5 điều cần biết để giảm chi phí thuê mặt bằng trong mùa dịch Covid-19

Số ít còn lại chỉ hoạt động cầm chừng và có thể tiếp tục đóng cửa bất cứ lúc nào. Thiệt hại cho người kinh doanh càng lớn hơn khi phần lớn các mặt bằng kinh doanh này đều phải đi thuê.

Những ngày gần đây đã có một số khách hàng liên hệ với tôi để được tư vấn về hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh và hướng giải quyết khi xảy ra đại dịch Covid-19.

Em gái tôi, người đang kinh doanh một chuỗi khách sạn tại phố cổ Hà Nội cũng phải ngậm ngùi đóng cửa ngừng hoạt động hơn một nửa số khách sạn đang vận hành, em ấy gửi tâm tư đến bên cho thuê xin được miễn, giảm tiền thuê mặt bằng nhưng không được chấp thuận.

Do đó, tôi sẽ chia sẻ với các bạn các quy định pháp luật có liên quan và tư vấn cho các bạn những việc gì cần làm để giảm thiểu tối đa thiệt hại khi thuê mặt bằng kinh doanh trong thời gian xảy ra đại dịch Covid-19.

Đại dịch Covid-19 có phải là sự kiện bất khả kháng, nó có thể được viện dẫn và áp dụng để miễn trừ trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ hay không?

1. Sự kiện bất khả kháng là gì?

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì “sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.

2. Cần có những điều kiện nào để được áp dụng sự kiện bất khả kháng?

Thứ nhất cần căn cứ quy định tại hợp đồng đã ký giữa các bên. Đối với những hợp đồng có điều khoản quy định về sự kiện bất khả kháng và hậu quả pháp lý khi xảy ra sự kiện đó thì các bên căn cứ quy định đã thỏa thuận để thực hiện.

Trường hợp hợp đồng không quy định điều khoản này thì các bên có thể viện dẫn quy định của pháp luật để giải thích và áp dụng. Theo đó, để được áp dụng quy định về sự kiện bất khả kháng, cần đáp ứng đủ ba điều kiện sau:

(i) Xảy ra một cách khách quan: Sự kiện bất khả kháng xảy ra một cách tự nhiên như: thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh, các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… mà không phải do các bên cố ý thực hiện;

(ii) Không thể lường trước được: Là những sự kiện xảy ra hoàn toàn độc lập không theo ý chí của các bên và các bên hoàn toàn không biết là nó sẽ xảy ra;

(iii) Không thể khắc phục được: Là việc các bên mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được;

Đối với sự kiện xảy ra đại dịch Covid-19, có thể khẳng định đã thỏa mãn điều kiện (i) và (ii), tuy nhiên điều kiện (iii) thì cần phải được xem xét và phân tích trong các trường hợp cụ thể. Điều kiện (iii) được thỏa mãn và Covid-19 được coi là sự kiện bất khả kháng nếu các bên chứng minh được là không thể khắc phục được tình hình mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và trong khả năng của mình.

Nếu chứng minh được đại dịch Covid-19 thuộc trường hợp bất khả kháng trong trường hợp của mình thì các bên có thể được miễn trừ nghĩa vụ nếu vi phạm hợp đồng theo quy định.

3. Áp dụng quy định về sự kiện bất khả kháng trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh như sau:

Nếu bên thuê khoán tài sản chứng minh được hoa lợi, lợi tức bị mất ít nhất một phần ba do sự kiện bất khả kháng thì có quyền yêu cầu giảm hoặc miễn tiền thuê căn cứ quy định tại khoản 3, Điều 488 BLDS 2015: “Khi giao kết hợp đồng thuê khoán, các bên có thể thỏa thuận điều kiện về việc giảm tiền thuê khoán; nếu hoa lợi, lợi tức bị mất ít nhất là một phần ba do sự kiện bất khả kháng thì bên thuê khoán có quyền yêu cầu giảm hoặc miễn tiền thuê khoán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

4. Từ những chia sẻ trên, lời khuyên của tôi dành cho các bạn cần làm để giảm thiểu thiệt hại  khi xảy ra đại dịch Covid-19 là:

-  Thứ nhất, xem xét lại hợp đồng thuê để xác định rõ tình trạng pháp lý làm căn cứ giải quyết;

-  Thứ hai, thu thập chứng cứ chứng minh là đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được để thỏa mãn điều kiện của sự kiện bất khả kháng;

-  Thứ ba, thống kê lại số liệu doanh thu trước khi xảy ra đại dịch và những thiệt hại phải gánh chịu kể từ khi xảy ra đại dịch;

-  Thứ tư, thông báo với bên cho thuê về những khó khăn trong thực hiện hợp đồng, về ảnh hưởng của đại dịch đến việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, về những thiệt hại phải gánh chịu khi xảy ra đại dịch, từ đó đàm phán và đề xuất miễn, giảm tiền thuê mặt bằng;

- Thứ năm, trường hợp bên cho thuê không đồng ý miễn, giảm tiền thuê, khi đó có thể xem xét thực hiện các biện pháp pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền lợi theo quy định pháp luật.

Nếu những người có mặt bằng cho thuê đọc được bài viết này, tôi mong quý vị hãy đồng hành với người thuê, chia sẻ rủi ro kinh doanh và thực hiện miễn, giảm tiền thuê như một số người đã làm. Đó không chỉ thể hiện tình người, thể hiện trách nhiệm với người hàng tháng mang lợi ích đến cho quý vị, mà xa hơn là thể hiện được được tầm nhìn trong kinh doanh. Cùng phát triển sẽ cùng tạo ra lợi ích!