Doanh nghiệp BĐS ngồi im chờ các nhà băng là không công bằng với ngân hàng

Tại Hội nghị tín dụng đối với BĐS và phát triển nhà ở xã hội, do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) vừa phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho hay, công ty không vướng mắc về tín dụng ngân hàng tại thời điểm hiện tại. Tuy vậy, với mặt bằng chung, ông Hiệp cho rằng, mức lãi suất cho vay bất động sản vẫn còn cao hơn so với lãi suất trên thị trường.

“Chúng tôi đi vay, năm đầu được ưu đãi 8%/năm. Hết tháng 6/2023 thì theo lãi suất trôi nổi là 10,5%/năm. Cho đến tháng 10/2023 vừa rồi, vẫn tính chúng tôi là 9,5%/năm. Hiện lãi suất huy động đang ở mức 4,6 - 5%, cộng thêm biên độ 3% thì chỉ đến 8% là cùng. Chúng tôi cho rằng, NHNN đã có chỉ đạo rất sát sao, hạ lãi suất điều hành, lãi suất tín dụng nhưng doanh nghiệp chúng tôi vẫn phải tiếp cận với lãi suất rất cao”, đại diện GP.Invest nói.

Phản hồi ý kiến của Chủ tịch GP.Invest tại hội nghị, ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc MB cho rằng, lãi suất bình quân của các ngân hàng có thể là 4,6 – 5%/năm nhưng để cho vay dài hạn ngân hàng phải huy động thêm các nguồn vốn khác. Vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là vốn ngắn hạn, trong khi, vốn cho bất động sản chủ yếu là dòng vốn trung - dài hạn.

Không những vật, theo quy định, ngân hàng chỉ được phép dùng 30% nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Ngoài ra, các ngân hàng còn phải đi vay các tổ chức tín dụng nước ngoài với lãi suất vay USD hiện 7 – 8%/năm... Nên giá vốn huy động bình quân tại các ngân hàng đang vào khoảng 6,5 – 7%/năm. Như vậy, ngân hàng cho vay trung dài hạn trong lĩnh vực bất động sản ở mức lãi suất 9 – 10% về cơ bản là hòa vốn.

Ông Phạm Như Ánh cũng cho biết, với các khoản tiết kiệm trung dài hạn, ngân hàng phải chịu lãi suất huy động 9 – 10% trong thời gian từ quý 4/2022 đến hết quý 1/2023. Dù lãi suất đã giảm mạnh trong những tháng qua nhưng dự kiến phải đến quý III/2024, giá vốn bình quân của các ngân hàng mới xuống thấp.

Cũng nêu quan điểm về lãi suất, ông Phùng Quang Hưng, Phó Tổng Giám đốc Techcombank cho biết, trong hoạt động ngân hàng, việc huy động để cho vay trung dài hạn có chi phí rất cao. Đồng thời, cũng có những quy định như tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã giảm xuống 30% để bảo sự phát triển lành mạnh của ngành Ngân hàng. Do vậy, Phó Tổng Giám đốc Techcombank cũng khẳng định: “Cho vay, trung dài hạn bây giờ gần như không có lời”.

Trong khi đó ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank, lãi vay phụ thuộc vào năng lực tài chính của mỗi ngân hàng nhưng mặt bằng chung của hệ thống ngân hàng đã giảm rất mạnh.

Các ngân hàng đều giảm lãi suất cho vay, song việc giảm đến đâu còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng, nếu cơ cấu nguồn vốn giá cao thì phải cho vay lãi suất cao. Bên cạnh đó, các ngân hàng có nợ xấu cao, phải trích lập dự phòng lớn thì giá vốn cũng bị đẩy lên cao, dẫn tới lãi suất cho vay cao hơn.

Thực tế thị trường cho thấy, lãi suất cho vay hiện nay đã giảm rất nhiều kể cả các khoản vay mới và cũ. Tuy nhiên, trước kiến nghị ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất của doanh nghiệp BĐS, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank cho rằng, lãi suất quyết định bởi thị trường, không thể yêu cầu Chính phủ cho một mức lãi suất ưu đãi được, đó là điều phi thị trường.

Về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS, Tổng Giám đốc VPBank đánh giá, BĐS là ngành kinh tế quan trọng và cho đến nay chưa có ngành nào được sự quan tâm nhiều như vậy, riêng trong năm vừa qua đã có tới 4 - 5 hội nghị tìm giải pháp hỗ trợ.

Những khó khăn trên thị trường BĐS có cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Trong đó, khách quan là cuộc khủng hoảng thanh khoản, trái phiếu rồi lan tới bất động sản, khiến lãi suất tăng vọt, chi phí bị đẩy lên lên cao. Còn về nguyên nhân chủ quan là có tới 70 - 80% khó khăn hiện nay là từ các quy định chính sách của cơ quan Nhà nước, vấn đề pháp lý, quá trình thực thi.

"Có trường hợp chúng tôi cho vay mua dự án nhưng đến nay 3 năm rồi vẫn nằm im. Bây giờ xử lý vấn đề bất động sản chủ yếu là cơ quan nhà nước, cần khơi thông ách tắc pháp lý", ông Nguyễn Đức Vinh nêu quan điểm.

Tổng Giám đốc VPBank cũng cho rằng, bản thân doanh nghiệp cần nhìn lại và thay đổi chính mình xem đã hoạt động lành mạnh, minh bạch thông tin chưa?. “VPBank là một trong những ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhất thị trường, nhưng đến giờ chính ngân hàng cũng thấy sợ”, ông Nguyễn Đức Vinh chia sẻ và cho biết: “Với các dự án BĐS đầy đủ pháp lý thì đó là lĩnh vực rất an toàn, ngân hàng sẵn sàng cho vay”.

Nếu trước đây, các doanh nghiệp bất động sản tích lũy được nhiều dự án trong giai đoạn huy động vốn dễ dàng, thì đến thời điểm khó khăn cần phải bán bớt tài sản, phải chấp nhận hoà vốn hoặc lỗ một chút, phải phối hợp với ngân hàng để trả nợ chứ không thể ngồi im chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn. Bởi như thế là không công bằng với ngân hàng.

"Các doanh nghiệp BĐS cũng phải thấy rằng tình hình đã khác rồi. Mỗi doanh nghiệp nắm cùng lúc 30 - 40 dự án mà cứ ngồi giữ thì làm sao thoát ra được. Chỉ mong ngân hàng hỗ trợ thì ngân hàng hỗ trợ sao được", ông Nguyễn Đức Vinh nêu quan điểm.

Để tháo gỡ khó khăn cho cả ngân hàng và doanh nghiệp, ông Nguyễn Đức Vinh kiến nghị, NHNN gia hạn thêm Thông tư 02 về cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng và doanh nghiệp BĐS. Đồng thời, xem lại hệ số rủi ro của các khoản vay lĩnh vực BĐS (hiện đang đều ở mức 200%) và xem xét lại đối tượng áp dụng gói hỗ trợ lãi suất 2%. Bởi, nếu coi bất động sản là một ngành quan trọng "thì đừng coi nó là ngành không tốt". Việc hệ số rủi ro tới 200% do lĩnh vực này đang chiếm tỷ trọng tín dụng cao là đều nên xem xét, nếu giảm xuống sẽ là giải pháp thiết thực, góp phần tạo hình ảnh tốt cho thị trường.