Đa dạng hóa kênh rót vốn cho thị trường bất động sản

Thắt chặt tín dụng, giảm rủi ro bong bóng bất động sản

Với doanh nghiệp bất động sản, nguồn vốn trung và dài hạn được coi là “nhựa sống” để duy trì và phát triển hoạt động. Thế nhưng, hiện tại, nguồn vốn dành cho vay bất động sản đang bị co hẹp kể từ thời điểm Thông tư 19/2017 của Ngân hàng Nhà nước được ban hành. Theo Thông tư, từ đầu năm 2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (thay vì 45% như hiện nay). Điều này đang đẩy doanh nghiệp bất động sản vào tình thế khó khi nguồn vốn bị kiểm soát chặt chẽ.

Lý do đưa tới chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản mà theo giới chuyên gia khẳng định đó là giảm rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

(Ảnh: Internet)

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc thắt chặt cho vay và đặc biệt cho vay bất động sản sẽ hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản. Lý giải về điều này, ông Hiếu cho hay: “Theo kinh nghiệm của tôi, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi các ngân hàng dễ dàng cho vay với lãi suất thấp và từ đó rủi ro bong bóng xuất hiện.

Ở chiều ngược lại, khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cao bắt buộc cá nhà kinh doanh bất động sản phải hạn chế hoạt động kinh doanh của mình. Ngay cả người mua bất động sản khi đi vay sẽ rất tính toán trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao.

Điều này làm cho thị trường bất động sản sẽ phát triển chậm nhưng có độ ổn định cao và tránh được bong bóng bất động sản. Kết luận của tôi là, tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt trong năm 2019 nhưng đó là điều cần thiết để thị trường bất động sản không rơi vào bong bóng".

Mặc dù theo giới chuyên gia, việc thắt chặt tín dụng sẽ giúp thị trường bất động sản quay trở về quỹ đạo bình ổn, tránh tình trạng bong bóng. Tuy nhiên, động thái siết chặt tín dụng từ phía ngân hàng đẩy thị trường bất động sản vào tình trạng khan hiếm vốn.

Doanh nghiệp địa ốc đa dạng hóa kênh huy động vốn

Trước bối cảnh vốn tín dụng từ phía ngân hàng bị co hẹp, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tìm cách để huy động vốn một cách bền vững hơn thông qua các kênh khác nhau.

Theo TS. Cấn Văn Lực, “Hiện tại, thị trường bất động sản đã và đang thu hút được nhiều dòng vốn khác như đầu tư tư nhân (11 tháng đầu 2018 có đến 6.400 doanh nghiệp bất động sản mới thành lập, tăng 42%) và 15.500 doanh nghiệp xây dựng (tăng gần 6%) so với cùng kỳ. Với vốn điều lệ tăng từ 20 tỷ đồng trước đây lên 70 tỷ đồng hiện nay.

Bên cạnh đó, dòng vốn FDI, đầu vào bất động sản cũng tăng mạnh trong 2018 và dự báo tiếp tục đà tăng tốt trong 2019, trong bối cảnh nhiều nhà đàu tư dịch chuyển dòng vốn của mình vào ASEAN, trong đó có Việt Nam do lo ngại chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.

Hết 11 tháng năm 2018, vốn FDI vào bất động sản đạt 6,5 tỷ USD, gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ra còn dòng vốn từ thị trường chứng khoán. Tức là, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán , một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã phát hành trái phiếu trong và ngoài nước”.

Cũng trong báo cáo thị trường bất động sản 10 tháng năm 2018, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, tính đến cuối năm 2017, có 58/65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán. Đây là một trong những kênh được đánh giá là khả quan trong việc góp phần hỗ trợ doanh nghiệp địa ốc tìm kiếm nguồn vốn.

Đặc biệt, thời gian vừa qua, thị trường bất động sản cũng chứng kiến những thương vụ bắt tay giữa doanh nghiệp Việt Nam và nước ngoài. Theo đánh giá từ giới đầu tư, đây là hình thức thu hút vốn nhằm phát triển dự án của rất nhiều doanh nghiệp địa ốc.

Nhận định về phương thức huy động vốn này, bà Hương Nguyễn, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết: ”Câu chuyện vốn ngoại đổ vào thị trường bất động sản không mới mà đã từ vài năm nay, mạnh nhất là dòng vốn đến từ các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, gần đây có thêm Hồng Kông (Trung Quốc).

Bà Hương Nguyễn - Tổng Giám đốc Đại Phúc Land.

Nguyên nhân chủ yếu là do Việt Nam luôn ổn định về kinh tế cũng như chính trị - xã hội. Mặt khác, căng thẳng về thương mại giữa Mỹ - Trung Quốc cũng khiến dòng vốn của các tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển từ Trung Quốc đi, mà Việt Nam là điểm đến lý tưởng. Bên cạnh đó là nhờ chính sách khuyến khích đầu tư trực tiếp nước ngoài, sự ổn định chính trị và tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của nước ta”.

Trong trường hợp ngân hàng “hẹp” cánh cửa cho vay thì doanh nghiệp trong nước phải tìm kiếm một nhà đầu tư nước ngoài. Điều này đãmở ra một thị trường bất động sản nhộn nhịp hơn trong những năm gần đây khi chứng kiến cái "bắt tay" giữa nhà đầu tư Việt và nước ngoài.

- Ông Nguyễn Vĩnh Trân-

Bà Hương nhấn mạnh: “Lợi ích đem lại là từ các thương vụ này, đó là thị trường bất động sản trở nên tiềm năng hơn và nhiều dư địa phát triển. Thanh khoản của thị trường bất động sản gia tăng mạnh mẽ. Còn thách thức lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản là cách quản lý và sử dụng nguồn vốn đầu tư một cách hợp lý, đúng hướng, định giá, tuân thủ pháp lý và rủi ro nhân sự”.

Cũng theo nhận định của ông Nguyễn Vĩnh Trân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn MIKGroup, việc bắt tay giữa doanh nghiệp Việt và doanh nghiệp nước ngoài để tìm kiếm nguồn vốn là tất yếu bởithực tế rất khó để tạo ra một dự án mà có thể kỳ vọng 100% vốn người mua.

"Trong trường hợp ngân hàng “hẹp” cánh cửa cho vay thì doanh nghiệp trong nước phải tìm kiếm một nhà đầu tư nước ngoài. Điều này đãmở ra một thị trường bất động sản nhộn nhịp hơn trong những năm gần đây khi chứng kiến cái "bắt tay" giữa nhà đầu tư Việt và nước ngoài", ông Trân khẳng định./.