Chuyên gia Savills: “Sẽ xuất hiện đợt sàng lọc mạnh với nhà đầu tư tâm lý yếu“

Theo các chuyên gia bất động sản, cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều chung tâm trạng lo lắng lớn nhất là khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Nguồn vốn đầu tư của thị trường bị siết chặt khiến cho nhiều doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư nên nguồn cung mới giảm sút; đồng thời lãi suất tăng khiến nhà đầu tư vẫn còn dè chừng e ngại trong việc xuống tiền. Vậy nên, nhiều chủ đầu tư đã và đang phải thực hiện các chính sách bán hàng linh hoạt, như: Chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại... để dễ bán hàng hơn trong giai đoạn khó khăn như hiện nay.

Theo khảo sát, nguồn cung mới trên thị trường có xu hướng giảm mạnh, chỉ tính riêng trong quý III/2022 chỉ có thêm khoảng 11.700 sản phẩm gia nhập thị trường, nhưng tới 66% là hàng tồn kho, nguồn cung mới giảm đến 51% so với quý trước; lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm tới 54%, thấp nhất kể từ năm 2019.

Đáng chú ý, sản phẩm nhà ở trung, cao cấp có mức giá quá cao so với khả năng tài chính của những người có nhu cầu ở thực.

Reatimes đã có cuộc trò chuyện cùng bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội để đưa ra đánh giá về triển vọng của thị trường bất động sản quý IV/2022 và bước sang đầu năm 2023.

Giá bán liên tục tăng cao

PV: Xin bà hãy đánh giá diễn biến của thị trường căn hộ từ đầu năm đến nay?

Bà Đỗ Thu Hằng: Từ đầu năm đến nay, tại thị trường Hà Nội, số lượng căn hộ bán ra thấp hơn so với 9 tháng đầu năm 2020, cũng như 9 tháng đầu năm 2021.

Tuy nhiên, trong quý III/2022, tình hình hoạt động của phân khúc căn hộ có chút khởi sắc hơn. Số lượng giao dịch đạt 3.605, tăng 61% theo quý và 49% theo năm. Giao dịch căn hộ hạng B chiếm 64% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới mở bán đạt 33%.

Giá bán của thị trường căn hộ sơ cấp trung bình đạt 47 triệu đồng/m², tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá thị trường sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53% so với quý I/2019.

Đáng chú ý, nguồn cung trên thị trường bị hạn chế, chất lượng các dự án đang được cải thiện khi giá vật liệu xây dựng tăng cao nên đã thúc đẩy giá bán căn hộ tăng theo.

Hiện nay, thị trường đang chịu tác động bởi một số yếu tố chính như: Lãi suất vay tăng; giá vật liệu xây dựng tăng; tín dụng cho bất động sản hạn chế; giá bán căn hộ tăng liên tiếp từ năm 2018, tại thị trường sơ cấp, giá tăng trung bình trung bình là 10%/năm và thị trường thứ cấp là 3%/năm; sản phẩm không đa dạng; căn hộ có giá từ 2 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng chiếm tỷ trọng chính trên thị trường sơ cấp, trong khi chỉ 12% căn hộ có giá phải chăng, dưới 2 tỷ đồng.

Đối với việc tăng giá thị trường sơ cấp, nguyên nhân là do chủ đầu tư muốn phát triển sản phẩm có sự cạnh tranh và phù hợp với xu hướng nguồn cầu về sản phẩm tốt, điều kiện bàn giao tốt và nhiều tiện ích. Chưa kể đến chi phí đầu tư ban đầu của các chủ đầu tư cũng cao hơn. Những chi phí này bao gồm chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng. Đơn cử như câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài, khiến các chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm, thậm chí cao hơn so với dự án cùng phân khúc và cùng vị trí.

Đối với thị trường sơ cấp, khi chi phí ở mức cao hơn so kỳ vọng, thậm chí cao hơn so với cùng phân khúc và cùng vị trí thì sẽ khó bán và buộc phải điều chỉnh về giá. Trong thời gian gần đây, chúng ta thấy nhiều chủ đầu tư cũng đã có những điều chỉnh về dòng tiền, áp dụng hình thức không giảm giá trực tiếp mà đưa ra những chính sách chiết khấu hợp lý cho người mua thanh toán sớm hoặc thanh toán nhanh để hai bên cùng có lợi trong việc mua và bán.

Trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội, lượng mua để ở vẫn chiếm phần lớn tỷ trọng; tuy nhiên cũng vẫn có nhu cầu mua để đầu tư. Thị trường thứ cấp căn hộ mua để đầu tư trong điều kiện tín dụng hạn chế, lãi suất gia tăng cộng thêm áp lực phải thanh toán lãi và gốc đã khiến một số nhà đầu tư phải quyết định giảm giá, bởi nếu không sẽ ảnh hưởng tới lợi nhuận đầu tư kỳ vọng. Cũng có trường hợp nhà đầu tư mua và không gặp áp lực về tài chính, nhưng họ quan sát thấy thị trường trong giai đoạn 2020-2021, giá đã được đẩy lên cao do lượng cầu lớn. Tuy nhiên, trong điều kiện hiện nay thì kỳ vọng lợi nhuận của họ tới phân khúc này cũng có sự điều chỉnh bởi lượng tiền từ các kênh đầu tư khác không sẵn có như trước. Ví dụ như chứng khoán, hiện nay tiền đầu tư từ chứng khoán chuyển sang bất động sản cũng sẽ có những ảnh hưởng nhất định tới dòng tiền của nhà đầu tư, dẫn đến câu chuyện nếu nhà đầu tư muốn bán sản phẩm thì họ sẽ phải có sự điều chỉnh về giá.

PV: Xin bà hãy đánh giá về nguồn cung mới của thị trường căn hộ vào quý IV/2022? Và sức hấp thụ liệu có tốt?

Bà Đỗ Thu Hằng: Hà Nội sẽ bố trí 1.868ha cho việc phát triển nhà ở, bao gồm 1.384ha ở đô thị và 484ha tại nông thôn. Thành phố sẽ cần có thêm 19,69 triệu m² căn hộ (tương đương 166.600 căn) đến năm 2025 để đáp ứng nguồn cầu. Tuy nhiên, sẽ chỉ có thêm 70.000 căn dự kiến được mở bán tới năm 2025, do đó dẫn tới việc thiếu hụt giữa nguồn cung thực tế và theo chương trình phát triển Nhà ở, ước tính vào khoảng 96.600 căn.

Trong quý IV/2022, 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 5.033 căn hộ cho thị trường. Khoảng 70% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B. Xét về phân bố theo địa lý, các quận/huyện Nam Từ Liêm, Thanh Xuân và Gia Lâm sẽ chiếm 80% tổng nguồn cung tương lai.

Như vậy, tình trạng lệch pha nguồn cung sẽ khiến khó khăn tiếp tục bủa vây cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà trong quý IV/2022 và tình trạng này có thể kéo dài sang đầu năm 2023 do "cơn khát" vốn chưa được giải tỏa, đồng thời sẽ xuất hiện đợt sàng lọc mạnh vào cuối năm đối với những nhà đầu tư tâm lý yếu.

Đối với các chủ đầu tư, chi phí đầu vào hiện nay cũng ở mức cao, đơn cử là chi phí sử dụng đất hiện cao hơn so với trước đây, chưa kể một số chi phí cho dự án hiện nay cũng đang cao, ví dụ như lãi vay hay chi phí vật liệu xây dựng, dẫn đến chi phí tài chính tăng khiến sản phẩm bán ra không thể thấp được và phải đối diện với thách thức trong việc đi tìm thanh khoản.

Sức hấp thụ của thị trường trong quý IV được dự báo sẽ không tốt bằng cùng kỳ của năm 2021 bởi một số nguyên nhân khách quan cũng như các nguyên nhân nội tại thị trường như đã đề cập ở trên, do đó thị trường sẽ chưa thể có thay đổi trong ngắn hạn.

Mặt khác, chúng ta nhìn nhận thấy thị trường hiện nay người mua để ở là nguồn cầu chủ yếu. Nếu mức giá không hợp lý và sản phẩm không đúng chất lượng kỳ vọng thì cũng sẽ khó thành công trên thị trường.

Sản phẩm căn hộ vừa túi tiền có mức độ quan tâm cao

PV: Được biết, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa hết ảm đạm, một số chủ đầu tư vẫn quyết định bung hàng mở bán vào quý IV năm nay? Bà nhìn nhận như thế nào về vấn đề này ở 2 góc độ tích cực và khó khăn?

Bà Đỗ Thu Hằng: Trước bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn quyết định “bung hàng” vào thời điểm này được xem là "can đảm". Bởi ở thời điểm hiện tại, người mua vẫn có xu hướng thận trọng khi xuống tiền trong giai đoạn tín dụng khó khăn. Đồng thời, không ít nhà đầu tư nuôi kỳ vọng thị trường thời gian tới sẽ có những chuyển biến mới nên giữ tâm lý quan sát, phòng thủ thay vì tham gia thị trường lúc này.

Tuy nhiên, nhưng nếu là sản phẩm tốt về vị trí, pháp lý, chất lượng xây dựng tốt, dịch vụ tốt, quản lý chuyên nghiệp, giá cả phù hợp thì vẫn có thể thu hút được nguồn cầu mua để ở.

Hiện nay, các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài vẫn đang tích cực tìm kiếm quỹ đất nhà ở tại các tỉnh lân cận. Nguồn cung từ các tỉnh này sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội. Trong đó, Hưng Yên, Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 104.800 căn hộ. Việc cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng các dịch vụ tiện ích là các yếu tố then chốt để các dự án thành công.

Nguồn cung từ các khu vực lận cận đang được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng giao thông mới như đường vành đai hay cao tốc mới. Tôi nhận thấy lượng lớn nguồn cung mới tại các khu vực này và đây sẽ là đối thủ cạnh tranh mạnh với các dự án tương lai dự kiến tại Hà Nội.

PV: Phân khúc nào của thị trường căn hộ sẽ có mức độ quan tâm nhiều vào quý IV và năm 2023, thưa bà?

Bà Đỗ Thu Hằng: Trong quý IV/2022, thị trường có những điều kiện không thực sự thuận lợi so với những năm trước đó, thậm chí cả trong thời kỳ Covid. Các vấn đề có thể kể đến như tín dụng bị hạn chế khiến cho giá thị trường căn hộ cũng neo ở mức không thể đáp ứng được nguồn cầu đối với sản phẩm vừa túi tiền, do đó số lượng căn hộ bán ra sẽ không đạt được kỳ vọng.

Tại thị trường Hà Nội, phân khúc có mức độ quan tâm nhiều vào quý IV và năm 2023 sẽ không khác so với trước đây, vẫn là các dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền (dưới 2 tỷ đồng) thuộc phân khúc hạng C và căn hộ trung cấp - hạng B với khoảng giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng. Theo ghi nhận của Savills, sẽ có 70% số lượng căn hộ dự kiến tung bán vào quý IV/2022 và khoảng 60% số lượng căn hộ hạng B dự kiến tung bán năm 2023. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, lượng căn hộ vừa túi tiền vẫn không có nhiều trên thị trường.

PV: Vậy, bước sang năm 2023, thị trường căn hộ có tín hiệu khả quan nào hơn hay không, thưa bà?

Bà Đỗ Thu Hằng: Nếu chúng ta kỳ vọng vào việc giảm giá ở thị trường này vào quý IV thì khả năng sẽ chưa xảy ra, do số lượng các dự án tung bán trong quý IV phần lớn chiếm 70% căn hộ thuộc phân khúc hạng B. Đặc tính của thị trường căn hộ tại Hà Nội là mua để ở vẫn chiếm tỷ trọng cao, tiếp đến là cho thuê và mua để đầu tư nên áp lực phải bán ra sẽ không quá lớn.

Tuy nhiên, nền tảng cơ bản của thị trường căn hộ vẫn tốt bởi Việt Nam có dân số đông, tốc độ đô thị hóa gia tăng, xu hương tách hộ cũng tăng… cho nên nguồn cầu và tính thanh khoản vẫn có nhưng không mạnh.

Bước sang năm 2023, thị trường căn hộ tại Hà Nội vẫn đối mặt với các thách thức như: Nguồn cung căn hộ chưa đa dạng, chưa có nhiều lựa chọn về căn hộ vừa túi tiền, tín dụng cho bất động sản vẫn còn hạn chế.

Nhưng bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng hứa hẹn sẽ lành mạnh hơn sau những động thái chấn chỉnh của Chính phủ. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm thông qua với những quy định mới giúp thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Từ đó, gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường, tạo ra lực đẩy giúp thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng.

PV: Xin cảm ơn bà!