Thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam: Nhiều tiềm năng trong những năm tới

Xu thế tiêu dùng quyết định thị trường

Trong báo cáo về Chỉ số Phát triển Bán lẻ thực hiện bởi A.T. Kearney, thị trường bán lẻ Việt Nam vươn lên vị trí thứ 6, cao hơn một số thị trường đã phát triển như Singapore, Hồng Kông và Indonesia. Đánh giá này là một trong những minh chứng cho thấy tiềm năng phát triển của thị trường. Mặc dù được nhận định là có mức độ rủi ro cao và sức hấp dẫn ở thời điểm hiện tại ở mức vừa phải, Việt Nam được đánh giá cao nhờ độ bão hòa thị trường còn thấp với khả năng tăng trưởng tốt. Mức độ bão hòa ở cả Hà Nội và TP.HCM đều thấp hơn với các thành phốtrong khu vựcnhư Jakarta, Kuala Lumpur và Bangkok.

Những triển vọng khả quan nói trên thúc giục các nhà bán lẻ nước ngoài gia nhập thị trường. Trong những năm vừa qua, Việt Nam đã chào đón nhiều thương hiệu quốc tế ở nhiều ngành hàng khác nhau như thời trang, ăn uống, giải trí, cửa hàng chuyên biệt,… trong đó có một số lượng các nhãn hàng đạt được thành công và tiếng vang lớn.

Thị trường bán lẻ Việt Nam đã vươn lên vị trí thứ 6, cao hơn một số thị trường đã phát triển như Singapore, Hồng Kông và Indonesia.

Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, năm 2017, nhiều nhà đầu tư và quỹ đầu tư danh tiếng cũng tìm cách gia nhập thị trường thông qua những thương vụ đáng chú ý: Lotte và Aeon thâu tóm đất phát triển trung tâm thương mại tương lai ở Hà Nội, quỹ Blue HK đầu tư 2,5 triệu USD vào Beta Media và Central Group rót thêm 500 triệu USD cho hoạt động mở rộng.

Việc chào bán cổ phiếu (IPO) của Vincom Retail, công ty con của chủ đầu tư lớn nhất cả nước, Vingroup, trong năm 2017 đã tạo nên kỷ lục về doanh thu chào bán lần đầu trên thị trường chứng khoán trong nước theo số liệu từ Bloomberg, góp phần đẩy chỉ số chứng khoán TP.HCM lên cao nhất kể từ năm 2008.

Với dân số hơn 90 triệu người, trong đó có tới 40% dưới 25 tuổi và hơn 45% có độ tuổi 25 – 54, Việt Nam là một trong những thị trường tiềm năng của khu vực. Với tốc độ tăng trưởng khoảng 30% mỗi hai năm của thu nhập bình quân đầu người (GSO, 2016), dự kiến tầng lớp trung lưu của Việt Nam sẽ lên tới con số 33 triệu người vào năm 2020 (BCG, 2013).

Hơn nữa, theo CBRE, những khách hàng tiềm năng này cũng ngày càng tự tin hơn trong việc chi tiêu. Trong năm 2017, Việt Nam đạt được thêm một dấu mốc đáng chú ý đó là mức Chỉ số Niềm tin Tiêu dùng cao nhất trong 5 năm trở lại đây, đứng thứ 5 thế giới theo Nielsen.

Chỉ số này cho thấy tiềm năng của thị trường bán lẻ cũng như tâm lý lạc quan và sự sẵn lòng chi tiêu của người Việt. Trong bối cảnh khu vực, chỉ số của các nước Đông Nam Á đều khá cao, trong đó Philippines đang dẫn đầu thế giới, trong khi Indonesia xếp thứ 4. Sự lạc quan này đang dần chuyển thành hành vi chi tiêu. Người tiêu dùng Việt Nam đang chuyển dần từ những người tiết kiệm nhất thế giới sang những người chi tiêu thông thoáng nhất.

Nghiên cứu của Nielsen cũng cho thấy chỉ 63% người Việt lựa chọn tiết kiệm cho khoản tiền nhàn rỗi của mình, thấp hơn 13% so với năm trước. Mức độ tiết kiệm giảm đồng nghĩa với chi tiêu cho các khoản khác, bao gồm du lịch, quần áo mới, thiết bị công nghệ, nâng cấp nhà cửa và các hoạt động giải trí bên ngoài (bao gồm ăn uống ở nhà hàng, xem phim, biểu diễn ca nhạc...) tăng lên.

Đây cũng là xu hướng tiêu dùng của thế hệ Y, thế hệ bản lề kiến tạo nhu cầu của tương lai, ở Việt Nam nói riêng và Châu Á – Thái Bình Dương nói chung.

Với sự phát triển lan rộng của kết hợp mua sắm – giải trí và kiến tạo địa điểm, hai ngành hàng này không còn chỉ là dịch vụ bổ trợ cho ngành bán lẻ truyền thống, mà dần trở thành nhân tố không thể thiếu trong các TTTM, góp phần tạo nên điểm đến “all-in-one”, đem lại trải nghiệm cho khách hàng.

TP.HCM sẽ không có nguồn cung mới khu vực trung tâm trong năm 2018

Theo CBRE, các thương hiệu lớn khi có ý định gia nhập vào một thị trường mới đều có xu hướng tìm kiếm địa điểm mở cửa hàng đầu tiên tại khu trung tâm.

Tuy nhiên, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm TP.HCM lại tương đối hạn chế với chưa tới 100.000 m2, trong đó chỉ 2,7% còn trống. Cửa hàng đầu tiên của H&M và Zara tại TP.HCM là một trong những cửa hàng nhận được sự quan tâm và lượng khách mua sắm cao nhất trong ngày khai trương trên hệ thống toàn cầu của họ. Điều này khẳng định sự hấp dẫn của thị trường này đồng thời tiếp thêm động lực cho những đơn vị bán lẻ khác.

Theo dự báo của CBRE, khu trung tâm sẽ không có nguồn cung mới nào trong năm 2018.

Trong khi đó, tiến độ xây dựng tại các dự án tương lai trong khu trung tâm tiếp vẫn rất chậm hoặc bị trì hoãn. “Khu trung tâm sẽ không có nguồn cung mới nào trong năm 2018. Trong năm 2019 và 2020, 124.000m2 nguồn cung mới sẽ đến từ khối đế của các dự án tổ hợp cao cấp như Golden Hill, Tax Plaza và The Spirit of Saigon. Với nhu cầu thuê mặt bằng cao, mức giá thuê của khu trung tâm được trông đợi sẽ tiếp tục gia tăng trong ba năm tới. Cùngthời điểmđó, các diện tích trống sẽ được lấp đầy nhanh chóng và tỷ lệ trống dự đoán sẽ được giữ dưới mức 5%”, CBRE nhận định.

Báo cáo của CBRE cho thấy, trong năm 2017, thị trường TP.HCM chào đón bảy dự án mới với 74.183m2. Các mặt bằng này đều là khối đế của các dự án căn hộ. Xu hướng này sẽ còn tiếp tục trong ba năm tới với 430.000m2 NLA gia nhập thêm thị trường, trong đó hơn 70% là khối đế thương mại.

Tuy nhiên, CBRE cho rằng, sự xuất hiện ngày càng nhiều các khối đế bán lẻ tạo áp lực cho cả chủ đầu tư trong việc thu hút người thuê và các đơn vị bán lẻ. Thử thách lớn nhất của mô hình này đối với chủ đầu tư, đặc biệt ở các dự án trung cấp và bình dân, là vừa phải

Thiết kế mặt bằng phù hợp cho khối căn hộ và khối đế bán lẻ, vừa phải đảm bảo được tính kinh tế và lợi nhuận cho dự án. Do cạnh tranh ngày cao, giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm dự đoán sẽ khó tăng và tỷ lệ trống dự kiến sẽ lên tới 20% vào năm 2020. Những chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm phát triển bán lẻ sẽ buộc phải giảm mức kỳ vọng giá thuê và áp dụng chính sách cho thuê linh hoạt hơn để hỗ trợ khách thuê.

Về xu hướng mở rộng tương lai, theo CBRE phần lớn nguồn cung bán lẻ mới sẽ tập trung ở phía Đông, bao gồm quận 2, quận 9 và quận Bình Thạnh, cùng với sự hình thành của các khu dân cư mới.

Đón đầu nguồn cầu tương lai ở các khu dân cư này, các chủ đầu tư đang lên kế hoạch cho những dự án bán lẻ quy mô lớn với tổng diện tích cho thuê trên 60.000m2 mỗi dự án.

Song, để đảm bảo lưu lượng khách và giữ chân khách mua sắm, CRE cho rằng các chủ đầu tư nên chú trọng hơn đến các khách thuê chủ chốt về mặt số lượng cũng như tỷ trọng trong tổng thể mỗi TTTM.

Các đơn vị bán lẻ nhận được nhiều quan tâm trên các công cụ trực tuyến cũng nên được khuyến khích với các điều khoản cho thuê ưu đãi hơn. Trong đó, Phương Nam Book City là một ví dụ. Doanh nghiệp này nhận được sự quan tâm lớn trên mạng từ giới trẻ nhờ vào thiết kế độc đáo và đã trở thành yếu tố thu hút chính của TTTM Garden Mall ở quận 5.