"Bắt mạch" dòng chảy mới của thị trường BĐS: Sự phục hồi các phân khúc ra sao?

Hệ thống các luật gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được giới chuyên gia nhận định sẽ thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động kinh doanh bất động sản trong thời gian tới, cũng như tác động tích cực đến các chủ thể có liên quan trong xã hội. 

Đáng chú ý, khi đánh giá về sức cầu của thị trường trong bối cảnh mới, nhiều chuyên gia trong ngành vẫn nghiêng về phân khúc căn hộ ở các đô thị lớn đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ duy trì vị trí chủ đạo dẫn dắt thị trường. Đây sẽ là loại hình có những tín hiệu khởi sắc rõ nét hơn so với các phân khúc sản phẩm còn lại.

Để "bắt mạch" rõ hơn dòng chảy mới của thị trường bất động sản, Reatimes đã có cuộc trao đổi với bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield.

PV: Bối cảnh hiện nay, nhiều chuyên gia đánh giá "thị trường bất động sản sẽ tươi sáng trở lại từ cuối năm 2024, nhờ việc các Luật mới đã chính thức có hiệu lực từ 1/8", vậy quan điểm của bà như thế nào? Theo bà, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ thay đổi ra sao?

Bà Trang Bùi: Những động thái quyết liệt của Chính phủ trong việc ban hành các cơ chế, chính sách đã góp phần đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2024. Đến nay, có thể nói thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đang có nhiều tiền đề để vươn lên, tạo nền móng cho chu kỳ phát triển mới.

Việc sửa đổi và thông qua 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản tác động trực tiếp, trực diện đến các dự án nhà ở, đất đai. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng và thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư và người mua nhà.

Cùng với yếu tố pháp lý, tôi cho rằng có một số yếu tố chính khác sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản. Theo đó, kinh tế Việt Nam dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh mẽ hơn trong năm 2024, với mức tăng GDP dự báo đạt từ 6 - 6,5%. Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng cũng dồi dào, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra dư địa cho tăng trưởng tín dụng là 15% trong năm 2024; cùng với đó, trên thị trường trái phiếu, lượng phát hành tăng trở lại. Những điều đó giúp bổ sung nguồn vốn phát triển cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, tôi cho rằng thị trường vẫn sẽ đối mặt với một số thách thức như sự phục hồi không đồng đều giữa các phân khúc và sự cạnh tranh gay gắt giữa các sản phẩm. Nhưng nhìn chung, triển vọng của thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong năm 2024 là khá lạc quan.

PV: Trước bối cảnh mới của thị trường, từ quan sát của mình, bà cho rằng phân khúc nào sẽ có tiềm năng dẫn dắt?

Bà Trang Bùi: Trong thời gian tới, một số phân khúc bất động sản được dự báo sẽ có tiềm năng dẫn dắt thị trường. Song dẫn đầu vẫn là phân khúc nhà ở, với sự tăng trưởng mạnh và tiếp tục thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đặc biệt, tại phân khúc nhà ở vừa túi tiền, các căn hộ dưới 2,5 tỷ đồng dự kiến sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn do chi phí đầu vào thấp và tốc độ triển khai nhanh. 

Hơn nữa, nhu cầu về nhà ở giá rẻ vẫn rất cao đến từ nhóm Gen Z, người độc thân và gia đình một thế hệ. Tôi dự báo, trong chu kỳ tăng trưởng mới, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người đi làm dưới 5 năm, công nhân tay nghề cao sẽ là những dòng sản phẩm chủ đạo.

Tiếp theo là phân khúc bất động sản công nghiệp với sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp và khu kinh tế, phân khúc này sẽ tiếp tục là điểm sáng. Nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi và các dịch vụ liên quan sẽ tăng cao.

Hiện nay, xu hướng phát triển các dự án bất động sản thân thiện với môi trường đang ngày càng được chú trọng. Các dự án này không chỉ thu hút nhà đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng về không gian sống xanh, sạch.

Với phân khúc đất nền tại các khu vực ven đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận, dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, đây là lựa chọn hấp dẫn cho những người muốn đầu tư dài hạn.

Với văn phòng thương mại, cùng sự hồi phục của nền kinh tế và nhu cầu mở rộng kinh doanh, phân khúc văn phòng cho thuê cũng được dự báo sẽ có sự tăng trưởng.

Đây sẽ là những phân khúc bất động sản không chỉ đáp ứng nhu cầu hiện tại của nhà đầu tư, người mua thực mà còn có tiềm năng phát triển bền vững trong tương lai. 

PV: Theo bà, dưới tác động của Luật mới, giá bán các loại hình chung cư, đất nền liệu sẽ có sự thay đổi?

Bà Trang Bùi: Luật Đất đai 2024 có một số thay đổi quan trọng có thể ảnh hưởng đến giá bán các loại hình chung cư và đất nền. Một trong những điểm nổi bật là việc bỏ khung giá đất và thay vào đó là ban hành bảng giá đất. Điều này có thể dẫn đến sự điều chỉnh giá đất theo hướng sát với giá thị trường hơn, thay vì dựa vào khung giá cố định như trước đây. Bên cạnh đó, luật mới cũng quy định rằng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ phải công bố và điều chỉnh bảng giá đất hàng năm. Điều này có thể tạo ra sự biến động về giá đất, ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán chung cư và đất nền.

Cụ thể, bảng giá đất có thể tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo đó, khi chi phí đầu vào bị đẩy lên cao hơn, sẽ gây tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà; tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch. Tóm lại, chúng ta có thể hiểu rằng, khi chi phí cấu thành dự án tăng thì tất yếu giá bất động sản sơ cấp trên thị trường cũng phải tăng theo.

PV: Trong một diễn biến khác, đối với doanh nghiệp bất động sản, các quy định của luật mới có giúp cải thiện những thách thức họ đã và đang phải đối mặt trong khoảng hơn 2 năm trở lại đây không?

Bà Trang Bùi: Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều thay đổi nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách; nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý đất đai; đồng thời thúc đẩy một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Với những thay đổi này, thị trường được kỳ vọng sẽ trở nên minh bạch hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Việc yêu cầu các chủ đầu tư phải minh bạch về thông tin dự án và quy định về mức đặt cọc mới đã góp phần đảm bảo quyền lợi cho người mua, tăng tính minh bạch của thị trường và giảm thiểu những rủi ro ngoài ý muốn.

Ở phía các chủ đầu tư, Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sẽ đòi hỏi một thị trường dành cho các chủ đầu tư có tiềm lực thật và có tầm nhìn dài hạn khi việc chuyển nhượng dự án đang dần được siết lại. Cụ thể là toàn bộ thửa đất trong khu vực dự định làm dự án phải được chuyển đổi 100% sang đất ở thì các doanh nghiệp mới có thể thỏa thuận nhận chuyển nhượng, góp phần khiến cho giá đất ở tăng cao. Ngoài ra, việc cho phép trả tiền thuê đất theo năm cũng giúp chủ đầu tư linh hoạt trong việc triển khai dự án, giảm thiểu áp lực tài chính. Hơn nữa, các chủ đầu tư đã từng có sai phạm, vướng mắc vẫn có thể tiếp tục phát triển dự án của mình khi đã khắc phục các vấn đề.

Trong bức tranh tổng quát, chúng tôi nhận định Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều thay đổi tích cực cho doanh nghiệp bất động sản, giúp cải thiện một số thách thức hiện tại:

Cụ thể, giúp minh bạch hóa thị trường thông qua việc bỏ khung giá đất và cập nhật bảng giá đất hàng năm giúp giá đất phản ánh sát hơn với giá thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc định giá và lập kế hoạch đầu tư, từ đó, đẩy nhanh quá trình đầu tư, thực hiện các dự án.

Bên cạnh đó là đơn giản hóa thủ tục. Luật mới đồng bộ hóa quy trình giao đất, cho thuê đất và xử lý "đất công xen kẹt", giúp giảm bớt thủ tục hành chính và thời gian chờ đợi.

Về hỗ trợ tài chính, các quy định mới về tiền thuê đất và tiền sử dụng đất giúp doanh nghiệp dự đoán được chi phí và lập kế hoạch tài chính hiệu quả hơn.

Đặc biệt, quy định về bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất được cải thiện, giúp doanh nghiệp yên tâm hơn khi đầu tư vào các dự án lớn, quyền lợi của các doanh nghiệp cũng được đảm bảo tốt hơn.

Tuy nhiên, để giảm thiểu mạnh hơn các thách thức cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản, thị trường vẫn cần thêm một số lực đẩy trong thời gian tới. Đó là việc cải thiện hạ tầng; Nhà nước và các địa phương đầu tư vào hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển bất động sản. Bên cạnh đó, Chính phủ có thể xem xét các chính sách hỗ trợ thêm về tài chính, như giảm lãi suất vay hoặc cung cấp các gói tín dụng ưu đãi cho doanh nghiệp bất động sản. Cùng với đó là cần nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong ngành bất động sản thông qua các chương trình đào tạo và phát triển kỹ năng. Đặc biệt là việc tăng cường giám sát và quản lý, đảm bảo thực thi các quy định pháp luật mới một cách nghiêm túc và minh bạch, tránh tình trạng tham nhũng và lạm dụng quyền lực.

Những biện pháp này sẽ giúp tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi hơn cho doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường trong năm 2024 và những năm tiếp theo.

PV: Xin cảm ơn chuyên gia!