Đầu tư biệt thự ven đô theo phong trào dễ gặp rủi ro

Đòn bẩy hạ tầng giúp “tăng nhiệt” biệt thự ven đô

Thời gian qua, biệt thự, shophouse, nhà liền kề trở thành phân khúc nóng trên thị trường bất động sản khi liên tục ghi nhận nhu cầu tìm kiếm và giao dịch bùng nổ tại hầu hết các tỉnh thành trên cả nước, đặc biệt là vùng ven Hà Nội.

Theo ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro, đơn vị phân phối dòng sản phẩm thấp tầng ven đô nhận định, ngay từ thời điểm dịch bệnh bùng phát năm 2021, các dự án mở bán sản phẩm biệt thự, liền kề ven đô đều nhanh chóng hết hàng. Thậm chí, có dự án đòi hỏi người mua phải đặt cọc trước bởi ngay khi tung hàng đã không còn chỗ để chen vào.

Lý giải về sức nóng của phân khúc bất động sản thấp tầng ven đô, ông Thành cho biết, dòng sản phẩm này đang khan hiếm về nguồn cung. Quỹ đất nội đô cũng rất khan hiếm khiến các dự án “nhỏ giọt”.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư mang tâm lý ưu tiên dòng sản phẩm thấp tầng hơn cao tầng bởi đây vẫn là kênh giữ tiền an toàn với khả năng tăng trưởng tốt. Đây là lý do khiến cho tỷ lệ hấp thụ và giá của phân khúc thấp tầng tăng mạnh như vậy. 

Ghi nhận thực tế cho thấy những vùng có điều kiện thuận lợi để phát triển, hạ tầng được đầu tư đồng bộ như huyện Hoài Đức, Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm… loại hình bất động sản biệt thự liên tục được các nhà đầu tư “săn đón”.

Với vị trí ở gần các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông... huyện Hoài Đức có lợi thế trở thành khu vực trung chuyển giao thông huyết mạch, thuận lợi cho hoạt động vận chuyển, giao thương, tạo thành một trục di chuyển vào nội đô cực kỳ dễ dàng, thuận tiện.

Trước đó, một số căn biệt thự khu vực Hoài Đức được rao bán từ 70 - 80 triệu đồng/m². Đến nay, giá bán được đẩy lên đến 115 - 130 triệu đồng/m². Các biệt thự có vị trí ngay mặt hồ có giá tăng rất cao khoảng 150 triệu đồng/m². Tương tự, một dự án rao bán những lô liền kề ở đường 30m và 33m trước đó với mức giá trung bình là 70 - 80 triệu đồng/m², thì nay đã tăng lên 110 - 130 triệu đồng/m².

Tại Thạch Thất, một dự án đang rao bán các căn biệt thự có diện tích từ 400 - 750m² ở mức 20 - 33 tỷ đồng/căn, trước đó một năm chỉ có giá từ 17 - 30 tỷ đồng/căn. Chủ đầu tư cũng tăng giá các căn biệt thự diện tích từ 225 - 568m² lên đến 12,5 - 26 tỷ đồng/căn, trước đó chỉ từ 10 - 24 tỷ đồng/căn.

Chỉ trong một thời gian ngắn, việc đầu tư ồ ạt vào hệ thống giao thông và cơ sở hạ tầng đã mang đến những khởi sắc rõ rệt cho khu vực này. Đáng chú ý, các dự án tại đây hầu hết đã và đang đi vào hoạt động nên thanh khoản khá cao, mức giá vì thế cũng tăng theo mỗi đợt mở bán.

Thời gian gần đây, TP. Hà Nội đang đẩy nhanh tiến độ thi công hệ thống đường giao thông, đặc biệt là các dự án quan trọng như: 6 nhánh lên xuống vành đai 3 đoạn từ Mai Dịch đến cầu Thăng Long vừa được thông xe; đường sắt số 3 Nhổn - Cầu Giấy hiện đang chạy thử nghiệm trước khi đi vào hoạt động chính thức.

Bên cạnh đó, TP. Hà Nội cũng tích cực phối hợp với các tỉnh Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc để thống nhất báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận phương án đầu tư, hình thức đầu tư cho đường vành đai 4. Điều này càng khiến cho diện mạo của khu vực ven đô trở nên hấp dẫn trong mắt cư dân và các nhà đầu tư sành sỏi.

Theo các môi giới bất động sản, khi hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện, nguồn cung, lượng giao dịch cũng như giá bán ở những khu vực này sẽ gia tăng đáng kể. Biệt thự hạng sang sẽ tăng nóng do xu hướng dịch chuyển từ trung tâm nội đô sang vùng ven đô, ngoại ô.

Không nên đầu tư theo phong trào

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, xây dựng phát triển hạ tầng sẽ làm tăng "sức nóng" thị trường bất động sản, song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới… Thực tế, đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc “ôm” đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Do đó, các nhà đầu tư cần thận trọng, nghiên cứu kỹ để tránh “tiền mất tật mang”.

Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty CP Phát triển nghỉ dưỡng Ngoại ô cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven đô có nhiều yếu tố lợi thế, hạ tầng ngày càng phát triển và thời gian từ ngoại ô vào trung tâm được rút ngắn. Bên cạnh đó, nguồn cung các phòng nghỉ dưỡng ngoại ô lại ít, việc mất cân bằng cung cầu mở ra cơ hội để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô phát triển tốt.

Tuy nhiên, ông Trung cũng cảnh báo nhà đầu tư “đừng để say nắng trong thị trường có nhiều gió”. Khi thị trường "nóng" là lúc hầu hết các nhà đầu tư dễ bị "say nắng", sợ mất cơ hội nên lao vào mua nhanh, trong khi đó lại cần phải thật bình tĩnh để tính bài toán tài chính phù hợp, lâu dài. 

Chia sẻ vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, việc xây dựng mới, mở rộng hạ tầng giao thông sẽ đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận, tuy nhiên việc đầu tư vào khu vực này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi vì các dự án hạ tầng sẽ thực hiện trong thời gian dài. 

Hơn nữa, cần khảo sát kỹ địa bàn, nắm rõ quy hoạch, vị trí đất có tính thanh khoản. Bởi bài học về đầu tư đất tại hai bên đường Đại lộ Thăng Long vẫn còn nguyên giá trị: Do hai bên đường được rào lại, không cho các phương tiện đỗ để bảo đảm an toàn giao thông nên bất động sản khu vực này giảm sâu so với thời điểm trước khi xây dựng tuyến đường.

Theo các chuyên gia, dịch bệnh thúc đẩy người dân hình thành tâm lý cần một nơi để lui về, nhất là khi thấy ngột ngạt trong nội đô, nên nhu cầu mua bất động sản ven đô tăng trưởng nhanh chóng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên cẩn trọng với thông tin trong ngành bởi thông tin thực tế có thể hoàn toàn khác với thông tin trên giấy./.