Bất động sản công nghiệp - điểm sáng duy nhất của thị trường địa ốc cuối năm 2022

Giữ vững vị thế “ngôi sao” trên thị trường

Từ cuối năm 2021, bất động sản công nghiệp đã được dự đoán sẽ có nhiều triển vọng trong suốt năm 2022. Trên thực tế, những chỉ số mà phân khúc này đạt được trong bối cảnh thị trường địa ốc có nhiều biến động đã chứng minh điều đó. 

Báo cáo Industrial Insider do Savills Việt Nam công bố cho thấy, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại hai “đầu tàu” kinh tế Hà Nội và TP.HCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cả nước đạt bình quân 70,9%, tương đương cuối năm 2020.

Cụ thể, ở miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96%, tại Hưng Yên đạt tỷ lệ 77%. Hải Phòng hiện ở mức thấp nhất trong các tỉnh trọng điểm với 68%, nhưng nguyên nhân đến từ việc dự án Deep C Hải Phòng III chỉ mới ra mắt.

Trong khi đó, ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh thành trọng điểm đạt đến 84%. Bình Dương với hơn 7.000ha đất công nghiệp đã được lấp đầy trên 90%. Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An đã có những dự án mới gia nhập thị trường, còn TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai hiện đều “khát” nguồn cung.

Nhu cầu cao trong khi nguồn cung hiếm đang đẩy giá thuê đất khu công nghiệp tăng mạnh. Trong đó, với ưu thế về cơ sở hạ tầng và giao thông, giá thuê khu công nghiệp tại Hà Nội đạt mức gần 140USD/m2, cao nhất miền Bắc. Tại TP.HCM, giá đã vượt ngưỡng 200 USD/m2, đứng đầu khu vực phía Nam.

Sự cộng hưởng của nhiều yếu tố thuận lợi giúp tỷ suất lợi nhuận đầu tư khu công nghiệp đang nằm trong top đầu các phân khúc bất động sản hiện tại. Theo Savills Việt Nam, trong 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất được thực hiện với lợi suất đạt 8 - 11%. So sánh với tỷ suất lợi nhuận của loại hình shophouse (nhà phố thương mại) hiện chỉ ở mức trên dưới 1%/năm, hay nhà cho thuê vào khoảng hơn 4%/năm để thấy con số lợi nhuận đầu tư khu công nghiệp là rất ấn tượng.

Có cùng đánh giá, Cushman & Wakefield cũng nhận định, bất động sản công nghiệp là điểm sáng nhất trong thị trường bất động sản năm 2022. Số liệu của đơn vị này cho biết, nguồn cung đất công nghiệp tại 5 tỉnh thành Đông Nam Bộ tăng đáng kể so với năm ngoái. Đặc biệt là trong quý I và quý II/2022, chủ yếu là do các dự án bị trì hoãn từ đại dịch Covid-19 năm ngoái. Tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường đạt 27.780ha, trong đó, tỷ lệ lấp đầy đạt 88%.

Lý giải nguyên nhân bất động sản công nghiệp giữ vững vị thế “ngôi sao” trên thị trường địa ốc mặc cho những “sóng gió” từ nhiều phía, giới chuyên gia cho rằng, ổn định chính trị và kinh tế phục hồi nhanh sau đại dịch là yếu tố then chốt. Bởi đây là mấu chốt quyết định mức hấp dẫn của Việt Nam với vốn đầu tư nước ngoài.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, Việt Nam hiện nay đang tập trung phát triển hạ tầng, tham gia tích cực vào các hiệp định thương mại, ưu đãi về thu nhập doanh nghiệp, Chính phủ tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp thu hút người lao động nhờ một số Nghị định liên quan đến nhà ở xã hội trong khu công nghiệp, tận dụng hiệu quả ưu thế vốn có về lực lượng lao động dồi dào. 

Qua thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 9/2021, trên phạm vi cả nước có 563 khu công nghiệp nằm trong Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 210.000ha, chủ yếu tập trung tại vùng kinh tế trọng điểm. Hệ thống khu công nghiệp Việt Nam đang là điểm đến của hàng ngàn doanh nghiệp từ hầu khắp quốc gia, vùng lãnh thổ.

Song song với phát triển công nghiệp và kinh tế, chính sách khí hậu và bảo vệ môi trường được Chính phủ Việt Nam rất quan tâm, coi là nhiệm vụ trọng tâm để góp phần phát triển nhanh và bền vững. 

“Để xanh hóa nền kinh tế, khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo được xác định là giải pháp trọng tâm, trong đó chú trọng công nghệ cao và năng lượng tái tạo. Các yếu tố phát triển bền vững cũng ngày càng được chú ý với các nhà phát triển bất động sản công nghiệp và khách hàng để hướng tới mục tiêu chung toàn cầu. Những yếu tố này đã thu hút lượng lớn vốn FDI đổ về, tạo cơ hội cho bất động sản công nghiệp ngày càng có giá”, ông Thịnh nhìn nhận.

Triển vọng phát triển trong năm 2023 vẫn lớn

Đánh giá về triển vọng bất động sản công nghiệp trong năm 2023, giới chuyên gia một lần nữa khẳng định, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục “cất cánh” trong bất cứ hoàn cảnh nào. 

Năm 2023, nền kinh tế vĩ mô được dự báo sẽ không còn tăng trưởng mạnh như năm 2022, thậm chí sẽ đối mặt với một số khó khăn nổi cộm như lạm phát tăng mạnh. Tuy nhiên, khi Việt Nam khó khăn thì các nước trong khu vực và trên thế giới cũng lâm cảnh khó khăn. Vì vậy, so với mặt bằng chung, Việt Nam vẫn là điểm đầu tư hấp dẫn của dòng vốn FDI.

Tại Diễn đàn Kinh tế 2023: Cùng Doanh nghiệp "Vượt sóng" mới đây, Hiệp hội doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (Eurocham) cho biết, Việt Nam mang lại cơ hội đầu tư lớn cho các doanh nghiệp châu Âu cũng như triển vọng phát triển trong trung và ngắn hạn. 42% người tham gia khảo sát dự đoán công ty của họ sẽ tăng dòng vốn FDI vào Việt Nam vào cuối năm 2022 và đầu năm 2023 tại nhiều lĩnh vực hơn, đặc biệt là startup. 

Cụ thể, ông Nguyễn Hải Minh, Phó Chủ tịch Eurocham, thành viên Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ cho biết, ngân sách của Ủy ban châu Âu dành cho đầu tư công nghệ mới của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khá lớn, lên đến vài tỷ Euro. Khi các doanh nghiệp châu Âu nhận được ngân sách như vậy và sau khi họ hoàn thành được nghiên cứu và tạo ra công nghệ của mình, chắc chắn họ sẽ có xu hướng áp dụng ở các quốc gia châu Á, trong đó có Việt Nam.

Ngoài ra, thời gian tới, các doanh nghiệp châu Âu mong muốn được tham gia sâu hơn để hỗ trợ doanh nghiệp Việt Nam và Việt Nam nói chung trong việc chuyển giao công nghệ, đặc biệt là công nghệ xanh. Do đó, triển vọng dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam trong thời gian tới vẫn rất lớn.
Còn theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Việt Nam đang nắm nhiều lợi thế so với các nước trong khu vực. Đơn cử là về giá thuê trong nước hiện vẫn ở mức tương đối thấp nếu đặt lên bàn cân với Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc, hay Ấn Độ… Chưa kể, nguồn lao động tại Việt Nam dồi dào, mức lương chi trả không quá cao. 

Đặc biệt, với sự bùng nổ của thương mại điện tử trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc…

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cho biết, nhóm các nhà đầu tư cập bến thị trường Việt Nam trong giai đoạn 2022 - 2023 đang có xu hướng tìm kiếm bất động sản hậu cần (logistics) chất lượng ngày càng cao. Đây là thách thức của các nhà đầu tư khi xây khu công nghiệp cho thuê trong thời gian tới.

“Có một thực tế là các khu công nghiệp, khu chế xuất của Việt Nam thời gian qua chủ yếu thu hút được các doanh nghiệp đến từ châu Á, trong khi chưa thực sự tạo được sức hút với các các “đại bàng” đến từ châu Âu và Bắc Mỹ. Các tên tuổi như LEGO với dự án hơn 1 tỷ đô la tại khu công nghiệp VSIP vẫn vô cùng hiếm hoi. Do đó, để giải bài toán thu hút các “ông lớn” toàn cầu tham gia vào thị trường Việt Nam, những khu công nghiệp mới trong thời gian tới cần có quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, R&D và các trung tâm dữ liệu.

Đáng chú ý, xu hướng xanh và bền vững tại các khu công nghiệp là định hướng phát triển tất yếu trong tương lai. Không chỉ đem lại lợi ích về môi trường, xu hướng này chính là một lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp tại Việt Nam với các “đại bàng” trong khu vực và toàn cầu”, ông Thịnh cho biết. 

Cũng theo chuyên gia Đinh Trọng Thịnh, để tăng sức cạnh tranh, các nhà đầu tư cũng cần có giải pháp ứng phó với những bất lợi của thị trường trong nước như chi phí đền bù và giá đất tăng lên rất cao, trình độ lao động còn tương đối thấp, trong khi cơ sở hạ tầng, giao thông chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu…

Xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục, đồng thời các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại Việt Nam. Ưu tiên hàng đầu hiện nay tại các khu công nghiệp là các lĩnh vực tạo ra sản phẩm có hàm lượng công nghệ và chất xám cao, giảm lĩnh vực thâm dụng lao động. Để kịp thời “dọn ổ đón đại bàng”, các doanh nghiệp trong nước và cả cơ quan quản lý cần có sự điều chỉnh để có mô hình phát triển phù hợp hơn./.