Xóa bỏ rào cản pháp lý, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Khoảng 4 triệu người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được quy định tại Nghị quyết 19 của Quốc hội. Nhưng chỉ khi Luật Nhà ở 2014 ra đời, bổ sung những điều kiện cụ thể, số lượng tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam mới được cải thiện. 

Theo dữ liệu thống kê của Bộ Xây dựng, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay, đã có khoảng 3.035 người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, chủ yếu là các căn hộ chung cư ở dự án nhà thương mại.

Các tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam tập trung chủ yếu tại các tỉnh, thành phố lớn như: Hà Nội (1.765), TP.HCM (850), Bắc Ninh (110), Bình Dương (210), Bà Rịa - Vũng Tàu (50)... Phần lớn các đối tượng này đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Mỹ, Australia, Nhật Bản, Malaysia. 

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng, tổng số người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đã tăng lên qua mỗi năm, song vẫn còn rất ít so với nhu cầu. 

Theo tính toán của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng nhà ở được người nước ngoài mua tại Việt Nam kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực chỉ chiếm khoảng 0,53% tổng lượng nhà ở trong cả nước giai đoạn 2018 - 2022. 

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà của người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, bao gồm nhu cầu sở hữu nhà để ở và nhu cầu kinh doanh là rất lớn. Ước tính có khoảng 4 triệu người muốn mua nhà ở Việt Nam trong tương lai, bao gồm người nước ngoài và Việt kiều. 

Theo VARS, Việt Nam đang nổi lên là một nền kinh tế phát triển nhanh, năng động, được các tổ chức quốc tế uy tín đánh giá là điểm sáng ở khu vực châu Á. Vì vậy, trong những năm gần đây, hàng loạt các nhà đầu tư “đại bàng” với dòng vốn quy mô lớn đã đổ bộ, tìm kiếm cơ hội phát triển tại Việt Nam.

Cùng với dòng vốn FDI đang ngày chảy mạnh, lượng người nước ngoài đến sinh sống và làm việc lâu dài tại Việt Nam cũng tăng lên hàng năm. 

Dẫn số liệu của Tổng cục Thống kê, VARS cho biết, năm 2005 số lượng lao động nước ngoài ở Việt Nam là 12.000 người, năm 2010 là 55.000, năm 2015 là 83.600. Tính đến tháng 3/2022, số lao động nước ngoài được cấp phép làm việc tại Việt Nam là 100.000 người, tăng gấp gần 10 lần so với năm 2005.

“Do công việc làm ăn lâu dài ở Việt Nam cũng như nhu cầu đầu tư trước sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam, chắc chắn sẽ nảy sinh nhu cầu sở hữu nhà ở, căn hộ.

Bên cạnh đó, sự lựa chọn của giới nhà giàu nước ngoài khi mà giá nhà ở một số quốc gia đã quá cao hay việc siết các quy định nhập cư ở một số nước… cũng sẽ khiến nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam ngày càng tăng lên”, VARS nhấn mạnh.

Báo cáo của hãng địa ốc Juwai IQI nửa đầu năm 2023 cũng cho thấy, Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam đang nổi lên là điểm đến ưa thích cho người giàu Trung Quốc. 

Cần xoá bỏ rào cản pháp lý

Nhu cầu mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài là rất lớn. Tuy nhiên, do còn nhiều rào cản pháp lý và thủ tục hành chính khiến việc tiếp cận nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam gặp nhiều khó khăn. 

Hiện nay, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 10 dự thảo Luật (bao gồm cả cá nhân nước ngoài) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Nhưng tại Điều 5 Luật Đất đai hiện hành và Điều 5 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân là người nước ngoài.

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5 (Khóa XIII) cũng không đề cập quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài. 

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ Trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc các dự án luật thiếu sự thống nhất, đồng bộ sẽ cản trở người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu đối chiếu theo quy định tại dự thảo Luật Nhà ở và Luật Đất đai thì tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật Nhà ở nhưng không có quyền sử dụng đất ở theo Luật Đất đai.

“Bất động sản nhà ở là một khối thống nhất, không thể tách rời giữa quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Nếu Nhà nước muốn tách rời đất ở và nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thì khi họ mua nhà ở mà không phải trả tiền sử dụng đất sẽ lợi cho họ và thiệt thòi cho Nhà nước ta. Điều này cũng sẽ làm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có tâm lý không tin cậy vào pháp luật của Việt Nam”, GS Võ cho biết.

Cũng theo vị chuyên gia, việc quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không chỉ giúp thị trường bất động sản Việt Nam sôi động, phát triển mà còn có vai trò thu hút lao động trình độ cao từ các nước tới làm việc. Điều này sẽ giúp bổ sung một lượng lớn các chuyên gia, nhà khoa học có chuyên môn, trình độ tại nước ta.

Vì vậy, GS.TSKH Đặng Hùng Võ đề xuất xoá bỏ rào cản pháp lý, quy định đồng bộ giữa các luật theo hướng cởi mở hơn, bán nhà gắn với quyền sử dụng đất để tạo điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. 

Đưa ra quan điểm về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đề nghị, cần hoàn thiện pháp lý theo hướng cụ thể, minh bạch nhưng phải cởi mở để tạo điều kiện cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy mới tạo điều kiện thuận lợi thu hút và thúc đẩy phát triển đầu tư, “giữ chân” một lượng lớn nhân sự trình độ cao đến Việt Nam làm việc.

Nêu ra các hướng đi cụ thể, TS. Nguyễn Văn Đính đề xuất 4 nhóm giải pháp. Một là, cần tiếp tục tăng nguồn cung nhà ở, xây dựng các loại sản phẩm phù hợp với nhu cầu nhà ở và đầu tư của người nước ngoài ở Việt Nam tại những khu vực được cho phép.

Hai là, cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam làm việc được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư). Quy định rõ yêu cầu về khoảng thời gian lao động tối thiểu còn lại tại thời điểm mua nhà.

Ba là, để tránh đầu cơ, cần quy định cụ thể số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân người nước ngoài được phép mua. Áp dụng thuế bất động sản, lũy tiến tăng theo với số lượng bất động sản đã mua. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh.

Cuối cùng, nên cho phép cá nhân nước ngoài được mua các bất động sản du lịch. Bởi đây là các sản phẩm cao cấp, khó thanh khoản, phù hợp với khả năng chi trả của người nước ngoài. Từ đó có thể giải quyết lượng lớn hàng tồn kho, giúp thị trường trở nên sôi động. 

Tuy nhiên, các chính sách cũng cần giữ nguyên, bổ sung thêm các quy định để đảm bảo yêu cầu về an ninh, quốc phòng và không gây ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội, tái định cư, nhà cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị như tỷ lệ mua cũng như các khu vực được phép mua.../.