Xu hướng biến động cổ phiếu bất động sản trong năm 2022

Nhìn nhận về phân khúc bất động sản nhà ở trong năm 2022, nhóm nghiên cứu Công ty CP Chứng khoán VNDirect đưa ra kỳ vọng tích cực rằng, lượng giao dịch năm 2022 sẽ phục hồi mạnh mẽ nhờ nguồn cung mới tăng, nhu cầu nhà ở được thúc đẩy mạnh mẽ cùng tỷ lệ hấp thụ cao.

Bức tranh thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong những tháng cuối năm 2021 đều có diễn biến khả quan khi tại Hà Nội giá nhà đất tăng mạnh, còn tại TP.HCM, nguồn cung mới có những hồi phục nhẹ.

Cụ thể, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý IV/2021 giảm 26,6% so với cùng kỳ xuống còn 5.328 căn, dẫn đến lượng giao dịch giảm 33,4% so với cùng kỳ còn 5.920 căn. Nguồn cung mới nhà liền thổ tăng 14,5% so với cùng kỳ lên 593 căn trong quý IV/2021. VNDirect ghi nhận giá đất tại khu Đông Hà Nội tăng đáng kể 18,6 - 27,8% so với cùng kỳ do được thúc đẩy triển cơ sở hạ tầng. Giá căn hộ sơ cấp cũng tăng trung bình 13,0% so với cùng kỳ lên 1.596 USD/m2 trong quý IV/2021.

Trong khi đó, theo số liệu của CBRE, thị trường căn hộ tại TP.HCM quý IV/2021 phục hồi nhẹ với nguồn cung mới tăng 5,5% so với cùng kỳ đạt 7.062 căn, kéo theo lượng giao dịch tăng 12,4% so với cùng kỳ đạt 5.683 căn. Nguồn cung mới nhà liền thổ tăng mạnh 99,0% so với cùng kỳ lên 277 căn trong quý IV/2021, chủ yếu từ các dự án quy mô nhỏ.

Nhóm nghiên cứu VNDirect ghi nhận giá đất thứ cấp tại các khu vực ven TP.HCM tiếp tục tăng ấn tượng trong quý IV/2021 như: Hóc Môn (+18,1% so với cùng kỳ), Bình Chánh (+13,8% so với cùng kỳ), quận 12 (+13,0% so với cùng kỳ). Giá căn hộ sơ cấp cũng ghi nhận tăng trung bình 6,9% so với cùng kỳ lên 2.306 USD/m2.

Có thể thấy, triển vọng tích cực đã được phản ánh đáng kể vào giá cổ phiếu trong ngắn hạn khi mà nhóm cổ phiếu bất động sản chứng kiến đợt tăng giá ấn tượng kể từ đầu quý IV/2021, đặc biệt là sau sự kiện Tân Hoàng Minh trúng đấu giá cao đột biến tại Thủ Thiêm, với chỉ số ngành bất động sản tăng 23,6% kể từ đầu quý IV/2021, cao hơn mức 12,1% của VN-Index. Tuy nhiên, nhóm ngành này cũng nhanh chóng có những nhịp điều chỉnh sau sự kiện Tân Hoàng Minh bỏ cọc.

"Với dòng tiền đổ vào mạnh như vậy, chúng tôi nhận thấy giá cổ phiếu đã bị đẩy lên quá nhanh, đặc biệt là các công ty có quỹ đất lớn ở các tỉnh lân cận Hà Nội, TP.HCM như: NLG, HDC, DIG. Chúng tôi cho rằng, khả năng trong ngắn hạn sẽ tiếp tục có những nhịp điều chỉnh để cân bằng trở lại trước khi bước vào xu hướng tăng ổn định trong dài hạn", báo cáo nêu.

Trên cơ sở đó, cùng với môi trường lãi suất thấp, cơ sở hạ tầng tăng tốc và sự phục hồi trên diện rộng của nền kinh tế trong năm 2022, VNDirect cho rằng, xu hướng tăng của nhóm cổ phiếu bất động sản có thể sẽ tiếp tục trong năm 2022, đặc biệt là cổ phiếu của các doanh nghiệp có chất lượng tài sản tốt cũng như các dự án lớn sẽ được bàn giao ngay vào 2022.

Về xu hướng đầu tư và chọn lựa, nhóm nghiên cứu khuyến nghị nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những cái tên chất lượng, sở hữu 3 đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, quỹ đất lớn, đặc biệt nằm ở các tỉnh lân cận và ngoại thành Hà Nội hoặc TP.HCM, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong năm 2022.

Thứ hai, các sản phẩm có liên quan tới phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực của người dân.

Thứ ba, tăng trưởng lợi nhuận ròng bền vững và có thể mở rộng kinh doanh.

Với niềm tin rằng giá cổ phiếu của phần lớn các công ty bất động sản đang được giao dịch ở mức hợp lý, VNDirect đã đưa ra một số sự lựa chọn cho câu chuyện đầu tư dài hạn, trong đó có những cái tên rất đáng chú ý như: Công ty cổ phần Vinhomes (VHM), Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) và Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG), do các doanh nghiệp này sở hữu các tiêu chí:

Một là sắp triển khai các dự án đã được cấp phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2022.

Hai là có sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân do các phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực của người dân. 

Ba là sở hữu sức khỏe tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) có thể phòng ngừa các biến động liên quan đến chính sách tiền tệ và biến động thị trường.

Luận điểm dẫn đến dự báo về tiềm năng tăng giá của bất động sản nhà ở cũng như nhóm cổ phiếu ngành bất động sản đến từ kỳ vọng các nút thắt trong vấn đề phê duyệt dự án nhà ở và thời gian cấp phép được rút ngắn khi các quy định mới được ban hành trong năm 2022 như: Nghị định 148, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Đất đai sửa đổi. Thị trường chắc chắn sẽ sôi động trở lại sau một thời gian ảm đạm và khó khăn.

Song song với đó là những rủi ro giảm giá cũng vẫn tồn tại bởi bốn nguyên nhân cơ bản.

Thứ nhất, dịch bệnh kéo dài có thể ảnh hưởng đến hoạt động quảng cáo và bán hàng.

Thứ hai, giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành, khiến gia tăng các mối lo ngại và có thể vượt khả năng của người mua nhà.

Thứ ba, VNDirect nhận thấy chi phí xây dựng có thể tăng cao trong 2022, đặc biệt giá thép đã tăng hơn 40 - 45% so với cùng kỳ. Trước một thực tế rằng thép hiện chiếm từ 12 - 15% tổng chi phí xây dựng (theo ước tính của các chuyên gia trong ngành), điều này sẽ kéo giá nhà tăng nếu giá vật liệu duy trì ở mức cao như hiện tại trong 2 năm tới.

Thứ tư, đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, điều 75 của Luật Đầu tư chưa được Quốc hội thông qua trong Kỳ họp bất thường lần thứ nhất vào đầu năm 2022. Theo đó, nếu dự án không có diện tích đất ở nào thì sẽ không thể triển khai nhà ở thương mại, khiến cho hàng trăm dự án sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp bị trì hoãn.

VNDirect nhận định rằng nút thắt này có thể sẽ bị kéo dài cho tới khi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi.