ý trên thị trường hiện nay là giá nhà liên tục tăng nhưng thanh khoản lại tỷ lệ nghịch. Đơn cử như, trong quý I/2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tiếp tục có xu hướng tăng 2 - 3% nhưng lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 20.325 giao dịch thành công, bằng khoảng 45,5% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong dài hạn, nền kinh tế vẫn phải đối mặt với nguy cơ của khủng hoảng, lạm phát và đây cũng là một trong những yếu tố sẽ đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng lên. Nếu lạm phát cao, dòng tiền đổ vào bất động sản có thể nhiều thêm nhưng cũng sẽ lộ rõ hơn điểm yếu của thị trường là thanh khoản thấp.

Thực trạng giá tăng, thanh khoản thấp khiến nhiều người lo ngại xảy ra bong bóng bất động sản. Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, thị trường vẫn có thể phát triển ổn định, không bị phình to hay đổ vỡ hàng loạt như thời kỳ trước đây. Tất nhiên, sự thổi giá hay gia tăng khoảng cách giữa giá thực và giá ảo, những cơn sốt đất cục bộ vẫn sẽ có trong từng giai đoạn nhưng điều đó không ảnh hưởng nhiều tới phông nền chung của thị trường.

Theo ông Thịnh, vấn đề đặt ra là chúng ta đánh giá vai trò và cách “đối xử” với lĩnh vực bất động sản ra sao để lĩnh vực này luôn là nền tảng, là đầu kéo thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế khác, đồng thời, nâng cao đời sống của người dân, tạo ra nguồn lực đầu tư phát triển trong dài hạn.

“Nếu không nhìn nhận đúng vai trò, thiếu các cơ chế quản lý, giám sát, để thị trường bất động sản phát triển một cách tràn lan, chộp giật, manh mún thiếu quy hoạch và kế hoạch thì sẽ tạo ra nhiều hệ lụy lớn, không chỉ làm thất thoát nguồn lực đất đai, mà còn khiến an sinh - xã hội, đời sống người dân bị ảnh hưởng và nền kinh tế cũng trở nên thiếu bền vững. Nếu có sự quan tâm đúng đắn, phát huy được các tiềm năng của bất động sản thì sẽ tạo ra được sức mạnh bền vững cho nền kinh tế”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Một trong những cảnh báo có thể khiến giá bất động sản tiếp tục đà tăng trong thời gian tới là tình trạng thiếu hụt, ách tắc nguồn vốn trên thị trường do các động thái kiểm soát các dòng vốn vào thị trường bất động sản. Kênh trái phiếu là “phao” vốn của các doanh nghiệp bất động sản thực hiện dự án kinh doanh trong suốt mấy năm gần đây. Tuy nhiên, lượng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp trong tuần cuối tháng 5 đã sụt giảm mạnh, chỉ còn chiếm tỷ trọng chưa đến 30% tổng giá trị phát hành trên thị trường.

Một nguồn vốn thứ hai cho hoạt động kinh doanh bất dộng sản đó là tín dụng từ các ngân hàng cũng sụt giảm. Tính đến hết quý I, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, tốc độ tăng thấp hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành đối với nền kinh tế (trên 5%). Đặc biệt trong 2 tháng qua kể từ khi Ngân hàng Nhà nước có công văn yêu cầu kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản thì việc vay vốn của cá nhân và doanh nghiệp trong lĩnh vực này vô cùng khó khăn. Chưa có thống kê cụ thể nhưng chỉ cần các ngân hàng giảm 1% tín dụng cho vay bất động sản, lượng vốn chảy vào thị trường này bị hụt vài chục nghìn tỷ đồng.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đánh giá, các dự án bất động sản sử dụng nguồn vốn lớn nên nếu bị ngưng lại, không triển khai được đúng tiến độ, thị trường bị nghẽn lại thì rủi ro rất cao. Do đó, việc khơi thông các điểm nghẽn, tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp để thị trường phát triển một cách lành mạnh, đúng giá trị thực, cân bằng cung - cầu là rất cần thiết.

“Cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng cao và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Như vậy vẫn rất cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường bất động sản, nhưng cần có sự chọn lọc phù hợp”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cũng cho rằng, sự phát triển của thị trường bất động sản có một vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế của Việt Nam thông qua việc thu hút vốn đầu tư toàn xã hội, vốn đầu tư nước ngoài, tạo ra nhu cầu về lao động và thúc đẩy các ngành khác phát triển như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng và nhà ở kết nối với thị trường đất đai cũng như các dịch vụ môi giới, pháp lý và định giá. Đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây ngày càng tăng và chiếm khoảng 11% (trong đó, đóng góp của ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%).

Theo đó, cần thiết phải có các giải pháp nhằm phát triển thị trường vốn, thị trường bất động sản lành mạnh, từ hoàn thiện khung khổ pháp lý (Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn...) đến triển khai các giải pháp điều hành và quản lý, giám sát thị trường.