Doanh nghiệp bất động sản đổi chiến lược kinh doanh để cầm cự và phục hồi

Cầm cự bằng giải pháp tình thế

Trải qua một năm đầy thử thách của thị trường bất động sản và thị trường vốn, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc đã buộc phải rời bỏ thị trường. Những doanh nghiệp còn "sống sót", phần lớn là "lay lắt" trong đống nợ trái phiếu và các khoản nợ khác do nguồn thu từ việc kinh doanh gặp khó khăn, các sản phẩm không thanh khoản được, tồn kho ngày một tăng cao. Thiếu vốn hoạt động, không chỉ các dự án mới không được thực hiện mà các dự án triển khai dở cũng bị đình trệ. Chỉ rất ít doanh nghiệp được đánh giá cơ bản vượt qua năm 2023, song dòng tiền chủ yếu của các nghiệp này phần lớn đến từ hoạt động tài chính bằng việc bán công ty con, còn hoạt động kinh doanh cốt lõi nhìn chung vẫn đang ảm đạm.

Đơn cử như CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) - mặc dù ghi nhận lãi sau thuế quý IV/2023 gần 283 tỷ đồng, lũy kế cả năm 2023 là 684 tỷ đồng, song khoản lãi này chủ yếu đến từ doanh thu hoạt động tài chính quý IV/2023 lên đến 421 tỷ đồng, cao gấp 25,7 lần so với cùng kỳ năm 2022. Còn doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư, chuyển nhượng đất - vốn là mảng doanh thu chủ lực của doanh nghiệp trong nhiều năm qua lại không ghi nhận kết quả tích cực. Điều này cho thấy, tình hình đầu tư, kinh doanh của Phát Đạt vẫn ảm đạm, mức lợi nhuận đem lại không phải là lợi nhuận chất lượng.

Tương tự, báo cáo tài chính quý IV/2023 của Novaland (NVL) mới công bố cho thấy sức khỏe doanh nghiệp đang dần khá hơn khi khoản lãi sau thuế ghi nhận hơn 1.642 tỷ đồng, tăng hơn 12 lần so với quý IV/2022 và cao nhất kể từ quý IV/2020. Tuy nhiên, phân tích kỹ bức tranh tài chính không khó để nhận ra, doanh thu doanh nghiệp có được chủ yếu đến từ hoạt động tài chính quý cuối của năm 2023, hơn 1.825 tỷ đồng. Đây là con số chênh lệch giữa giá trị chuyển nhượng và giá trị ghi sổ của tài sản thuần, từ việc chuyển nhượng công ty con - Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn với giá trị chuyển nhượng 3.043 tỷ đồng.

Kết thúc năm 2023, Hải Phát Invest (HPX) cũng tạm "hạ cánh mềm" khi ghi nhận lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp đạt 134,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, giống với những doanh nghiệp nói trên, lợi nhuận chủ yếu của Hải Phát Invest đến từ việc bán công ty con. Cụ thể, tính đến thời điểm cuối năm, doanh nghiệpchỉ còn sở hữu 4,5% vốn điều lệ tại Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang, trong khi đầu năm là 78%.

Cầm cự bằng cách "cắt máu" trả nợ là điều không dễ dàng với bất cứ doanh nghiệp nào nhưng trong bối cảnh mọi kênh huy động vốn đều khó khăn, nợ trái phiếu gần đến hạn cùng niềm tin nhà đầu tư sụt giảm nghiêm trọng thì đây được coi là hướng đi bắt buộc. Dù vậy, nhìn vào dài hạn, các doanh nghiệp cũng không thể bán mãi tài sản để duy trì sự sống. Đây chỉ nên xem là giải pháp trước mắt, tình thế trong ngắn hạn. Về lâu dài, việc đẩy mạnh hoạt động kinh doanh cốt lõi theo hướng linh hoạt, thích ứng, phù hợp với tình hình mới là điều cần thiết hơn cả. Nhất là năm 2024, khi thị trường bất động sản đang từng bước đi vào chu kỳ phát triển mới và tính an toàn, lành mạnh, bền vững là những yếu tố đang được đặt lên hàng đầu.

Những quan ngại về sức khỏe tài chính của doanh nghiệp vẫn còn đó, đặc biệt là với nhóm doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu lớn trong và ngoài sổ sách. Vì vậy, để trụ lại trong năm 2024, các doanh nghiệp buộc phải tiếp tục chiến đấu, có những chiến lược quản trị và kinh doanh phù hợp.

"Những quan ngại về sức khỏe tài chính của doanh nghiệp vẫn còn đó, đặc biệt là với nhóm doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu lớn trong và ngoài sổ sách. Vì vậy, để trụ lại trong năm 2024, các doanh nghiệp buộc phải tiếp tục chiến đấu, có những chiến lược quản trị và kinh doanh phù hợp", TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói với Reatimes.

Theo ông Đính, nghe ngóng, chờ đợi, thậm chí thủ thế là những trạng thái chủ yếu của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023. Bởi các doanh nghiệp cho rằng, đây là năm mà thị trường đang chuẩn bị kết thúc một chu kỳ sau khoảng 10 năm phát triển, nên dù nỗ lực nhiều thì thị trường vẫn không thể khá hơn.

Nhưng sang đến năm 2024, thị trường không còn ở chu kỳ cũ mà đang đặt những bước chân đầu tiên vào chu kỳ mới, do đó đứng im không còn là giải pháp phù hợp mà buộc các doanh nghiệp phải chủ động thay đổi. Trong đó, phát triển phân khúc thị trường cần, tinh gọn đầu tư, không đầu tư dàn trải, biết lượng sức mình… là những hướng đi quan trọng.

Ưu tiên phát triển các bất động sản "sống khoẻ"

Thực tế ngay thời điểm đầu năm 2024, hiểu được sức khỏe tài chính còn yếu và doanh thu từ việc bán tài sản không phải là doanh thu có thể duy trì trong dài hạn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã có kế hoạch phát triển năm nay theo hướng trọng tâm, trọng điểm, tập trung chủ yếu vào các sản phẩm có tính thanh khoản cao để tạo ra dòng tiền.

Cụ thể, ban lãnh đạo Phát Đạt cho biết, năm 2024 Phát Đạt không đầu tư dàn trải, chỉ tập trung phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu thị trường để đạt được mức độ hấp thụ cao nhất, tập trung tạo dòng tiền để ngày một ổn định hơn. Bởi doanh nghiệp nhận thức được đầy đủ những tác động, cả trước mắt lẫn lâu dài mà doanh nghiệp sẽ phải đối diện trong thời gian tới.

Theo lãnh đạo Phát Đạt, doanh nghiệp hiện có ít nhất 06 dự án đủ điều kiện ra hàng với tổng doanh thu dự kiến hơn 40.000 tỷ đồng. Ngoại trừ một dự án cung cấp sản phẩm đất nền thì còn lại chủ yếu là những dự án hướng đến đáp ứng nhu cầu ở thực hay kinh doanh cho thuê của khách hàng.

Việc khởi công dự án Khu Nhà ở Phức hợp cao tầng Thuận An 1 tại tỉnh Bình Dương với gần 2.700 căn hộ, shophouse trong những ngày đầu năm 2024 cũng thể hiện rõ sự quyết tâm của doanh nghiệp này trong đẩy mạnh phát triển dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.

Thông tin mới nhất từ Tập đoàn Bất động sản An Gia (AGG) cũng cho biết, doanh nghiệp này sẽ dịch chuyển chiến lược quản trị và kinh doanh từ "thận trọng ứng phó" sang "chủ động thích ứng" để bứt phá trong bối cảnh cán cân năng lực giữa các doanh nghiệp trong ngành có sự thay đổi, đồng thời duy trì trạng thái sẵn sàng thích ứng thành công với mọi biến động bất lợi của thị trường. Theo đó, doanh nghiệp sẽ tập trung vào phát triển hai năng lực cốt lõi đã được bảo chứng trong hơn 10 năm qua là năng lực phát triển dự án nhà ở tầm trung với chất lượng tốt và năng lực bán hàng, chăm sóc khách hàng.

Không chỉ những doanh nghiệp đang quan ngại về sức khỏe tài chính mà cả những "ông lớn" có dòng tiền vững vàng cũng xác định việc phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực - sản phẩm "sống khoẻ" trong bất kỳ hoàn cảnh nào của thị trường là hướng đi trọng tâm trong năm 2024. Nổi bật phải kể đến Vinhomes (VHM).

Khép lại năm 2023 với doanh thu thuần hợp nhất lần đầu tiên vượt ngưỡng 100.000 tỷ đồng, lãi hợp nhất sau thuế của doanh nghiệp đạt 33.300 tỷ đồng, Vinhomes ghi nhận năm thứ 5 liên tiếp có lợi nhuận trên mốc tỷ USD. Thế nhưng, những dự án đầu tiên được doanh nghiệp triển khai trong năm 2024 lại là các dự án nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động. Điều này chứng tỏ, đại gia Vinhomes cũng đang thực sự quan tâm đến dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ để phục vụ một lượng lớn nhu cầu thực trên thị trường hiện nay. Và hơn hết, đây là dòng sản phẩm mà mọi doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở nên hướng đến nếu muốn giành lấy cơ hội sống sót qua giai đoạn chuyển tiếp đầy khó khăn của thị trường./.