Bất động sản nhà ở và chung cư: Ngành đầu tư hấp dẫn bất chấp dịch Covid-19

5 động lực của phân khúc bất động sản nhà ở và chung cư

Tại báo cáo chiến lược vừa phát đi, Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS) đã đưa ra những kỳ vọng tích cực về triển vọng của ngành bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở và chung cư cùng phân khúc bán lẻ trong năm 2022.

Thu hút FDI top đầu

Theo đó, bất động sản luôn nằm trong top 3 ngành thu hút vốn FDI ký mới và tăng thêm suốt 10 năm qua. Dù tổng vốn FDI đăng ký năm 2020 giảm 25% so với cùng kỳ xuống còn 28,5 tỷ USD nhưng ngành bất động sản vẫn tăng trưởng 8% so với cùng kỳ và đạt 4,1 tỷ USD. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 lần thứ 4, ngành bất động sản bị ảnh hưởng nhiều nhất khi ghi nhận tăng trưởng vốn FDI -44,4% so với cùng kỳ, đạt 1,78 tỷ USD; trong khi tổng vốn FDI Việt Nam tăng 4,5% so với cùng kỳ trong 9 tháng đầu năm 2021. 

Số liệu thống kê cho thấy, bất động sản cũng là ngành có số lượng doanh nghiệp thành lập mới (+11,5%) cũng như doanh nghiệp quay lại hoạt động (+14,6%) tăng trưởng nhanh nhất trong 9 tháng đầu năm 2021.

Trong 9 tháng đầu năm 2021, lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng trong nước tương đối ổn định ở mức 9,2 - 9,5%, đây là mức thấp nhất trong 10 năm qua. 

Bước sang năm 2022, nhóm nghiên cứu MBS cho rằng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ duy trì chính sách tiền tệ thích ứng nhờ lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát. "Mặc dù không kỳ vọng NHNN cắt giảm thêm lãi suất điều hành, nhưng chúng tôi tin rằng NHNN sẽ không nâng lãi suất năm 2022 nhằm tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế bằng cách duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng", báo cáo nêu.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay thế chấp cũng được kỳ vọng sẽ vẫn được duy trì ở mức thấp trong năm 2022, từ đó sẽ hỗ trợ kích cầu bất động sản. Được biết, từ ngày 1/1/2022, mức lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định của NHNN là 4,8%/năm, giảm 0,2% so với năm 2019 và năm 2020, nhưng vẫn được giữ ổn định như năm 2021.

Động thái ban hành nhiều văn bản pháp lý hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bất động sản của Chính phủ cũng là một động lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển và gia tăng sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản nhà ở, dân cư, cụ thể là: Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Nghị định 148/2020/NĐ-CP, Nghị định 25/2020/NĐCP, Nghị quyết 164/NQ-CP, Thông tư 47/2021/TTBTC...

Chủ đầu tư bất động sản đang thích nghi với nhiều giải pháp tốt hơn trong hoạt động bán hàng

Trong bối cảnh dịch bệnh phức tạp, các chủ đầu tư đã và đang đưa ra nhiều chính sách mới nhằm hỗ trợ cũng như tăng tính hấp dẫn và thu hút người mua nhà, như: Kéo dài thời gian thanh toán, cho phép người mua chuyển đến ở sau khi thanh toán 15 - 30% giá trị (New City Thủ Thiêm, dự án của Vinhomes…). Masterise hợp tác Techcombank ra mắt giải pháp nhà ở mới “Nhà đổi nhà” thu hút các nhà đầu tư.

Song song đó, các doanh nghiệp cũng đã chuyển đổi hoạt động bán hàng truyền thống sang kỹ thuật số, tiêu biểu trong đó là việc Vinhomes và Sunshine Group đã ra mắt ứng dụng di động để duyệt nhà và đặt chỗ, cho phép nhà đầu tư có thể tham quan nhà ở trực tuyến và trò chuyện trực tiếp với môi giới để hỗ trợ bán hàng.

Phát triển cơ sở hạ tầng là động lực cho bất động sản năm 2022 - 2025

Theo nhận định của MBS, Chính phủ đang có các động thái quyết liệt hơn thúc đẩy đầu tư công trong nửa cuối 2021, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhằm thúc đẩy nền kinh tế hồi phục.

Đáng chú ý, vào ngày 09/07/2021, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị 01/CT-BXD về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2021: Việc giải ngân vốn đầu tư công được chỉ đạo phải hoàn thành 100% mục tiêu năm 2021.

Phê duyệt quy hoạch hỗ trợ cơ sở hạ tầng và giá nhà ở

Đây là một trong những yếu tố có tác động tích cực tới sự vận động của phân khúc bất động sản nhà ở khi hàng loạt quy hoạch hỗ trợ phát triển cơ sở hạ tầng cũng như biểu giá đất được phê duyệt.

Cụ thể, sự kiện Hà Nội công bố quy hoạch phân khu nội đô lịch sử nhằm quy hoạch phân khu nội đô thuộc địa bàn 4 quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng sẽ là cơ sở pháp lý cho thành phố, giúp chỉnh trang đô thị và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; Dự thảo quy hoạch sông Hồng với quy hoạch được thực hiện trải dài 40km sông Hồng từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, diện tích khoảng 11.000ha gồm 55 phường, xã và 13 quận, huyện; hay như đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, cùng với thông tin chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ lên quận đã thúc đẩy giá nhà ở tại các khu vực này tăng mạnh trong nửa đầu 2021.

Triển vọng và thách thức của bất động sản nhà ở, chung cư giai đoạn 2022 - 2026

Những động lực phát triển là hiện hữu, đi kèm đó là những triển vọng cho phân khúc bất động sản nhà ở, chung cư trong giai đoạn mới.

Thứ nhất, Việt Nam có nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng nhanh thứ hai ở Đông Nam Á, chỉ sau Malaysia (2,9% so với 3,3%). Mặc dù làn sóng dịch bệnh Covid-19 bắt đầu trở nên phức tạp từ cuối tháng 4/2021 nhưng nửa đầu năm 20021 Việt Nam vẫn ghi nhận mức tăng trưởng 5,64%. Bên cạnh đó, lãi suất tiết kiệm thấp đã thúc đẩy người dân, nhà đầu tư tìm kiếm các cơ hội sinh lời cao hơn ở các kênh như chứng khoán hay bất động sản. 

Thứ hai, dân số lớn với 98,2 triệu người - đứng thứ 3 Đông Nam Á và đứng thứ 15 thế giới với 68% dân số trong độ tuổi 15 - 64; tầng lớp trung lưu tăng nhanh, hiện tại đang chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ tăng lên 26% vào 2026... là những triển vọng tích cực về tệp khách hàng đối với bất động sản.

Đặc biệt, sự dịch chuyển khỏi truyền thống “tam đại đồng đường”, quy mô hộ gia đình giảm từ 4,6 người/hộ năm 1999 còn 3,8 người/hộ năm 2009 và 3,6 người/hộ năm 2019 cũng như tỷ lệ đô thị hoá thấp, 38,1% dân số sống ở thành thị vào 2021 tuy nhiên kỳ vọng sẽ tăng trung bình 2,7%/năm giai đoạn 2021 - 2025 sẽ là một nguồn lực cầu lớn tác động đến thị trường bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng.

Thứ ba, Chính phủ đã và đang thúc đẩy các dự án cơ sở hạ tầng, hỗ trợ nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Thứ tư, hộ chiếu vắc-xin và tỷ lệ tiêm vắc-xin tăng, sẽ hỗ trợ thúc đẩy người mua nước ngoài quay lại Việt Nam.

Về thách thức, nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường cũng vẫn đang tồn tại và gây khó khăn cho quá trình phát triển.

Một là, dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, ảnh hưởng sự kiện bán hàng, tham quan dự án và tiến độ xây dựng đặc biệt trong quý IV/2021 là quý cao điểm đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Trong những năm sau, Việt Nam vẫn cần những kịch bản để phát triển kinh tế bên cạnh chống dịch trong tình hình “bình thường mới”.

Hai là, các văn bản pháp lý còn chồng chéo, ví dụ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ, làm chậm trễ quá trình phê duyệt dự án và ảnh hưởng hiệu quả các dự án. Tuy nhiên, các quy định mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn trong phê duyệt giúp thị trường sối động trở lại.

Ba là, hoạt động đầu cơ đất đai, làm giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh đặc biệt là khu vực ngoại thành làm gia tăng lo ngại vượt khỏi khả năng người có nhu cầu thực.

Thứ tư là, chi phí nguyên vật liệu tăng cao, sẽ kéo giá nhà tăng nếu giá nguyên vật liệu duy trì cao trong 2 năm tới. Thông tư 40/2021/TT-BTC hiệu lực từ 1/8/2021, nhà cho thuê từ 8,33 triệu/tháng dù không đủ 12 tháng vẫn đóng thuế thu nhập cá nhân. Điều này ít nhiều có thể ảnh hưởng đến thị trường thuê nhà khi thị trường này đã, đang và sẽ chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh./.