Thị trường bất động sản có xu hướng đi ngang trong giai đoạn cuối năm 2023

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, trong tháng 7/2023, nhu cầu tìm mua bất động sản đã tăng 6% trên cả nước. Tổng lượng tin rao bán nhà đất cũng tăng 4% so với tháng liền trước, với tất cả các loại hình bất động sản đều có mức tăng khoảng từ 2 - 9%. Trong đó, chung cư và biệt thự chứng kiến lượng quan tâm phục hồi mạnh nhất, tăng 7% so với tháng 6/2023; đất nền tăng 6%; nhà riêng và đất dự án tăng 3%. 

Có thể thấy, xu hướng tăng diễn ra với tất cả các loại hình bất động sản bán. Thị trường ở hầu hết các tỉnh, thành phố cũng được ghi nhận trải qua 2 tháng đầu quý III/2023 “ấm” hơn với lượt quan tâm tăng nhẹ. Nổi bật trong đó là Hà Nội và TP.HCM với mức tăng lần lượt 9% và 8% so với tháng liền trước. Bên cạnh đó, các địa phương có mức độ quan tâm nhà đất tăng đáng kể trong tháng 7 phải kể đến Quảng Ninh (tăng 18%), Hải Phòng (tăng 9%) và Đà Nẵng (tăng 8%).

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết hiện nay, đầu tư suy giảm, giao dịch bất động sản vẫn còn ở mức thấp và thị trường chỉ còn chủ yếu là những người mua ở thực, trong khi nhu cầu đầu cơ đã biến mất. Thị trường mất đi lượng lớn khách mua đầu tư, dẫn đến thanh khoản bị ảnh hưởng, giá đất năm 2023 cũng chịu tác động theo.

Ông Quốc Anh chia sẻ, giao dịch nhà đất khó thành công do kỳ vọng giữa người bán và người mua vẫn chưa gặp được nhau. Thời điểm hiện nay, các vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý đang được Chính phủ và các địa phương chung tay tháo gỡ. Phía ngân hàng cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi đã và đang tiếp tục nỗ lực giảm lãi suất. Do đó, tiêu dùng bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực có thể sẽ sớm phục hồi.

“Người mua đang ưu tiên những bất động sản đạt tiêu chí sử dụng ngay, giữ giá tốt, an toàn, có khả năng thanh khoản cao. Vì vậy, nhóm sản phẩm này sẽ cải thiện thanh khoản trong thời gian tới. Còn nhóm bất động sản đầu cơ có thể sẽ tiếp diễn đà giảm giá”, ông Quốc Anh nhận định.

Thị trường đất nền sẽ bước vào giai đoạn "đảo chiều" ở quý II/2024

PV: Thời gian qua, với sự ra đời của Nghị định 35/2023/NĐ-CP và việc cho phép UBND tỉnh quy định khu vực phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng, nhiều tỉnh thành đã "cởi trói" cho vấn đề tách thửa. Theo đó, thị trường đất nền có diễn biến nào mới không, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi cho rằng, động thái “cởi trói” phân lô, tách thửa đối với loại hình đất nền mang ý nghĩa giải tỏa về mặt tâm lý cho các nhà đầu tư và sẽ giúp thị trường có thanh khoản tốt hơn. Đồng thời, các địa phương cũng sẽ chủ động hơn trong việc cho phép phân lô, tách thửa đúng theo quy định.

Tuy nhiên, thực tế ở thời điểm hiện tại, phân khúc đất nền vẫn chưa có nhiều thay đổi đột biến bởi một số khúc mắc chính. Thứ nhất là dòng tiền đầu tư vẫn đang tắc nghẽn. Các nhà đầu tư đất nền chủ yếu dựa vào đòn bẩy tài chính với việc vay ngân hàng khá mạnh, tuy nhiên thời điểm hiện tại lãi suất cao, thị trường trầm lắng, đầu tư kém hiệu quả, nên vấn đề này chưa giải quyết ngay được.

Thứ hai, tâm lý các nhà đầu tư vẫn đang trong trạng thái chờ đợi, bởi họ kỳ vọng giá đất nền sẽ còn giảm khoảng 20 - 22% trong thời gian tới.

PV: Hiện nay, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, liệu đất nền vẫn tiếp tục được xem là "nơi trú ẩn" của nhiều nhà đầu tư địa ốc?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Chúng ta thấy rằng, thói quen mang tính chất truyền thống của đa số người dân, nhà đầu tư là khi thị trường tốt và có dòng tiền thì họ vẫn sẽ lựa chọn đất nền là kênh đầu tư ưu tiên.

Tuy nhiên, trong thời gian tới, dòng tiền vào bất động sản sẽ không còn tính chất đầu tư tràn lan như những năm 2019, 2020 nữa, mà sẽ phân hóa nhiều hơn, do các nhà đầu tư có sự chọn lọc kỹ lưỡng hơn. Trải qua một giai đoạn thị trường “tắc” thanh khoản, họ đã có kinh nghiệm và cẩn trọng hơn trong việc đầu tư.

Những khu vực các nhà đầu tư hướng đến phải đảm bảo yếu tố về tiềm năng phát triển kinh tế, có nhiều dự án đầu tư công, đầu tư tư, khu công nghiệp, đáp ứng yêu cầu về hạ tầng… Với những bất động sản đáp ứng được các tiêu chí này, khi thu nhập của người dân tốt lên, có dòng tiền, họ sẽ đầu tư trở lại.

PV: Ông có dự báo như thế nào về sự phục hồi của thị trường đất nền trong những tháng cuối năm 2023?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Giai đoạn vừa qua, quy định siết phân lô, tách thửa đã tác động nặng nề đến một số nhà đầu tư đất nền mang tính chất đầu cơ với mục đích phân đất thành nhiều mảnh nhỏ để bán. Tuy nhiên thực tế, tổng nguồn cung đất nền trên thị trường cả nước vẫn luôn lớn.

Chúng ta thấy, Chính phủ tiếp tục có chỉ đạo không thay đổi mục tiêu tăng trưởng 6-6,5% cả năm 2023, cùng với đó, từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần hạ lãi suất điều hành. Điều này có nghĩa chính sách kinh tế sẽ cởi mở hơn, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Nếu có thể duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp hơn thì đây sẽ là yếu tố đầu tiên hỗ trợ dòng tiền cho thị trường đất nền.

Theo một khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong số 1.000 đáp viên tham gia thì có đến 61% đáp viên cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản với mục đích đầu tư. Trong đó, loại hình đất nền thu hút sự quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư với 46% lựa chọn. Như vậy, bất chấp sự suy giảm nói chung trên thị trường bất động sản và sự trầm lắng nói riêng của thị trường đất nền hiện tại, đây vẫn là phân khúc được đông đảo các nhà đầu tư ưa thích và lựa chọn nếu họ được hỗ trợ về dòng tiền.

Tôi cho rằng thời điểm sớm nhất thị trường có thể hồi phục sẽ rơi vào khoảng thời gian quý I hoặc quý II năm 2024, trong đó phân khúc đất nền sẽ có tín hiệu phục hồi đầu tiên.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn

Bên cạnh đó, nhờ hàng loạt chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản, nhà đầu tư cũng nhìn thấy nhiều tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang có xu hướng tăng trưởng trở lại. Chưa kể, một tín hiệu tốt khác cho thị trường đất nền là việc thị trường chứng khoán đang có xu hướng tăng khá tốt trong giai đoạn 3 tháng vừa qua. Đây cũng được coi là một “kim chỉ nam” dự báo cho thị trường nói chung, khi chứng khoán lên thì kỳ vọng nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản sẽ có xu hướng tăng trưởng theo.

Do vậy, tôi cho rằng thị trường sẽ cần một khoảng thời gian từ 4 đến 6 quý để phục hồi, sau khi những yếu tố tích cực phát huy tác dụng. Cụ thể là 3 yếu tố về mặt bằng lãi suất, hạn mức tăng trưởng tín dụng và chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản.

Trên thực tế, những động thái tháo gỡ khó khăn của các cơ quan quản lý nhà nước được đưa ra chủ yếu vào quý I/2023, nên tôi cho rằng thời điểm sớm nhất thị trường có thể hồi phục sẽ rơi vào khoảng quý I hoặc quý II năm 2024, trong đó phân khúc đất nền sẽ có tín hiệu phục hồi đầu tiên.

Dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024 - 2026

PV: Thưa ông, Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững đã đem lại những tác động như thế nào cho thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Nghị quyết 33 đã thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý. Doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản khác nhau, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức.

Theo đó, Nghị quyết 33 cụ thể hóa một số vấn đề:

Thứ nhất, triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ với lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ, nhằm tập trung phát triển nhà ở xã hội - phân khúc phù hợp với nhu cầu về nhà ở của phần lớn người dân. Chúng tôi đánh giá đây là tín hiệu khá tích cực, bởi các tín hiệu về chính sách rất quan trọng đối với thị trường bất động sản.

Nếu nhìn lại giai đoạn 2007 - 2013 mà cụ thể là năm 2013, Chính phủ có gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ với mức lãi suất ưu đãi 5-6%, có tác dụng làm “ngòi nổ” để giảm bớt tâm lý nặng nề, giúp thị trường có thanh khoản và những giao dịch đầu tiên. Trong khi đó, các chủ đầu tư tập trung vào phát triển loại hình bất động sản hỗ trợ cho nhu cầu ở thực của người dân.

Như vậy, tôi cho rằng Nghị quyết 33 tiếp tục thể hiện rõ quan điểm nhất quán, tập trung của Chính phủ vào một trong những chính sách đã đem lại tác động tích cực cho thị trường ở giai đoạn trước đây, chỉ có điều hiện nay đang được áp dụng lại với một quy mô lớn hơn.

Thứ hai, Nghị quyết 33 đã thể hiện rõ tinh thần hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển với mức lãi suất cho vay phù hợp, tránh việc kiểm soát quá mức dòng vốn vào thị trường.

Thứ ba, hỗ trợ trong việc phát hành cũng như xử lý trái phiếu đến hạn, thông qua thanh toán trái phiếu bằng các bất động sản, tùy thuộc vào sự thoả thuận của doanh nghiệp với các trái chủ. Đây cũng là giải pháp khơi thông dòng vốn, giải quyết một trong những vướng mắc của thị trường liên quan đến vấn đề thanh khoản.

Thứ tư, Nghị quyết 33 nêu rõ mục tiêu quan trọng là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản để hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng bởi thị trường hiện có hơn 100.000 căn hộ đang xây dựng. Nếu các vấn đề vướng mắc về pháp lý, thủ tục đang là nguyên nhân làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án được giải quyết, sẽ giúp cải thiện đáng kể nguồn cung trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua.

PV: Ông có đánh giá như thế nào về các yếu tố giá bán, nguồn cung và tính thanh khoản trên thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Xét về nhu cầu giao dịch, dữ liệu của Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong nửa đầu năm 2023, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc giảm 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản, phần nào thể hiện nguồn cung, cũng giảm đến 44%.

Sau đợt sụt giảm mạnh gần 9 tháng qua, chỉ số mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước đã tăng nhẹ 1% trong quý II/2023. Thị trường bất động sản đã trải qua nhiều khó khăn nên sẽ tiếp tục cần thêm thời gian để phục hồi.

Do đó, từ nay đến cuối năm, thị trường có thể sẽ đi ngang, nhưng dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện tốt hơn trong giai đoạn 2024 - 2026. Lúc này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng trở lại.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!