Đầu tư sinh lời 28%/ năm: ‘Bánh vẽ’ bất động sản?

Thời gian qua, thông tin về quy hoạch về cảng hàng không quốc tế Long Thành đã khiến cho giá đất tại khu vực huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai liên tục lên “cơn sốt”.

Hàng loạt doanh nghiệp đổ về đây mua đất phân lô, làm dự án. Nhà nhà, người người tìm về Long Thành mua đất với hy vọng đầu tư kiếm lời trong tương lai.

Thế nhưng, trong hàng loạt dự án được chào bán ra thị trường, có không ít dự án “ảo”, được chủ đầu tư vẽ ra để huy động tiền của khách hàng. Nếu không tỉnh táo, khách hàng rất dễ rơi vào cảnh tiền mất, tật mang.

Đầu tư kiểu gì cũng không mất tiền!?

Trong những công ty chào bán đất nền tại Long Thành, Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba đang là cái tên “nổi đình nổi đám” nhất hiện nay.

Một dự án đất nền tại Long Thành được Công ty Alibaba giới thiệu mình là chủ đầu tư.

Theo giới thiệu, hiện Alibaba có khoảng 14 dự án đất nền tại khu vực Long Thành – Đồng Nai với tên gọi từ Long Phước 1 đến Long Phước 14. Tuy nhiên, thay vì tập trung bán đất như một số chủ đầu tư khác, công ty này lại đang có những hình thức bán hàng tương đối “lạ”, thoạt nghe có vẻ rất hấp dẫn với khách hàng, nhưng nếu tìm hiểu kỹ thì sẽ có không ít rủi ro.

Trong vai một khách hàng muốn mua đất nền đầu tư, chúng tôi được A.S, một nhân viên môi giới của công ty Alibaba nhiệt tình tư vấn về dự án Long Phước 11.

Theo S, hiện nay, giá đất mà công ty Alibaba bán là rẻ nhất trong tất cả các dự án tại khu vực Long Thành. Với đơn giá từ 3,5 triệu đồng/m2, chỉ cần khoảng 350 triệu là có thể sở hữu một miếng đất của công ty này. “Với mức giá này, anh không thể tìm thấy ở bất kỳ một dự án nào khác đâu”.

S quảng cáo, khách hàng đầu tư vào đất nền của Alibaba sẽ chỉ có thể từ lời đến lời chứ không mất dù chỉ một đồng.

“Công ty em có chính sách cam kết lợi nhuận cho khách hàng. Khi anh đầu tư mua đất, công ty sẽ cam kết cho anh lợi nhuận 28%/ năm trên tổng số tiền bỏ ra. Sau khi ký hợp đồng với bên em, anh chỉ cần để đó, 1 năm sau tụi em cam kết mua lại cho anh với giá chênh lệch 28%. Nếu anh không muốn ký gửi lại để lấy 28% thì có thể tự mang lô đất của mình đi bán”, S nói.

Theo S, sở dĩ có mức giá từ 3,5 triệu đồng/m2 là do công ty có thành ý chia sẻ lợi nhuận cho khách hàng. “Nếu muốn, công ty em có thể bán giá cao hơn. Nhưng lãnh đạo công ty nghĩ là có tiền thì phải cùng nhau kiếm. Anh đầu tư vào thời điểm ban đầu như thế này, chắc chắn ít lâu sau đất lên giá là sẽ có lời. Đây là cơ sở để bên em cam kết mức lợi nhuận 28%”.

Khi hỏi thông tin về pháp lý dự án, ban đầu, S cho biết, hiện dự án vẫn đang là đất nông nghiệp và đang được chủ đầu tư làm thủ tục chuyển đổi sang đất ở. Nếu khách hàng đồng ý ký hợp đồng, phía công ty sẽ cam kết giao đất sau 12 tháng. Đồng thời, S cũng thừa nhận, đây không phải dự án được quy hoạch mà là đất được công ty mua lại để phân lô.

Những buổi mở bán đất nền dự án của Alibaba luôn vắng khách hàng tham gia.

Tuy nhiên, khi chúng tôi đề cập tới việc Đồng Nai đang tạm ngưng việc cấp phép phân lô tách thửa, chưa biết khi nào mới triển khai lại, vậy liệu sau 12 tháng công ty có hoàn thành được việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không, S lại nói, dự án đã chuyển đổi xong mục đích sử dụng đất và được cấp sổ đỏ toàn khu. Vừa rồi thông tin việc đất đang chuyển đổi mục đích sử dụng là do S nói ... nhầm.

Khi chúng tôi hỏi lại, là nếu đất đã có sổ đỏ toàn khu, thì theo luật, sau khi khách hàng ký hợp đồng và đóng đủ tiền cho công ty, chỉ sau tối đa 3 tháng là có thể làm thủ tục tách thửa để có sổ đỏ riêng, tại sao ở đây lại phải chờ 12 tháng. S cho biết, công ty không muốn bàn giao sổ sớm, bởi nếu thế, khách hàng sẽ mang mua đi bán lại, làm hỏng hết kế hoạch cam kết lợi nhuận của công ty (?).

Thấy chúng tôi có vẻ băn khoăn, S liền cho biết, bên cạnh chính sách cam kết lợi nhuận 28%/ năm, khách hàng cũng có thể lựa chọn gói cam kết lợi nhuận 18%/ 6 tháng.

Với chính sách này, thay vì phải chờ tới 1 năm khách hàng mới được công ty mua lại hợp đồng, thì sau 6 tháng, khách hàng đã có thể bán lại cho công ty để thu hồi vốn.  

“Chưa hết, với phương châm không để cho khách hàng mất chỉ 1 xu, bên em cũng có chính sách hoàn tiền cho những khách hàng không đủ khả năng tài chính để theo hết hợp đồng. Ví dụ, nếu như anh mua 3 lô đất bên em, giá khoảng 1 tỷ đồng. Anh đóng đợt đầu tiên 30% là 300 triệu, nhưng sau đó, anh không đủ khả năng tài chính và muốn thanh lý, bên em cũng sẽ chấp nhận trả tiền cho anh. Thời hạn trả tiền là tối đa 6 tháng, đây là khoảng thời gian để tụi em kiếm lại người mua lô đất của anh. Trong thời hạn 6 tháng này, bên cạnh số tiền gốc anh đóng, công ty còn trả thêm cho anh lãi suất 12%”, S quảng cáo.

Thực tế

Để tìm hiểu thêm những lời S quảng cáo, trong vai một người đi xem đất, PV đã đến thực tế những dự án được quảng cáo là của Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba.

Qua tìm hiểu, hầu hết các dự án từ Long Phước 1 đến Long Phước 14 của công ty này đều nằm trên địa bàn xã Long Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.

Ngoài dự án Long Phước 1, nằm ở gần mặt tiền đường quốc lộ, tất cả các dự án còn lại đều phải chạy qua những con đường liên thôn, liên xóm khá vòng vèo.

Đặc biệt, những dự án này đều ở trong tình trạng trồng cây lâu năm hoặc bỏ không cho cỏ dại mọc.

Chỉ cho chúng tôi 1 khu đất vẫn còn nguyên là bãi cỏ mọc hoang, chưa hề có dấu vết của thi công, V.K, nhân viên sale của Alibaba cho biết, đó chính là dự án Long Phước 11.

“Khu đất này bọn em đang làm hạ tầng, chắc chỉ khoảng 3 tháng nữa là xong thôi anh ạ. Nếu anh muốn mua đất đầu tư, thì em khuyên anh nên mua ngay thời điểm này vì giá còn thấp. Vài tháng nữa bên em làm xong hạ tầng thì không có giá 3,5 triệu/m2 đâu anh”, V.K nói.

Cũng theo V.K, do mức giá tương đối rẻ, nên thời gian qua, lượng người từ TP đổ về mua đất của Alibaba rất nhiều. Nếu chúng tôi không quyết định ngay, có người khác xuống tiền thì rất uổng.

Bày tỏ sự hoài nghi, rằng khu đất này đang là đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng thì làm sao trong 3 tháng có thể hoàn tất hạ tầng, V.K “nổ”: bên em là công ty lớn, các sếp quen biết rộng nên chuyện đó thì không có vấn đề gì. Chỉ trong tuần tới, có quyết định xong là công ty em đổ tiền vào xây dựng ngay, lúc đó anh có muốn đầu tư vào cũng không được”.

Cách đó không xa, dự án Long Phước 7, Long Phước 9 cũng ở trong tình trạng tương tự khi vẫn đang là những bãi cỏ hoang.

Tìm hiểu thêm, chúng tôi khá ngạc nhiên khi được biết, diện tích một lô đất mà Alibaba bán cho khách hàng là hơn 100m2, nhưng khi làm sổ đỏ thì chỉ được 80m2, phần còn lại vẫn sẽ là đất nông nghiệp.

Trả lời vấn đề này, V.K cho biết, theo quy định của UBND tỉnh Đồng Nai, diện tích tối thiểu để tách thửa tại tỉnh là 80m2. “Do đó, công ty tụi em làm mức diện tích tối thiểu để công việc ra sổ được nhanh chóng. Nếu anh muốn làm hết toàn bộ diện tích lô đất thì cũng được, nhưng phải đóng thêm tiền thuế chuyển đổi cho số đất này”.

“Hiện nay đất nền khu này đang sốt lắm, hết tuần này là bọn em khóa sổ không bán nữa để chuyển sang đất nền ở khu Tây Bắc Củ Chi. Nếu anh mua thì phải xuống tiền luôn, không đến lúc có tiếc thì tụi em cũng không còn hàng để bán”, V.K chốt lại sau khi chúng tôi ngỏ ý muốn đi xem thêm một số khu vực khác trước khi quyết định.

Chia sẻ với PV, một chuyên gia bất động sản cho rằng, việc một dự án bất động sản có tỷ suất sinh lời 28% không phải là điều không thể, thậm chí có những dự án tỷ suất sinh lời lên tới 100%.

Tuy nhiên,theo vị này, tỷ suất sinh lời nói trên chỉ mang tính chất thời điểm và rơi vào một vài dự án quy mô vừa và nhỏ chứ không thể áp dụng trên những dự án lớn. Do đó, việc công ty Alibaba cam kết lợi nhuận 28%/ năm cho tất cả khách hàng của mình là điều bất khả thi.

Theo vị này, phương thức kinh doanh của công ty Alibaba mang dáng dấp của một kiểu huy động vốn theo kiểu lấy tiền của người sau để trả lãi thật cao cho người trước. Từ đó, khiến những người tham gia vì ham lợi nhuận cao mà gom hết tiền để đầu tư vào.

“Đến một lúc nào đó, khi số tiền huy động của khách hàng quá lớn, công ty không có khả năng trả lãi như cam kết ban đầu hoặc cố tình gom tiền bỏ trốn thì khách hàng chính là người chịu thiệt thòi. Thực tế mấy năm qua, nhiều vụ huy động vốn với số tiền lên tới hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng đã bị vỡ lở, nên người dân cần phải tỉnh táo trước chiêu trò này”, vị này chia sẻ.

Tỉnh Đồng Nai cho biết hiện không cho phép phân lô bán nền dự án.

Trước đó, trả lời PV, ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai cho biết, hiện tại, tỉnh đã tạm ngưng quy hoạch 21.000 ha quanh sân bay Long Thành để điều chỉnh quy hoạch và xin phép Chính phủ thuê tư vấn nước ngoài.

Việc những dự án của Alibaba có nằm trong vùng quy hoạch 21.000 ha nói trên hay không cũng cần được kiểm chứng rõ ràng. Chính vì thế, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thông tin trước khi xuống tiền đầu tư.

Về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng trong giao dịch nhà đất, khách hàng cần kiểm tra khu đất phải chính chủ và có giấy chứng nhận. Trường hợp giao dịch thông qua việc ủy quyền thì cần nhận thức rõ người người chủ sở hữu và người làm công việc ủy quyền, xem xét kỹ phạm vi và thời hạn ủy quyền. Mọi sự nhân danh và đại diện không rõ ràng là những dấu hiệu rủi ro sẽ phát sinh trong tương lai.

"Đối với phân khúc thị trường đất nền phân lô, các chủ sở hữu thực hiện việc đầu tư cơ sở hạ tầng ít hơn so với bán nhà ở nhưng thủ tục phân lô được cơ quan nhà nước chấp thuận cũng phức tạp vì liên quan đến quy hoạch, kết nối hạ tầng và việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Điều đó có nghĩa, không phải cứ có đất là sẽ làm được việc phân lô, không phải cứ nộp hồ sơ là được tách thửa phân lô ngay vì phải theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương, thậm chí nhiều lô đất không được tách thửa vì nằm vào quy hoạch đất giao thông, trường học,….", luật sư Phượng nói.

Cũng theo luật sư Phượng thì hiện nay, phân khúc thị trường phân lô bán nền được đánh giá là có mức rủi ro lớn nhất và thường xuyên xảy ra tranh chấp vì pháp lý về lô đất không đúng, giao dịch không đúng pháp luật,…. Nhiều người bị chôn vốn vì việc phân lô không thể thực hiện được, mất trắng tiền do chủ đất vỡ nợ, trốn biệt tăm,…

Khi giao dịch mang tính đầu tư thì việc xem xét khả năng và mức lợi nhuận chỉ được đặt ra sau việc bảo toàn số vốn. Mọi sự cam kết, hứa hẹn cũng chỉ nhắm đến mục đích hối thúc khách hàng xuống tiền, còn sau đó muốn hủy hợp đồng hay đến hạn trả tiền gốc hay thực hiện cam kết thì bên bán mới lộ diện, viện đủ lý do.

Nếu không xem kỹ đến những yếu tố pháp lý của lô đất, tư cách bên chuyển nhượng và rủi ro giao dịch chắc chắn dẫn đến các rủi ro thì việc tính lợi nhuận chỉ là “đếm cua trong lỗ”, vốn gốc cũng khó bảo toàn, bánh vẽ không ăn được. 

Còn tiếp...