Doanh nghiệp bất động sản như “người sắp chết đuối”

Sức chống đỡ của các doanh nghiệp là có giới hạn

Báo cáo chuyên đề “Thực trạng sức khỏe thị trường bất động sản Việt Nam” của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã cho thấy bức tranh không mấy sáng sủa của các doanh nghiệp.

Theo khảo sát của VARS, trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới chỉ có 1.744 doanh nghiệp, giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước. 

Trong quý I/2023, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản giảm 6,46% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 38,6% so với cùng kỳ năm 2022. 

Lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu đến từ các dự án xây dựng dở dang, buộc phải tạm dừng do doanh nghiệp không còn đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án. 

Khó khăn trên cũng khiến nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh lại quy mô nhân sự. Dữ liệu từ 20 doanh nghiệp bất động sản có tổng tài sản lớn nhất (tại ngày 31/12/2022) được VARS thống kê cho thấy, có tới 6 doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự đáng kể trong năm 2022 bao gồm: CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) cùng công ty con CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (mã: DXS) khi lần lượt cắt giảm 41% và 45% nhân sự trong năm 2022. 

Các doanh nghiệp có mức cắt giảm nhân sự đáng kể còn lại là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã: NVL) với 20%, CTCP Phát triển Sunshine Homes (mã: SSH) với 16% và CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã: AGG) với 29%. 

Quý I/2023, một số doanh nghiệp lớn tiếp tục cắt giảm nhân sự. Đất Xanh (DXG) cắt giảm thêm 1.384 người so với đầu năm; Đất Xanh Services (DXS) cũng cắt giảm 1.245 người so với đầu năm. Không cắt giảm nhân sự trong năm 2022 nhưng đến quý 1/2023, Vinhomes (VHM) cũng đã cắt giảm 1.527 nhân sự...

Bên cạnh việc cắt giảm nhân sự, các doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO...

VARS đánh giá, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang như “người sắp chết đuối”, mặc dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm sức nặng nhưng vẫn không đủ sức để “ngoi lên”. Trong suốt thời gian dài, kể từ đầu năm 2022, dù Chính phủ liên tục công bố các giải pháp giải cứu thị trường bất động sản nhưng các chính sách vẫn chưa đến được với doanh nghiệp. 

“Sức chống đỡ của các doanh nghiệp có giới hạn, nếu không “ngoi lên” kịp thời, chắc chắn sẽ bước sang giai đoạn “sặc nước, ngừng thở” đồng loạt”, VARS nhấn mạnh.

Do đó, không chỉ các doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản mà các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn. 

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản là cầu nối giữa các chủ đầu tư với khách hàng. Nguồn thu của các doanh nghiệp chủ yếu đến từ việc phân phối các sản phẩm bất động sản. Vì vậy, khi thị trường không có sản phẩm, thiếu hụt khách hàng thì các doanh nghiệp này buộc bị đặt vào thế khó. 

Kết quả khảo sát của VARS với các hội viên là các sàn giao dịch bất động sản cho thấy, hơn 90% doanh nghiệp ghi nhận doanh thu quý I/2023 sụt giảm so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, có tới 39% doanh nghiệp có doanh thu quý I/2023 sụt giảm từ 20 - 50% và 61% doanh nghiệp tụt giảm trên 50% doanh thu so với cùng kỳ. Thậm chí, một số doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên có mức giảm doanh thu lên tới 70 - 80%. 

Các khó khăn tác động đến thị trường bất động sản giống “mưa dầm thấm lâu”

Chỉ ra nguyên nhân khiến cộng đồng doanh nghiệp bất động sản suy yếu, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, tất cả xuất phát từ khó khăn trên thị trường. Đây là những khó khăn tích tụ trong nhiều năm qua nhưng không được giải quyết triệt để, giống như “mưa dần, thấm lâu” dẫn đến kết quả toàn bộ thị trường chìm trong ảm đạm, suy yếu. 

Cụ thể, năm 2020, dịch bệnh Covid-19 xảy ra khiến cả nước phải thực hiện giãn cách xã hội trong suốt thời gian dài, dẫn đến mọi hoạt động trong nền kinh tế ngưng trệ. Và bất động sản cũng không phải ngoại lệ. 

Thời điểm này, các ngân hàng cũng đồng loạt giảm lãi suất xuống thấp, Nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, dòng tiền “rẻ" không được kiểm soát tốt nên không điều tiết đúng vào hoạt động sản xuất kinh doanh, ngành nghề thiết yếu mà hướng vào hoạt động đầu cơ, thổi giá bất động sản. Điều đó dẫn đến năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Về bản chất, khi các cơn sốt được tạo ra trên nền tảng “thổi giá” và “sốt ảo” thì sớm muộn cũng sẽ vỡ trận, giống như hiện tượng “bong bóng bất động sản”.

Và cụ thể là nửa cuối năm 2022, khi chính sách tín dụng bị thắt chặt, các kênh dẫn vốn đồng loạt bị tắc nghẽn khiến, thị trường đã lâm vào cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đói vốn, phải tạm dừng triển khai dự án. 

Cùng với đó, khi các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất tiền gửi, tạo ra các cuộc đua lãi suất huy động đã khiến cho một lượng lớn tiền trong dân đổ dồn vào kênh ngân hàng thay vì chuyển vào đầu tư sản xuất kinh doanh, làm cho thị trường vốn dĩ đã khó khăn lại càng trở nên ảm đạm. 

Bên cạnh đó, tâm lý e dè, lắng nghe, quan sát thị trường của số đông khách hàng cũng là một yếu tố gây ảnh hưởng tới tính thanh khoản của thị trường. 

Đặc biệt, các khó khăn, vướng mắc về pháp lý khiến cho nhiều doanh nghiệp lao đao, luẩn quẩn trong mớ bòng bong, không tìm ra lối thoát. Mặc dù Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ, tuy nhiên các biện pháp này được cho là chưa đủ thấm để có thể giải quyết triệt để các tồn tại. 
Trước thực tế này, VARS đã đưa ra đề xuất giải pháp vớ 3 trường hợp cụ thể:

Trường hợp 1, đối với các doanh nghiệp còn lực, còn “dấu hiệu sinh tồn”, khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc, đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm để doanh nghiệp có thể tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường.

Phương án này ưu tiên các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thực. Đặc biệt lưu ý những doanh nghiệp lớn và có ảnh hưởng nhiều đến thị trường. 

Trường hợp 2, đối với các doanh nghiệp yếu, hết năng lực triển khai dự án nhưng đã hoàn thiện cơ bản các thủ tục pháp lý thì tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư.

Giải pháp này nhằm mục đích kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A. 

Trường hợp 3, đối với các doanh nghiệp có dự án tồn đọng nhiều vướng mắc, trong khi không còn đủ năng lực triển khai dự án, Nhà nước có biện pháp hỗ trợ, thực hiện việc “mua lại” các dự án của doanh nghiệp. Sau đó hoàn thiện thủ tục vướng mắc tồn tại và thực hiện đấu giá để lựa chọn các nhà đầu tư mới thực hiện dự án.

Song song với đó, tiếp tục có các giải pháp nhằm tháo gỡ triệt để các khó khăn, vướng mắc chung cho toàn thị trường bằng các nghị định, chính sách sát thực, cụ thể, nhằm đúng vấn đề thị trường đang trông đợi./.