Cấm cho thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày: Cần cân nhắc giải pháp thay thế phù hợp

Nhiều hệ luỵ từ mô hình cho thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày

Mới đây, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại TP.HCM. Theo đó, chỉ những dự án được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp (căn hộ du lịch) mới được phép kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Căn hộ chung cư chỉ được cho thuê đúng mục đích để ở, tuyệt đối không được sử dụng vào mục đích khác.

Theo chính quyền TP.HCM, việc cấm cho thuê ngắn hạn nhằm bảo đảm an ninh, trật tự tại các khu chung cư, tránh tình trạng người lạ ra vào thường xuyên gây mất an toàn. Ngoài ra, quy định này còn nhằm bảo vệ lợi ích của cư dân sinh sống trong chung cư, tránh những bất tiện do hoạt động kinh doanh lưu trú gây ra.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận rằng quy định này là cần thiết trong bối cảnh hiện nay.

Trên thực tế trong một vài năm trở lại đây, dưới sự bùng nổ của nền kinh tế chia sẻ, việc thuê và cho thuê phòng thông qua các nền tảng như: Airbnb, Luxstay, Agoda… đang ngày càng phổ biến. Chỉ cần một cú click chuột hoặc vài thao tác trên điện thoại, người thuê có thể dễ dàng tìm thấy hàng trăm căn hộ đủ mọi phân khúc, từ những căn hộ cao cấp giữa trung tâm thành phố đến những căn phòng ở vùng ngoại ô. Đặc biệt, mức giá thuê khá linh hoạt, dao động từ 1,3 - 1,4 triệu đồng/đêm tùy theo vị trí và thời điểm.

Tuy nhiên, chính sự phát triển của loại hình lưu trú ngắn ngày trong chung cư đã kéo theo không ít xung đột bởi chung cư vốn không được quản lý như khách sạn, nhà nghỉ.

Theo ông Bùi Văn Doanh, sự xuất hiện của mô hình cho thuê lưu trú ngắn ngày tại các chung cư không chỉ tạo áp lực lớn lên hạ tầng kỹ thuật mà còn ảnh hưởng đến toàn bộ cư dân sinh sống tại đó.

Cụ thể, vị chuyên gia cho rằng, việc khách du lịch liên tục ra vào sẽ khiến cư dân cảm thấy bất an, đồng thời làm xáo trộn đời sống sinh hoạt chung. Khách thuê ngắn hạn vẫn sử dụng các tiện ích như thang máy, bãi xe, hồ bơi, phòng gym… như cư dân nhưng không chịu sự ràng buộc nào, dẫn đến tình trạng quá tải, đặc biệt vào cuối tuần hoặc mùa du lịch cao điểm. Chưa kể, việc gia tăng đột biến số lượng người sử dụng còn kéo theo những vấn đề khác như quá tải hệ thống xử lý rác thải, hư hỏng cơ sở vật chất, thậm chí tranh chấp giữa cư dân và chủ sở hữu căn hộ cho thuê.

"Công năng của chung cư không phải là để phục vụ lưu trú du lịch và việc sử dụng sai mục đích này có thể sẽ phá vỡ cấu trúc vốn có của một cộng đồng cư dân, bởi môi trường sống và môi trường du lịch có những yêu cầu và đặc thù hoàn toàn khác nhau. Một môi trường hỗn hợp giữa văn hóa cư dân và du lịch sẽ không thể đảm bảo sự hài hòa và ổn định cần thiết cho sự phát triển chung của một khu đô thị", ông Bùi Văn Doanh nhấn mạnh.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cũng bày tỏ quan ngại về những bất cập mà mô hình cho thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày đang gây ra. Theo đó, việc không kiểm soát chặt chẽ danh tính và hoạt động của khách thuê không chỉ ảnh hưởng đến trật tự chung mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng về an ninh, làm tăng khả năng xảy ra các tình huống phức tạp mà ban quản lý tòa nhà khó có thể xử lý kịp thời.

Bên cạnh đó, việc cho thuê căn hộ ngắn hạn thường không được đăng ký kinh doanh chính thức cũng dẫn đến việc nhà nước gặp khó khăn trong việc quản lý và thu thuế đối với hoạt động này, tạo nên lỗ hổng trong công tác quản lý tài chính và pháp lý

"Việc cho thuê ngắn ngày mà không có cơ chế quản lý phù hợp có thể dẫn đến nhiều hệ lụy, từ nguy cơ mất mát tài sản của cư dân, hư hỏng cơ sở vật chất chung cho đến những vấn đề phức tạp hơn như tệ nạn xã hội. Không ít trường hợp, căn hộ chung cư bị biến tướng thành nơi tụ tập của các đối tượng bất hảo, thậm chí bị lợi dụng làm địa điểm thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật như mại dâm, sử dụng và buôn bán ma túy, hay các loại tội phạm công nghệ cao", " luật sư Hồi nhận định.

Không phải ngẫu nhiên mà việc siết chặt mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn tại các đô thị lớn, các thành phố du lịch đã được quy định trong các văn bản pháp luật nhằm đảm bảo sự ổn định của thị trường nhà ở. Thực tế cho thấy, sự bùng nổ của loại hình này không chỉ làm xáo trộn trật tự chung cư mà còn đẩy giá nhà và giá thuê dài hạn tăng cao, gây khó khăn cho những người có nhu cầu ở thực trong việc tiếp cận nhà ở. Vì vậy, việc kiểm soát hoạt động cho thuê ngắn ngày là một chiến lược điều tiết thị trường, giúp cân bằng cung cầu nhà ở tại các đô thị lớn.

Khi các căn hộ chung cư không còn được sử dụng phổ biến cho mục đích lưu trú ngắn hạn, nguồn cung nhà ở cho thuê dài hạn sẽ gia tăng, tạo thêm cơ hội cho người dân tđặc biệt là những người chưa có nhà được tiếp cận với các lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính của mình.

"Điều này giúp đảm bảo đúng bản chất của nhà ở là phục vụ nhu cầu an cư lâu dài, thay vì chạy theo lợi nhuận cao từ mô hình kinh doanh lưu trú ngắn hạn như Airbnb. Dù lợi nhuận từ cho thuê dài hạn có thể không hấp dẫn bằng, nhưng về lâu dài, đây là hướng đi giúp cân bằng thị trường bất động sản. Nếu không kiểm soát, các chủ đầu tư có thể chuyển hướng sang phát triển căn hộ phục vụ cho thuê ngắn hạn, đẩy giá bất động sản tăng cao, khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời", ông Bùi Văn Doanh nhận định.

Cần có giải pháp thay thế, tránh ảnh hưởng quá lớn đến ngành lưu trú

Cũng cần phải nhìn nhận rằng, trong những năm gần đây, mô hình Airbnb và các dịch vụ lưu trú ngắn hạn đã trở thành xu hướng phổ biến trên toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Loại hình này giúp tận dụng hiệu quả nguồn cung nhà ở sẵn có, mang lại thu nhập cho chủ sở hữu căn hộ và góp phần kích thích chi tiêu du lịch. Nhờ đó, thị trường du lịch Việt Nam trở nên sôi động hơn, thu hút nhiều du khách quốc tế với trải nghiệm lưu trú linh hoạt và phong phú.

Do đó, ông Bùi Văn Doanh đề xuất, đối với các đô thị lớn và thành phố du lịch, việc siết chặt hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn cần đi kèm với giải pháp thay thế phù hợp nhằm tránh ảnh hưởng tiêu cực đến ngành lưu trú. 

Theo đó, nên xem xét đến việc hình thành các khu vực chuyên biệt dành riêng cho lưu trú ngắn hạn, vận hành theo mô hình tương tự condotel. Các khu vực này sẽ được vận hành dựa trên khung pháp lý rõ ràng, được quy hoạch theo hướng thương mại dịch vụ với chức năng tương tự khách sạn, homestay qua đó giảm thiểu sự ảnh hưởng đến quyền lợi của những người có nhu cầu ở lâu dài. 

"Về bản chất, dù vẫn là đất ở, nhưng nếu quy hoạch thành các khu chuyên biệt phục vụ lưu trú ngắn hạn, chẳng hạn như một tổ hợp "chung cư Airbnb", thì việc quản lý sẽ trở nên rõ ràng và minh bạch hơn", ông Bùi Văn Doanh nhận định và cho rằng thay vì để loại hình cho thuê ngắn ngày tồn tại tự phát, gây tranh cãi về tính pháp lý và ảnh hưởng đến đời sống cư dân, việc thiết lập những khu vực chuyên biệt sẽ giúp hoạt động này diễn ra một cách bài bản, có kiểm soát.

Bên cạnh đó, ông Doanh cũng cho rằng, việc quy hoạch các khu lưu trú ngắn hạn không chỉ giúp ổn định thị trường bất động sản mà còn đảm bảo sự cạnh tranh lành mạnh với hệ thống khách sạn, nhà nghỉ.

"Hiện nay, Airbnb và các mô hình cho thuê ngắn hạn tại chung cư đang tạo áp lực không nhỏ lên ngành khách sạn truyền thống. Trong khi đó, khách sạn, nhà nghỉ lại phải tuân thủ nhiều quy định nghiêm ngặt hơn về phòng cháy chữa cháy, an ninh, thuế… Điều này tạo ra sự bất cân bằng. Nếu không có một cơ chế quản lý phù hợp, vừa bảo vệ quyền lợi của cư dân chung cư, vừa đảm bảo sự cạnh tranh công bằng với các mô hình lưu trú truyền thống, thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều xáo trộn", ông phân tích.

Ngoài ra, vị chuyên gia cũng cho rằng, Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn và chỉ đạo cụ thể để các địa phương áp dụng thống nhất, tránh tình trạng mỗi nơi thực hiện một kiểu. Hiện nay, luật đã có quy định nghiêm cấm sử dụng nhà ở cho mục đích kinh doanh hoặc lưu trú ngắn hạn trái phép. Do đó, việc thực thi và giám sát cần được triển khai chặt chẽ nhằm đảm bảo sự minh bạch, ổn định của thị trường nhà ở đô thị, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân và chủ sở hữu căn hộ.