Đề xuất chủ đầu tư tự quản lý chung cư: Vấp phải những quan điểm trái chiều

Cùng với số lượng gia tăng của các khu chung cư thì cũng là những vấn đề tranh chấp phát sinh bùng phát ngày càng nhiều. Để giải quyết tình trạng này nhiều ý kiến đã đồng tình với đề xuất cần đơn vị hành chính công độc lập để tham gia phục vụ, giám sát các bên nhằm bảo đảm tính minh bạch, công bằng.

Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở để bổ sung hai mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư. Một là mô hình CĐT (CĐT) tự quản lý, vận hành nhà chung cư; hai là giao cho các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng không cần thiết sửa luật để bổ sung mô hình quản lý bởi sẽ càng dẫn đến xung đột lợi ích giữa CĐT và cư dân.

Theo số liệu ghi nhận từ 40 địa phương, đến cuối tháng 3-2019 cả nước có khoảng 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, vận hành chung cư. Tính trung bình, cứ 10 chung cư thì có một chung cư xảy ra tranh chấp giữa cư dân và CĐT.

Riêng tại địa bàn TP.HCM hiện có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Nguyên nhân sâu xa của các mâu thuẫn, tranh chấp này là do một số quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, chưa có quy định về kinh phí bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.

Một trong những nguyên nhân xảy ra tranh chấp ở không ít khu chung cư là do phía chủ đầu tư thiếu uy tín, không thực thi theo cam kết đã đưa ra.

Bên cạnh đó, một số CĐT, ban quản trị ít kinh nghiệm chuyên môn, vai trò quản lý địa phương chưa tốt, tư lợi cá nhân trong quá trình hoạt động của ban quản trị. Các quy định về xử phạt, chế tài xử phạt cũng chưa kịp thời, đủ sức răn đe đối với các đối tượng sai phạm.

Để kiểm soát tốt hơn việc quản lý vận hành nhà chung cư, bên cạnh mô hình ban quản trị như hiện nay, bộ sẽ nghiên cứu đề xuất bổ sung thêm mô hình CĐT tự quản lý, vận hành nhà chung cư. Theo đó, CĐT sẽ quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì tòa nhà và giao cho các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, CĐT hoàn toàn có thể được lựa chọn để quản lý, vận hành nhà chung cư nếu hội đủ ba điều kiện: Có chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư; có năng lực quản lý, vận hành nhà chung cư; được hội nghị nhà chung cư lựa chọn. “Chúng tôi cho rằng không cần thiết sửa luật. Vấn đề cần đặt ra là khâu thực thi pháp luật nhà ở và CĐT tham gia ứng tuyển làm đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư xem xét, lựa chọn”, ông Châu nói.

Về phía cư dân, ông Trịnh Tùng (quận Bắc Từ Liêm) cho rằng cư dân mong muốn cơ quan quản lý, chính quyền bảo vệ lợi ích và quyền lợi cho người dân, vì khi CĐT, Cty quản lý vi phạm thì cư dân không biết cầu cứu ai.

Mâu thuẫn xảy ra ở nhiều chung cư là câu chuyện xung quanh phí bảo trì. Luật sư Nguyễn Anh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng cần nhất là phải có quy định chế tài. Ngay từ khâu ban đầu, những hành vi cần chế tài như CĐT chây ỳ, không bàn giao khoản phí này cho ban quản trị, vi phạm khi sử dụng quỹ và cả cư dân không chịu đóng kinh phí bảo trì.

Ông Tuấn cũng cho biết thêm, mô hình nào cũng có ưu, nhược điểm. CĐT nếu không có năng lực quản lý, chức năng quản lý, vận hành chung cư thì không bàn, nên để ban quản trị thuê Cty quản lý. Trường hợp CĐT đủ năng lực, có giấy phép của Bộ Xây dựng, có mong muốn quản lý chung cư đó thì cũng có thể đề xuất giao CĐT quản lý vì bản thân họ sẽ hiểu rất rõ về tòa nhà, quản lý sẽ tốt hơn. Tất nhiên việc này cần lấy ý kiến cư dân, cư dân đồng ý mới được.

Bên cạnh đó, mâu thuẫn phí bảo trì là còn do nhập nhằng từ khâu bàn giao nhà. Nhiều tòa nhà chưa được nghiệm thu các hạng mục, chưa đủ điều kiện bàn giao nhưng CĐT vẫn cho cư dân vào ở. Khi mua thì mức giá của bất động sản đó thường đi kèm các cam kết dịch vụ tương xứng; đặc biệt với các sản phẩm cao cấp, cư dân rất quan tâm đến dịch vụ quản lý của CĐT cho thời gian sau bàn giao. Nhưng trong nhiều trường hợp, bên mua chưa hài lòng về chất lượng sản phẩm và dịch vụ bảo trì thường xuyên.

Những tranh chấp đã và đang xảy ra trong thời gian qua là minh chứng cho thực tế này. Một trong những nguyên nhân là do phía CĐT thiếu uy tín, không thực thi theo cam kết đã đưa ra. Có trường hợp, CĐT không tổ chức Hội nghị chung cư, thậm chí chiếm dụng phí bảo trì, làm chậm thời gian bàn giao và bàn giao không đúng chất lượng. Nhiều nơi Ban quản lý hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ không cam kết chặt chẽ, quản lý yếu kém nên dễ dẫn đến nhiều xung đột, tranh chấp trong chung cư...

Bởi vậy, trong bối cảnh số lượng chung cư ngày càng nhiều, tranh chấp xảy ra cũng tăng cao, các ý kiến hiện nay nhìn chung đồng tình với đề xuất cần đơn vị hành chính công độc lập tham gia phục vụ, giám sát các bên.

Nguồn: https://phapluatxahoi.vn/de-xuat-chu-dau-tu-tu-quan-ly-chung-cu-vap-phai-nhung-quan-diem-trai-chieu-154180.html