Bất động sản ven đô “chiếm sóng“ thị trường

Nguồn cung dịch chuyển ven đô

Chính sách pháp luật về đất đai ngày càng chặt chẽ đã tác động rất lớn đến nguồn cung của thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia, khi quỹ đất tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM ngày càng khan hiếm, giá đất đô thị tăng cao, nhiều ông lớn bất động sản đã chuyển hướng sang các địa bàn vùng ven tìm kiếm cơ hội. Tâm lý thích sở hữu bất động sản liền thổ của người dân cũng khiến nhu cầu mua nhà ở ven đô gia tăng.

Đặc biệt, cú hích từ dịch Covid-19 cũng thúc đẩy xu hướng sống xanh, an cư trong những căn nhà diện tích rộng, không gian sống gần gũi thiên nhiên, tách biệt với trung tâm đô thị đông đúc, tạo đòn bẩy cho thị trường bất động sản vùng ven phát triển.

Việc lựa chọn sống ở vùng ven sẽ giúp người mua nhà giải quyết được nhiều bất cập của cuộc sống đô thị hiện nay như ùn tắc giao thông, khói bụi, đồng thời thỏa mãn được đầy đủ tất cả những nhu cầu sống và sinh hoạt của nhiều thế hệ trong gia đình.

Theo khảo sát của phóng viên, thời điểm hiện tại, giá đất nền tại nhiều khu vực vùng ven ngoại thành Hà Nội như huyện Hoài Đức, Đông Anh, Mê Linh… tăng 10 - 20% so với đầu năm 2021. Trong đó, "ăn theo" Đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, giá đất huyện Đông Anh ở các xã Xuân Canh, Uy Nỗ, Đông Hội, Vĩnh Ngọc thiết lập mặt bằng giá từ 40 - 150 triệu đồng/m2.

Tại huyện Mê Linh, toàn huyện có khoảng 50 dự án tập trung tại các xã ven đại lộ Võ Văn Kiệt như: Tiền Phong, Tráng Việt, Thanh Lâm, Đại Thịnh, thị trấn Quang Minh. Sau khi được phê duyệt quy hoạch chung, các chủ đầu tư như Tổng công ty HUD, Minh Giang, Cienco 5 đã đồng loạt triển khai làm hạ tầng, xây dựng nhiều dự án chung cư khiến thị trường bất động sản Mê Linh khởi sắc trở lại, giá đất nền tại đây cũng tăng 10 - 20% so với cùng kỳ năm 2021.

Đối với các tỉnh vùng ven Hà Nội như Hòa Bình, Bắc Ninh, Hưng Yên, giá đất cũng leo thang không ngừng. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, chỉ riêng Hòa Bình, một năm trở lại đây, giá đất tại huyện Lương Sơn, Kim Bôi, Đà Bắc đã tăng tới 3 lần. Các khu vực lân cận cũng ghi nhận tình trạng gia tăng đáng kể.

Tính trong phạm vi cách Hà Nội 50km, giá rao bán đất nền miền Bắc đều ghi nhận tăng mạnh như Bắc Ninh tăng 61%, Hưng Yên tăng 22%. Trong phạm vi cách Hà Nội 100km, giá rao bán đất Hòa Bình tăng 106%.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội đánh giá: “Ở một số đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đang có một xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các khu vực lân cận. Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này đến từ việc giá bất động sản của khu vực nội thành đã được thiết lập ở mức cao.

Bởi vậy, kỳ vọng về khả năng sinh lời từ địa điểm này thấp hơn và nhà đầu tư thường tìm cơ hội ở những quận, huyện ngoài trung tâm và vùng xung quanh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng. Nhờ vậy, áp lực tăng giá tại những khu vực nội thành được giảm tải, tránh hiện tượng đẩy giá quá cao". 

Bên cạnh đó, bà Hằng nhấn mạnh tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng trong việc thu hút nhà đầu tư và người mua. Theo kế hoạch, TP. Hà Nội dự kiến dành hơn 51.000 tỷ đồng cho đầu tư công năm 2022, trong đó 30% đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng. Những năm tới, các dự án được ưu tiên bao gồm: đường vành đai 2.5, 3, 3.5, 4, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 và Thượng Cát. Kèm theo đó là cải thiện và nâng cao tuyến đường quốc lộ cùng việc hoàn thiện các dự án tàu điện. Hệ thống giao thông thuận tiện sẽ rút ngắn thời gian di chuyển, hỗ trợ kết nối giữa các dự án ven đô và trong trung tâm.

Trong bối cảnh lạm phát tăng cao, tâm lý của người dân sẽ đổ vào kênh đầu tư "ăn chắc mặc bền" như bất động sản. Họ có nhu cầu tìm kiếm sản phẩm mà vừa có thể giữ tiền an toàn, vừa mang lại khả năng tăng giá bền vững trong tương lai. Với yêu cầu đó, đất nền là kênh đầu tư hiếm hoi đáp ứng tất cả tiêu chuẩn này.

Nhà đầu tư hết sức cẩn trọng

Trước đó, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết, năm nay, thị trường xuất hiện nhiều cơn sốt là do nhiều thông tin quy hoạch, thậm chí còn do một số nhà đầu tư, đầu cơ, cò đất tiếp tay thổi giá. Tuy nhiên, với việc Chính phủ, các địa phương có kinh nghiệm hơn trong kiểm soát, và có nhiều động thái để "siết" thị trường, các cơn sốt đất nhiều khả năng nằm trong tầm khống chế.

Mặt khác, ông Lực cũng đánh giá, nhà đầu tư trải qua nhiều cơn sốt đất đã có nhận thức tốt hơn về những rủi ro khi “lướt sóng” thất bại. Đồng thời, thông tin về nhà đất hiện nay đang ngày càng trở nên công khai, minh bạch hơn, khó lợi dụng quy hoạch tạo giá ảo như trước đây.

Ông Đào Phúc Tường, chuyên gia tài chính cảnh báo, thị trường bất động sản đang bắt đầu đến giai đoạn các nhà đầu tư phải cẩn trọng hơn rất nhiều với nền giá và tính thanh khoản của thị trường. Đặc biệt là sắp tới lãi suất có thể tăng lên rất nhiều.

Bên cạnh đó, nếu nhìn rộng hơn về mặt vĩ mô, khi lạm phát lên cao hơn so với kịch bản nhiều người đưa ra (dưới 4%) đến mức Ngân hàng Nhà nước phải điều chỉnh chính sách thì điều này sẽ nguy hiểm cho các nhà đầu tư ngắn hạn.

Đồng quan điểm, ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ tài chính bất động sản cho rằng, các nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay phải rất cẩn trọng và không nên tham gia vào thị trường với một tâm thế ngắn hạn. Ngoài ra, điều quan trọng là phải có nguồn tài chính ổn định.

Bởi bất động sản thường mang tính chu kỳ trung và dài hạn nhiều hơn, khoản lợi nhuận mà nhà đầu tư có được trong ngắn hạn chưa chắc đã là do người đó giỏi mà nhiều khi là do may mắn. 

"Các nhà đầu tư mới tham gia thị trường phải cẩn trọng, cần phải biết mình là ai, đang ở đâu trong chuỗi bán hàng một sản phẩm bất động sản, tránh để mất vốn giữa chừng. Đặc biệt, nên cẩn trọng với thông tin trong ngành bởi thông tin thực tế có thể hoàn toàn khác với thông tin trên giấy", ông Khôi cảnh báo./.