Doanh nghiệp bất động sản tìm chiến lược thích ứng trước biến động của thị trường

Rục rịch kế hoạch mới

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây cho biết, căn cứ kết quả xếp hạng mới nhất theo Thông tư 52/2018/TT-NHNN, tình hình hoạt động của các tổ chức tín dụng trong năm 2022, diễn biến thị trường và định hướng từ đầu năm tại Chỉ thị 01, NHNN đã thực hiện điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 đối với các tổ chức tín dụng có đề nghị và có thông báo gửi các tổ chức tín dụng này.

Thời gian tới, NHNN sẽ tiếp tục điều hành theo các nội dung đã đề ra tại Chỉ thị 01, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận tín dụng ngân hàng, hỗ trợ phục hồi tăng trưởng kinh tế.

Đáng chú ý, mức tăng room tín dụng do được thông báo riêng về từng ngân ngân hàng nên hiện tại chưa có số liệu tổng hợp về con số này. 

Như vậy, trong bối cảnh nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang khan hiếm thì thông tin về nới hạn mức tín dụng (room) đem đến nhiều kỳ vọng cho nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng dòng vốn tín dụng “chảy” vào bất động sản sẽ chưa thực sự đạt mức kỳ vọng bởi tỷ lệ nới room không lớn, chỉ nới room tại một số ngân hàng. Đó còn chưa kể việc cho vay tín dụng sẽ có những nhóm ngành, nhóm doanh nghiệp ưu tiên được vay. Do đó, doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ phải chờ để đến lượt mới được vay.

Thực tế cho thấy, bước sang đến đầu quý III/2022, sự trầm lắng về thanh khoản bất động sản, cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng khiến cho việc triển khai dự án và mở bán vẫn diễn ra chậm chạp. Thống kê của một số đơn vị nghiên cứu cho thấy hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang ở mức rất cao. Với tốc độ triển khai và bán hàng như thời gian vừa qua thì có lẽ phải mất tới hơn 4 năm mới có thể giải phóng lượng hàng tồn kho hiện tại.

Để duy trì hoạt động kinh doanh trong bối cảnh còn nhiều khó khăn về dòng vốn, một số chủ đầu tư đã vạch ra kế hoạch thích ứng mới. Đơn cử như Vinhomes công bố đề án 500.000 căn nhà ở xã hội Happy Home trong 5 năm tới, có giá bán dưới 1 tỷ đồng ở các địa phương hạng 2. Tháng 7 vừa qua, 2 dự án nhà ở xã hội đầu tiên được Vinhomes khởi công xây dựng tại Thanh Hóa, Quảng Trị với quy mô 3.500 căn.

Giới chuyên môn nhìn nhận, việc phát triển dòng sản phẩm nhà ở xã hội tuy mang về lợi nhuận không cao bằng nhà ở thương mại nhưng có thể là bệ đỡ quan trọng để Vinhomes giữ được sự ổn định và có cơ hội tiếp cận dòng vốn tín dụng theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước.

Còn Novaland, theo tìm hiểu của phóng viên, tập đoàn này đang dành nguồn lực đáng kể để phát triển hệ thống siêu thị, các trung tâm chăm sóc sức khỏe, ẩm thực, vui chơi giải trí, mua sắm, văn hóa nghệ thuật và thể thao. Các hoạt động kinh doanh phụ trợ này có thể chỉ đóng góp tỷ trọng nhỏ trong cấu trúc lợi nhuận của Tập đoàn, nhưng mang lại hiệu ứng khá tốt trong việc thu hút dân cư và khách du lịch, hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy các dự án đô thị, khu nghỉ dưỡng của tập đoàn này.

Còn Sun Group thì mở rộng mảng đầu tư hạ tầng để đa dạng hóa nguồn thu. Doanh nghiệp này mới đây cũng đề xuất xây dựng sân bay Tà Đùng, đầu tư tuyến cao tốc nối TP. Gia Nghĩa với tuyến cao tốc Dầu Giây - Liên Khương, kết hợp với phát triển một tổ hợp du lịch tại Đắk Nông.

Với CEO Group, doanh nghiệp này lên kế hoạch tăng vốn điều lệ lên gần 5.147 tỷ đồng thông qua phương án phát hành hơn 257 triệu cổ phiếu.

Trong khi đó, công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) đã công bố quyết định chuyển nhượng cổ phần Công ty Cổ phần SG - KL, đơn vị sở hữu dự án Astral City (Bình Dương) và dự kiến thu về 3.350 tỷ đồng trong các quý tới. Phát Đạt cũng dự kiến có dòng tiền từ các dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương và Bình Định trong giai đoạn nửa sau 2022 - 2023, qua đó giúp doanh nghiệp hiện thực hóa chiến lược phát triển dự án và mở rộng quỹ đất sắp tới.

M&A sôi động

Khi thị trường khó khăn về dòng tiền cũng là lúc các doanh nghiệp dùng công cụ M&A để thu gom tài sản giá tốt đồng thời tăng sức cạnh tranh, mở rộng quỹ đất trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động.

Theo Colliers Việt Nam, khối ngoại vẫn luôn quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là phân khúc khu công nghiệp và bán lẻ. Điều này đến từ triển vọng tăng trưởng dài hạn của kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Có nhiều nhà đầu tư châu Á đến từ những quốc gia, vùng lãnh thổ đang đầu tư nhiều vào Việt Nam như Hàn Quốc, Singapore, Nhật..., cho thấy tiềm năng hấp dẫn và lợi suất đầu tư cao của thị trường bất động sản Việt Nam so với các thị trường khác trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Bước đầu, thị trường đang ghi nhận một số thương vụ lớn với dấu ấn của nhà đầu tư nước ngoài. Đơn cử như, Novaland mua lại dự án Kenton Node và đổi tên thành dự án căn hộ cao cấp Grand Sentosa với hơn 1.640 căn hộ. Masterise Homes nhận chuyển nhượng dự án Sài Gòn Bình An với tên gọi mới là The Global City. Công ty CapitaLand (Singapore) đã mua lại quỹ đất tiềm năng để xây dựng khu phức hợp tại TP. Thủ Đức. Dự án này có quy mô 8ha, gồm hơn 1.100 căn hộ, dự kiến khởi công từ năm 2024 và đi vào vận hành trong năm 2027...

Nhận định về vấn đề này, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers tại Việt Nam cho hay, nửa cuối năm 2022, khả năng cao sẽ có thêm các doanh nghiệp quốc tế đến với Việt Nam trên hành trình đa dạng hoá chuỗi cung ứng toàn cầu của họ. Trong khi đó, đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử cũng tạo ra động lực quan trọng cho các phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics. Tất cả sẽ tạo nên một diện mạo tươi sáng hơn của nền kinh tế sau một quãng thời gian dài phải chống chọi với đại dịch Covid-19 và tiếp tục củng cố niềm tin của nhà đầu tư ngoại.

Thực tế, thị trường cũng đang chứng kiến nhiều sự hợp tác và liên doanh giữa các công ty trong nước với nhà đầu tư nước ngoài. Các dự án bất động sản từ nhà ở, căn hộ, văn phòng cho đến công nghiệp và bất động sản ứng dụng luôn nằm trong tầm ngắm. Kỳ vọng từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn nữa khi dòng vốn được bổ sung và khơi thông.

Nhận định về việc bổ sung dòng vốn bất động sản cho doanh nghiệp, tại Hội thảo mới đây, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc FiinGroup cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác.

Cụ thể, các chủ đầu tư có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hàng, nhất là khách hàng cá nhân. Bên cạnh đó, cần có phương án tài chính hấp dẫn nhằm đẩy mạnh tiến độ thu tiền trả trước từ khách hàng, đồng thời tận dụng kênh vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động).

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản có thể đẩy mạnh kênh trái phiếu chào bán ra công chúng. Dự thảo Nghị định 153 đang được thực hiện theo hướng chuẩn hóa điều kiện phát hành, mục đích sử dụng vốn và cơ sở nhà đầu tư, do đó, chào bán trái phiếu ra công chúng là một sự lựa chọn quan trọng trong bối cảnh pháp lý hiện nay.

Tuy nhiên, để chào bán thành công, các doanh nghiệp cần tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín, có năng lực phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu và hỗ trợ soạn lập hồ sơ phát hành chuyên nghiệp.

Cũng theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, trong bối cảnh khó huy động vốn để triển khai dự án như hiện nay, nguồn tiền nào cũng quý giá đối với doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong dài hạn, các doanh nghiệp cần hướng đến giải pháp bền vững hơn: Một là, giảm nhu cầu tín dụng ngân hàng bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần các phân khúc không ưu tiên; hai là, tăng vốn cổ phần để tăng tiềm lực tài chính, bởi kinh doanh bất động sản là ngành thâm dụng vốn nên cần nguồn vốn chủ sở hữu lớn, việc phát hành trái phiếu sẽ tăng áp lực trả nợ; ba là, đẩy mạnh hợp tác với doanh nghiệp khác hoặc các định chế tài chính như quỹ tín thác bất động sản hoặc mô hình tương tự để cùng phát triển dự án.