Thị trường văn phòng quý I/2020: Nghịch lý trong mùa Covid

Báo cáo của JLL cho hay, tại thị trường Hà Nội, trong quý I/2020 không có nguồn cung mới. Phân khúc hạng B tiếp tục dẫn đầu tổng nguồn cung sàn văn phòng, chiếm gần 66% tổng cung, chủ yếu tập trung tại quận Cầu Giấy. Ở phân khúc hạng A, Hoàn Kiếm vẫn là quận cung cấp nguồn cung lớn nhất, tuy nhiên, Quận Ba Đình, với sự gia nhập thị trường của tòa Capital Place vào nửa sau 2020, sẽ sớm vươn lên bắt kịp Quận Hoàn Kiếm về tổng nguồn cung tính theo khu vực.

Lượng hấp thụ ròng trong quý I đạt xấp xỉ 12.900m2, tương đối cao trong bối cảnh dịch bùng phát gần đây. Tuy nhiên, nên lưu ý lượng hấp thụ ròng ghi nhận trong quý chủ yếu nhờ vào các giao dịch đã diễn ra trước dịch và phần lớn đến từ tòa nhà mới hoàn thành ThaiHolding, do tòa nhà có thể đáp ứng đa dạng nhu cầu về kích thước thuê. Nhờ có tòa nhà mới, phân khúc hạng A cũng ghi nhận lượng hấp thụ ròng lớn hơn phân khúc hạng B trong quý.

Về giá thuê văn phòng hạng A và B tại Hà Nội, JLL ghi nhận mức giá nhích nhẹ 0,6% so với quý IV/2019 và tăng 5,8% so với cùng kỳ 2019. Do nguồn cung giới hạn, nhiều tòa nhà vẫn tiếp tục điều chỉnh giá tăng nhẹ. Đáng chú ý, quý I cũng ghi nhận tốc độ tăng giá ở hạng A cao hơn hạng B (hạng B gần như không tăng), trong khi ở các quý trước, hạng B đạt được tốc độ tăng giá tốt hơn hạng A, nguyên nhân đến từ việc nguồn cung hạng A khan hiếm và tỉ lệ hấp thụ ròng trong quý vẫn khá tốt.

Triển vọng thị trường trong thời gian tới, JLL nhận định, mặc dù thị trường văn phòng chưa phải chịu ảnh hưởng nặng nề từ Covid-19, nhưng thị trường được dự đoán sẽ tiếp nhận những ảnh hưởng gián tiếp từ đại dịch trong những quý sau, do nền kinh tế đình trệ. Cùng với dự đoán về giảm tăng trưởng kinh tế của Việt Nam và thế giới, nguồn cầu tương lai có thể giảm sút so với dự báo thời gian trước, do các công ty thắt chặt chi tiêu. Điều này có thể sẽ khiến một số tòa nhà phải cân nhắc các chính sách thuê linh hoạt, hấp dẫn nhằm thu hút và hỗ trợ khách hàng.

Phân khúc hạng B được dự đoán sẽ chịu ảnh hưởng nhiều hơn hạng A, do áp lực cạnh tranh cao đến từ nguồn cung phong phú trong phân khúc này, cũng như khách thuê văn phòng hạng B thường nhạy cảm với biến động kinh tế hơn hạng A.

Báo cáo của JLL cũng cho hay, tại TP.HCM, hết quý I/2020 thị trường chào đón khoảng 68.700 m2 sàn văn phòng mới hoàn thành đến từ phân khúc hạng B và C, giúp tổng nguồn cung văn phòng mỗi phân hạng đạt trên 1 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, trong 68.700m2 sàn văn phòng mới hoàn thành, chỉ có 62% được chào thuê ra thị trường, số còn lại chủ yếu được chủ đầu tư sử dụng nội bộ. Tòa nhà hạng B mới hoàn thành, Sonatus Building, quận 1, chiếm tới 49% tổng nguồn cung mới trong quý và đã được lấp đầy tới 80% nhờ hoạt động tiền cho thuê tốt trong bối cảnh nhu cầu cao trước dịch cúm Covid-19.

Cũng tương tự như tại Hà Nội, phần lớn các hợp đồng cho thuê thành công trong quý đã được thương thảo trước dịch nên sự ảnh hưởng của Covid-19 lên tổng diện tích thuê ròng trong quý còn khá hạn chế. Văn phòng hạng A và B ghi nhận 33.250m2 sàn được thuê mới trong quý, chủ yếu đến từ các dự án mới hoàn thành.

Trong quý này, tỷ lệ trống trung bình ở các tòa nhà hạng A giảm còn 6,4% nhờ nguồn cung hạn chế. Trong khi đó, các tòa nhà hạng B ghi nhận tỷ lệ trống tăng nhẹ lên 6,7% do tác động của nguồn cung mới trong phân khúc này.

Mặc dù nền kinh tế đang bị tác động bởi dịch bệnh, JLL vẫn ghi nhận giá thuê tiếp tục tăng. Cụ thể, giá thuê hạng A và B đạt mức 30,0 USD/m2, tăng 8,1% theo năm và 3,2% theo quý. Theo quan sát của JLL, không như mảng bán lẻ, các chính sách hỗ trợ khách thuê văn phòng dưới tác động của dịch Covid-19 chỉ bắt đầu được xem xét thảo luận vào thời điểm cuối quý và chỉ cho một số lĩnh vực nhất định chịu ảnh hưởng nhiều từ đại dịch.

Triển vọng thị trường văn phòng TP.HCM trong thời gian tới, JLL cho hay, phần lớn nguồn cung dự kiến hoàn thành trong 2020 đã hoặc trong giai đoạn hoàn thiện nên không có sự điều chỉnh nào về nguồn cung dự kiến năm 2020 so với trước dịch bệnh. Theo kế hoạch, thị trường kỳ vọng sẽ chào đón 1 tòa nhà hạng A và 8 tòa nhà hạng B mới trong năm 2020, nâng tổng nguồn cung văn phòng hạng A và B lên mốc 1,5 triệu m 2 sàn. 

Sự bất ổn trong tình hình kinh tế thế giới và sự ảnh hưởng mạnh mẽ của dịch cúm Covid-19 sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng và thành lập mới của khách thuê trong thời gian tới. Trong đó, các tòa nhà có diện tích trống lớn, chủ yếu là các tòa nhà mới hoàn thành hoặc chuẩn bị hoàn thành trong năm 2020 có khả năng sẽ phải cân nhắc lại chiến lược giá để thu hút khách thuê.