Thị trường bất động sản năm 2022 hừng hực khí thế

Năm 2022 đầy ắp những cơ hội

Sáng 15/3, dưới sự bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) đã tổ chức Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần II và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2021 - 2022.

Tại Diễn đàn, dưới sự điều phối của TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, các chuyên gia đã đưa ra những nhận định, dự báo về xu hướng, triển vọng và cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2022. Đặc biệt, xét về tầm nhìn dài hạn 3 - 5 năm tới đều cho thấy, bất động sản có nhiều cơ hội tăng trưởng.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đánh giá, lĩnh vực bất động sản và xây dựng Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức song hành.

Theo chuyên gia, nền kinh tế sẽ phục hồi khá nếu Việt Nam thực hiện tốt công tác phòng chống dịch bệnh và Chương trình phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2022 - 2023, cũng như chú trọng đến quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, thúc đẩy đầu tư công và Chiến lược phát triển nhà ở 2021 - 2023. 

Hiện nay, các chính sách tài khóa như miễn giảm thuế, tiền thuê đất, phí, lệ phí; gia hạn thời hạn nộp thuế, tiền thuê đất; tăng chi đầu tư phát triển; hỗ trợ lãi suất các doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh cũng hỗ trợ cho thị trường. 

Ngoài ra, các vấn đề về pháp lý như Nghị định 148 về đất đai, Nghị định 69 về cải tạo chung cư cũ, Nghị định 30 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, 1 luật sửa 9 luật vừa được thông qua, các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến sửa đổi năm 2022 - 2023, ban hành sửa đổi Nghị định về khu công nghiệp… đã và đang được tháo gỡ. 

Tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam cũng đang ngày càng tăng lên, nếu năm 2020 là 40% thì dự kiến đến năm 2025 tăng lên 45% và đạt 50% vào năm 2030. Quá trình chuyển đổi số cũng diễn ra mạnh mẽ; các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS) được thành lập; thị hiếu khách hàng cũng thay đổi sau đại dịch.

Về đầu tư hạ tầng giao thông, nhiều dự án được triển khai như các dự án đường bộ cao tốc Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2021 - 2025 có tổng mức đầu tư 147.000 tỷ đồng đang được đẩy mạnh; đầu tư cơ sở hạ tầng từ Chương trình phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2022 - 2023 (113.550 tỷ đồng) và các chương trình đầu tư công khác (sân bay, cầu cảng, nông thôn mới...).

Trong năm 2021, nguồn vốn tín dụng bất động sản đã tăng khoảng 12% với tổng dư nợ tín dụng đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ của nền kinh tế (cho vay nhà ở chiếm 65% tương đương 1,3 triệu tỷ đồng, còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản). Vốn tư nhân và vốn FDI cũng đều ghi nhận mức tăng trưởng tốt; lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành gấp 3 lần năm 2020.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định: “Khủng hoảng từ dịch Covid-19 mang lại bất lợi cho thị trường bất động sản nhưng cũng để chúng ta nhận ra rằng, bất động sản cần phải phát triển ngày càng lành mạnh và bền vững hơn.

Với những dự án quy mô lớn, của các doanh nghiệp có uy tín thì càng có nhiều cơ hội, song không phải ai cũng nắm bắt được cơ hội. Điều đó chỉ dành cho những doanh nghiệp chuyên nghiệp, nhà đầu tư chuyên nghiệp”.

Cũng tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ: "2021 là một năm khốc liệt đối với thế giới và Việt Nam. Tuy nhiên, những thời điểm thị trường chững lại thì bất động sản lại bùng lên, như công nghệ bất động sản đã phát triển rất mạnh trong năm qua, thúc đẩy thị trường bất động sản. Tôi cho rằng đây là yếu tố tích cực.

Ngoài ra, năm 2021 có sự xuất hiện của các F0 hay còn gọi là những nhà đầu tư tay ngang. Có được thực tế này là do rất nhiều dòng vốn được rút ra từ các kênh khác để đầu tư vào bất động sản”.

Nói về thị trường năm 2022, TS. Đính cho hay, ngay từ đầu năm, mặc dù diễn biến dịch vẫn phức tạp nhưng thị trường hừng hực khí thế ở mọi vùng miền, các giao dịch bất động sản vẫn khá sôi động, doanh nghiệp cũng rất hưng phấn. Tuy nhiên, trong dài hạn, chúng ta vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khủng hoảng, lạm phát đẩy giá bất động sản tăng lên nên bất động sản năm 2022 sẽ khá khắc nghiệt. Vì vậy, những vướng mắc về thủ tục pháp lý cần được tháo gỡ để giúp doanh nghiệp bất động sản dễ dàng phát triển hơn trong năm 2022.

Bàn về cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam từ góc độ quy hoạch, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc enCity cũng cho rằng thị trường giai đoạn tới có 4 cơ hội.

Thứ nhất, bất động sản công nghiệp vẫn đang nóng trên thị trường Việt Nam. Đây là xu hướng lâu dài do có sự chuyển dịch từ Trung Quốc, đồng thời cơ sở hạ tầng của nước ta đang ngày càng phát triển, lực lượng lao động dồi dào.

Thứ hai, đầu tư công về hạ tầng giao thông như Vành đai 4, Vành đai 3 sẽ có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.

Thứ ba, đại dịch và đầu tư công kích thích đô thị hóa vùng ven. Đây không chỉ là vấn đề an toàn, mà còn là bộ mặt đô thị. Bên cạnh đó, pháp lý mở cơ hội để tái thiết đô thị với 2.000 chung cư cũ cần được cải tạo ở Hà Nội và TP.HCM tương tương với 500ha quỹ đất. Như vậy, hiện vẫn có các quỹ đất ngay trong lòng thành phố lớn.

Thứ tư, đại dịch tạo nên nhu cầu sống xanh. Theo đó, có 61% người có nhu cầu sống gần không gian xanh và có sân vườn, 45% muốn chuyển ra ngoại ô và các khu vực ít đông đúc hơn.

Thách thức và rủi ro của thị trường không hề nhỏ

Cũng tại Diễn đàn, các chuyên gia đã chỉ ra một số yếu tố rủi ro của thị trường đến từ dịch bệnh, địa chính trị, bất cập từ khoảng trống pháp luật.

Cụ thể, TS. Cấn Văn Lực cho hay, thị trường bất động sản thời gian tới vấp phải các thách thức như nguồn cung sản phẩm sẽ chưa dồi dào ngay; giá năng lượng và nguyên vật liệu tăng nhanh, trong 2 tháng đầu năm 2022 đã tăng 2%. 

Chính phủ chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp (sửa đổi Nghị định 153) cũng tác động đến thị trường. 

Bên cạnh đó, các cuộc đấu giá đất đã tạo ra một mặt bằng không lành mạnh. Giá bất động sản vẫn tăng, đặt ra câu hỏi liệu sẽ có điều chỉnh trong thời gian tới.

Cuối cùng, Thông tư 16/TT-NHNN kiểm soát đầu tư của tổ chức tín dụng vào trái phiếu bất động sản; chương trình đánh thuế bất động sản cũng là một yếu tố tác động đến thị trường. 

“Thách thức chính là đại dịch Covid-19; địa chính trị phức tạp, nhất là chiến sự Nga - Ukraine khiến giá dầu, giá vàng, chứng khoán… biến động mạnh và khó đoán hơn. Giá cả, lạm phát sẽ còn tăng trưởng; thu hẹp các gói hỗ trợ, mua tài sản và tăng lãi suất; lợi nhuận biên của các doanh nghiệp bị thu hẹp”, TS. Cấn Văn Lực nhận định.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc enCity cũng cho hay, 3 thách thức lớn sẽ có những ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản trong thời gian tới: Thứ nhất, về pháp lý, những mảnh đất chờ được đổi mới tại Việt Nam vẫn đang nằm chờ quy hoạch. 

Thứ hai, Việt Nam mở lại đường bay quốc tế từ ngày 15/3 nhưng tâm lý người dân châu Á vẫn còn sợ sệt. Tâm lý này giúp chống dịch tốt nhưng lại cản trở ngành du lịch phát triển.

Thứ ba, xung đột Nga và Ukraine khiến nền kinh tế thế giới vừa chịu ảnh hưởng từ đại dịch nay lại chịu thêm chuỗi cung ứng bị đứt gãy, logistics bị gián đoạn. 

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết thêm, thị trường bất động sản Việt Nam năm qua cũng phải đối mặt với không ít khó khăn. Như chia sẻ của các chuyên gia, những vướng mắc pháp lý của bất động sản đang cản trở nhất định về nguồn cung trên thị trường. Chưa kể, năm 2021 còn xuất hiện rất nhiều “hàng giả, hàng lậu”, như bất động sản phân lô bán nền không phù hợp, các đợt sốt giá tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản. 

Trước những thách thức và rủi ro của thị trường, các chuyên gia cho rằng thị trường cần được khai thông chính sách pháp lý cũng như đón đầu các xu hướng chuyển đổi số và nắm bắt tâm lý của người tiêu dùng.

Đặc biệt, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh: “Hiện nay, các thể chế chưa theo kịp tốc độ của thị trường bất động sản. Trong hệ thống pháp luật có 82 đạo luật liên quan đến thị trường bất động sản và vẫn tồn tại những bất cập. Cần phải xác định rõ ràng câu chuyện: Các đạo luật chuyên ngành sửa theo Luật Đất đai hay Luật Đất đai sửa theo các luật chuyên ngành? Nếu không xác định rõ thì vẫn có vướng mắc cho thị trường bất động sản”.

Theo đó, TS. Cấn Văn Lực đã đưa ra những giải pháp cho doanh nghiệp: “Tôi đưa ra 4 gợi ý giải pháp đối với doanh nghiệp như sau: Tận dụng tối đa các nguồn hỗ trợ, tiết giảm chi phí, giữa lao động, tăng năng suất, sử dụng mô hình 5Rs. Cụ thể, Respond: thích ứng, linh hoạt; Recover: phục hồi càng nhanh càng tốt; Restructure: tái cấu trúc; Re-invent: đổi mới, sáng tạo (gồm cả chuyển đổi số); Resilience: tăng sức đề kháng (khả năng chống chịu các cú sốc, gồm cả quản trị rủi ro).

Các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi; phục hồi xanh, tăng trưởng xanh bởi bất động sản xanh đang là xu thế, chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới liên quan đến thay đổi hành vi của khách hàng; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro… là tất yếu”./.