Thị trường bất động sản cuối năm 2018 sẽ biến động thế nào?

Không bị dẫn dẫn dắt "thiếu kiểm soát"

Theo quan sát của giới phân tích, không giống như những năm trước đây khi bất động sản tăng nóng một giai đoạn rồi giảm nhiệt đột ngột, thị trường bất động sản ở giai đoạn hiện nay gần như giới đầu tư và người tiêu dùng trực tiếp đã “thông minh hơn” vì không để thị trường “dẫn dắt” một cách thiếu kiểm soát. Chọn đầu tư hay mua để ở, người tiêu dùng bây giờ phải nghe ngóng thông tin thị trường, phải xem xét hạ tầng, độ tiện ích của dự án, sự đồng bộ và liên kết vùng…, chính những yếu tố này đã quyết định được nhu cầu thật, không tăng ảo.

Hơn nữa, cùng với việc cởi mở của nhiều cơ chế, chính sách đầu tư, hiện nay nguồn cung về căn hộ, dự án nhà, đất đã phát triển nhiều hơn nhằm đáp ứng nguồn cung. Ngoài ra,nhu cầu về nhà ở chung cư, nhà phố đất nền vẫn còn cao, đặc biệt là phân khúc giá rẻ, tầng trung vẫn có sức hút lớn. Mặc dù vẫn còn những vấn đề như cháy nổ, tranh chấp mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người dân nhưng điều đó cũng không khiến cho giá nhà, đất có thể giảm trong thời gian tới.

Phân tích về biên độ giá căn hộ chung cư tại Hà Nội hiện nay, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Tư vấn Savills Hà Nội cho hay: “Hiện, căn hộ giá rẻ dường như biến mất khỏi thị trường. Mức giá không thể xuống thêm nữa. Có những vị trí tại thị trường Hà Nội không thể giảm xuống dưới 18 triệu đồng vì chủ đầu tư không thể làm được với giá đó. Do đó, muốn mua được nhà giá rẻ thì phải đi xa tới Hoài Đức, Gia Lâm. Hoặc chủ đầu tư có thể điều chỉnh diện tích nhà để có giá thành hợp lí”.

Dù sao thì giá nhà, đất cũng sẽ không giảm

Cũng theo bà Hằng, từ nay đến cuối năm, các dự án hạng A mới tung ra trong quý III sẽ cần thời gian để hấp thụ. Nguồn cung tăng khiến khách hàng có nhiều sự lựa chọn. Những sản phẩm hạng A ở vị trí đắc địa thì khó so sánh về giá. Còn phân khúc hạng B thì khách có thể so sánh giá xem phù hợp chưa, cơ sở hạ tầng đủ sức thuyết phục chưa. Khu Long Biên giá 18 – 20 triệu đồng/m2, khu Cầu Giấy 30 – 32 triệu đồng/m2 thì hợp lí nhưng cao hơn thì cần phải xem xét. Ngoài ra, thị trường được dự báo ổn định từ nay đến cuối năm. Tín dụng có thể không thuận lợi như năm ngoái, tăng trưởng tín dụng đã chững lại. Nhưng yếu tố nền tảng thị trường vẫn tốt, nguồn cầu từ các nơi đổ về Hà Nội, do đó thị trường vẫn còn tiềm năng.

Đất nền sôi động

Trong khi đó, khảo sát tại một số sàn giao dịch Hà Nội cho thấy, giá rao bán đất nền tại 15 tuyến đường thuộc địa bàn 5 quận phía Tây (Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy) diễn ra sôi động nhất. Điển hình, giá rao bán cao nhất là đường Trần Thái Tông (Cầu Giấy) với mức trung bình khoảng 161 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đường 70 (Nam Từ Liêm) có mức giá rao bán thấp nhất, trung bình gần 34 triệu đồng/m2.

So với quận Nam Từ Liêm, mặt bằng giá bán đất tại 3 tuyến đường thuộc quận Bắc Từ Liêm có phần nhỉnh hơn. Ba tuyến đường Xuân Đỉnh, Phú Diễn, Cổ Nhuế có giá rao bán đất trung bình lần lượt là 50 triệu đồng/m2, 41 triệu đồng/m2 và 36 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại quận Hà Đông, 3 tuyến đường có nhiều tin rao bán đất nhất là đường Đa Sỹ, Tố Hữu và Lê Trọng Tấn. Trong đó, có giá bán trung bình cao nhất là đường Đa Sỹ với 46 triệu đồng/m2. Đơn cử, một mảnh đất 50m2 tại đường Đa Sỹ có sổ đỏ chính chủ, đường 12m được chủ nhân rao bán giá 2,5 tỷ, tương đương 50 triệu/m2.

Tương tự, tại địa bàn huyện Hoài Đức, giá nhà phố, nhà lẻ cũng đang rục rịch tăng trở lại. Chẳng hạn, một căn nhà riêng diện tích 85m2, xây 2 tầng nằm trên đường La Phù đang được chào bán với giá lên đến 3,2 tỷ đồng. Được biết vào thời điểm cuối năm 2017, giá của căn nhà này rơi vào tầm 2,3 - 2,5 tỷ đồng. Cùng tuyến đường này, các căn nhà có diện tích sàn từ 54 - 60m2 thời điểm đầu năm được rao bán với giá tầm 2 tỷ đồng đổ lại vậy mà nay đều có giá từ 2,5 tỷ đồng trở lên. Đất thổ cư tại nhiều khu vực thuộc các xã An Khánh, An Thượng, Vân Canh cũng có hiện tượng tăng giá, mức tăng khoảng 2 - 3 triệu đồng/m2. Những con số này cho thấy giá đất nền dù hết “sốt” cũng không có nghĩa là sẽ giảm giá so với thời kì trước đó.

Phân tích sâu hơn về thị trường, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cho hay, nếu nhìn vào bình diện chung của thị trường bất động sản Việt Nam từ đầu năm đến nay, thì có thể thấy thị trường đang thiếu nhiều yếu tố. Thứ nhất là quỹ đất. Có thể thấy là các đô thị lớn ở Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM quỹ đất không còn nhiều. Thứ hai là liên quan đến vấn đề khả năng phát triển của nhà đầu tư về mặt tài chính. Không phải nhà đầu tư nào cũng đủ năng lực, trong khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu siết chặt tín dụng cho vay bất động sản.

Thứ ba, có thể nói thẳng thắn với nhau là việc đền bù giải tỏa khó khăn. Thực tế cho thấy, quy trình phê duyệt rất lâu, từ khi có chủ trương đến lúc ra được giấy phép xây dựng là một câu chuyện dài, như 1/2000, 1/500, rồi đánh giá tác động môi trường và nhiều thủ tục khác cùng hàng loạt giấy phép con, khiến quá trình phát triển dự án tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội khó khăn hơn.

Theo ông Khương: “Quỹ đất đang hạn chế, để làm được căn hộ sản phẩm nhà ở thì giá trị đất đóng góp tới 40%, nếu chi phí đền bù giải tỏa cao, các chi phí khác tập trung quá nhiều vào giá trị đất sẽ khiến giá trị nhà ở tăng lên, dẫn đến tình trạng nhà giá rẻ không còn rẻ, khả năng tiếp cận người thu nhập trung bình và thấp của phân khúc này cũng bị hạn chế. Mặt khác, theo đuổi phân khúc này, lợi nhuận đem về cho doanh nghiệp không cao, nên các chủ đầu tư còn e dè, dẫn đến nguồn cung sản phẩm nhà giá rẻ còn khan hiếm. Lâu nay chúng ta thấy rằng giá trị gia tăng của căn hộ thường gắn liền với tài sản cố định như nhà phố và biệt thự. Nếu nguồn cung kéo dài bởi những yếu tố vừa nói trên thì giá trị căn hộ sẽ có điều chỉnh tăng”.

An Vũ