Bất động sản TPHCM: Quy mô sụt giảm và nguồn cơn gây thất thu ngân sách

Tại báo cáo mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra những đánh giá chung về thị trường năm 2018 và dự báo 2019. Theo đó, thị trường bất động sản cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng năm 2018vẫn giữ đà phát triển ổn định, không xuất hiện "bong bóng" và vẫn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng.

Tuy nhiên, HoREA cũng cảnh báo về những dấu hiệu sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch trong giai đoạn từ giữa 2018 trở đi.

Những dấu hiệu bất ổn này là hệ quả từ điểm nghẽn chung của nền kinh tế cũng như một số lực cản, vướng mắc đã xuất hiện một thời gian dài nhưng chưa được giải quyết và dự báo sẽ còn tiếp tục gây tác động tới thị trường trong năm 2019. Cụ thể hơn về vấn đề này, đại diện HoREA đã chỉ ra 7 điểm "nghẽn" chính.

1. Lực cản từ mâu thuẫn của các điều luật

Theo đại diện HoREA,Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 03 hình thức: "a. Đấu giá quyền sử dụng đất", hoặc "b. Đấu thầu dự án có sử dụng đất", hoặc "c. Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 của Luật này".

Tuy nhiên, Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở lại quy định: Doanh nghiệp phải "Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại".

Quy định này mâu thuẫn với Khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế "được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này", và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế "được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân", trong "trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt".

Thị trường bất động sản cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng năm 2018 được đánh giá là ổn định, khôngcó"bong bóng" và vẫn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng.

Đây chỉ là 1 trong nhiều những mâu thuẫn của các văn bản luật khiến đối tượng thực thi cũng như đối tượng quản lý như vướng phải mớ "bòng bong".

Và điều này đã gây cản trở sự phát triển dự án tại các khu đô thị mới, các khu dân cư mới, kể cả các khu dân cư nông thôn... bởi, các dự án này đều sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng.

Có thể thấy việc cơ quan Nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên trong các điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay.

Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh khó khăn khi bỏ ra một nguồn vốn rất lớn (bao gồm cả vốn vay, vốn huy động) để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư nhưng không được phê duyệt khiến đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.

2. Thủ tục hành chính hay "hành là chính"?

Để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp cũng như người dân, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản, nghị định nhằm thúc đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh. Nhiều sở, ngành đã công bố các thủ tục hành chính và thực hiện cơ chế một cửa, liên thông, nộp hồ sơ qua mạng, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính...

Nhưng trên thực tế, theo đánh giá của HoREA, thủ tục hành chính vẫn còn mang tính chất "thủ tục", nhiêu khê, hoạt động thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.

3. Vướng mắc trong giải phóng mặt bằng

Một điểm "nghẽn" nữa mà HoREA đã chỉ ra là thiếu quỹ đất đầu tư do vướng giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng được đánh giá là ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất.

Điều này dễ dẫn tới tình trạng dở dang "da báo" không triển khai được dự án, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, và cũng là một nguyên nhân làm sụt giảm số lượng các dự án bất động sản.

4. "Ẩn số" tiền sử dụng đất và nguồn cơn gây thất thu ngân sách

Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin - cho", làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba".

Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp.

4. Lực cản lớn từ thiếu vốn

Thiếu vốn hay điểm "nghẽn" tín dụng chính là điều băn khoăn của cả doanh nghiệp và người mua nhà.

Bởi sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay gần như vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014.

Các ngân hàng Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được chỉ định thực hiện chính sách nhà ở xã hội cũng chưa được cấp bù chênh lệch lãi suất nên trên thực tế các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng chưa tiếp cận được nguồn vốn cho vay ưu đãi này.

Bên cạnh đó, các yếu tố pháp lý còn thiếu nên không có cơ sở pháp lý để có nguồn chi từ ngân sách Nhà nước.

Do vậy, hiện nay, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và tuyệt đại đa số người mua nhà ở xã hội phải vay tín dụng với lãi suất thương mại, rất bất hợp lý.

6. Lệch pha cung cầu

Điểm nghẽn tiếp theo được chỉ ra là sự mất cân bằng giữa cung và cầu. Theo đó, so với cùng kỳ 2017, số lượng dự án trong năm 2018 đã giảm 18 dự án, tỷ lệ giảm 13%; Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%.

Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%; phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.

Qua đó để thấy cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, lệch pha cung - cầu và chưa đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội khi mà tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp lại chiếm khoảng 1/3 thị trường (tỷ lệ 30%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại TP.HCM cũng như trong phạm vi cả nước.

7. Mối lo sốt ảo giá đất nền

Dù thị trường năm 2018 không xuất hiện bong bóng nhưng tại TP.HCM trong năm qua đã xuất hiện hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành TP.

Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Những đối tượng này đã cung cấp thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án lớn... trên mạng xã hội và các trang thông tin điện tử để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi.

HoREA cho hay, mặc dù tình hình này đã được kiểm soát vào nửa cuối năm 2018, nhưng cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả để thị trường phát triển ổn định trong năm 2019.