Bộ Xây dựng \"chỉ điểm\" các dấu hiệu \"sốt\" giá đất trong năm 2022

Theo báo cáo của các địa phương, đến nay thì hiện tượng tăng giá đất nền đã hạ nhiệt, nguy cơ xảy ra "bong bóng" BĐS là khó xảy ra. Tuy nhiên, đây vẫn có thể là sự khởi phát của hiện tượng "sốt giá" bất động sản trong năm 2022, đặc biệt, khi nhà nước sử dụng các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế sau giai đoạn giảm phát. Bộ Xây dựng nhận định, có thể tiếp tục xảy ra "sốt giá" bất động sản, đặc biệt là khi nhà nước sử dụng các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi UBND các tỉnh thành yêu cầu tổng hợp báo cáo tình hình đấu giá đất, đánh giá tình hình, nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS,... đồng thời khẩn trương thực hiện các giải pháp để ổn định thị trường.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) quý IV/2021 và cả năm 2021. Theo đó, thị trường BĐS đã chịu ảnh hưởng nặng nề bởi tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19. Thống kê cho thấy, nguồn cung các dự án BĐS mới được cấp phép trong năm 2021 tiếp tục giảm so với năm 2020. Trong đó, nguồn cung BĐS nhà ở, đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn còn hạn chế.

Cụ thể, trong năm 2021, cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch; lượng giao dịch đất nền là 170.465 giao dịch; riêng tại Hà Nội có 10.875 giao dịch thành công; tại TP. Hồ Chí Minh có khoảng 14.443 giao dịch thành công.

Lượng giao giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 96,7% so với năm 2020. Trong đó, tổng lượng giao dịch giảm mạnh trong quý III/2021; lượng giao dịch đất nền tăng mạnh tại các thời điểm cuối quý I, đầu quý II và tháng cuối năm 2021. 

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM không ngừng tăng cao. Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5–7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Đặc biệt, tại thời điểm cuối Quý I đầu Quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí "sốt giá" đất nền tại một số địa điểm ở một số địa phương  vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (tăng 45%), một số điểm thuộc các tỉnh Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%). Ngoài ra, có nhiều nơi như Thanh Hóa, TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP. Hồ Chí Minh; TP. Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,…cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.

Hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính Phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia bất động sản, hiện tượng "sốt đất" diễn ra sau Tết năm 2021 bắt nguồn từ các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng của các địa phương hoặc có thông tin thực hiện đầu tư dự án của các tập đoàn bất động sản lớn. Nắm bắt được tâm lý đầu tư của người dân, giới đầu cơ đã lợi dụng những yếu tố trên để “thổi giá” đất tại các khu vực này ngày càng nóng lên, gây ra tình trạng "sốt đất".

Ông Huỳnh Phước Nghĩa - Phó Viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo, Đại học Kinh tế TP.HCM đánh giá, năm 2022 chủ yếu có vấn đề nổi cộm là gỡ vướng pháp lý cho các nhà đầu tư và hiện nay chưa thấy tín hiệu nào có thể gây "sốt đất".

Năm 2022 sẽ là năm Chính phủ tập trung tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý cho thị trường bất động sản. Ngay cả tại TP.HCM cũng chỉ ưu tiên một số lĩnh vực trọng yếu nên các chiến lược về giá của các chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân sẽ ổn định và ít biến động.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế cho biết, thị trường bất động sản đặc biệt là phân khúc đất nền ở các tỉnh đang được đẩy mạnh quy hoạch phát triển nên sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư trong năm tới nhưng rất khó xuất hiện tình trạng "sốt đất". Lý giải thị trường bất động sản năm 2021 xuất hiện nhiều cơn "sốt đất" , ông Lực cho biết nguyên nhân là do nhiều thông tin quy hoạch không được kiểm chứng, thậm chí còn do một số nhà đầu tư, đầu cơ, cò đất tiếp tay thổi giá lên cao.

Theo đó, nếu các nhà đầu tư muốn lướt sóng, đầu tư ngắn hạn thì cũng nên cân nhắc lại phương án kinh doanh và giảm kỳ vọng vì thị trường bây giờ không phải kiểu lướt sóng của nhiều năm trước. Đồng thời, nhà đầu tư cần kết hợp với việc giảm sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng vì khi thời gian chờ đợi quá lâu thì công việc lướt sóng của nhà đầu tư sẽ bị hạn chế bởi tiền lãi tăng nhưng biên độ lợi nhuận lại không bù đắp được số tiền lãi.

Cũng lưu ý về nhiều rủi ro trong đầu tư bất động sản năm 2022, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, nhà đầu tư cũng phải xác định được mình thuộc nhóm nhà đầu tư nào đối với tiêu chí đầu tư bất động sản nói chung và đất nền nói riêng. Cùng với đó, thanh khoản bất động sản cũng rất quan trọng và cuối cùng là đòn bẩy tài chính. Đầu tư bất động sản nói chung và đất nền nói riêng nên là khoản đầu tư trung và dài hạn, tránh đầu tư lướt sóng nếu không sẽ gặp phải những rủi ro không đáng có./.