Thị trường bất động sản cần cơ cấu lại nguồn cung để phát triển bền vững, lành mạnh

“Khát” nguồn cung nhà ở bình dân

Bất động sản nhà ở luôn là phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất bởi từ nhu cầu thực tiễn cũng như quy luật tự nhiên, con người tiếp tục sinh ra và nhu cầu tìm chốn ở tăng lên còn đất đai là tài nguyên hữu hạn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Khi quá trình đô thị hóa đang tăng nhanh thì nhu cầu nhà ở cũng gia tăng rất cao. Chỉ đến khi đa số người dân đều sống ở đô thị thì phân khúc bất động sản nhà ở mới có thể đi ngang”.

Tình trạng dự án bất động sản phân khúc cao cấp và trung tâm hiện đang xuất hiện rất nhiều, người dân đang đối mặt với tình trạng thiếu trầm trọng nhà ở giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.

Điều này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội - là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị.

Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2022 đến nay, số lượng căn hộ nhà ở mới được đưa ra thị trường chỉ bằng khoảng 40% so với cùng thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19.

Trong quý III/2022, không có dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới. Trong số trên 3.600 sản phẩm mở bán trong quý III/2022, căn hộ giá khoảng 2 tỷ đồng chỉ chiếm 12%. Căn hộ giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 85%. Tỷ lệ hấp thụ phân khúc bình dân luôn ở mức cao, trên 85%.

Thời gian qua, nhìn nhận thị trường có thể thấy rằng các sản phẩm nhà ở phù hợp với đại đa số công chúng có nhu cầu mua đều rất khan hiếm và bị “thổi giá” ở mức quá cao so với thu nhập của họ. Trong khi đó, chiếm lĩnh thị trường lại là những người có tâm lý đầu cơ, mua bán vì lợi nhuận “lướt sóng”.

Thống kê của Công ty Savills cho thấy trong quý III vừa qua, nguồn cung nhà ở tại Thủ đô Hà Nội đến chủ yếu từ các dự án phức hợp quy mô lớn dạng "đại đô thị" với phân khúc chủ đạo là căn hộ, biệt thự, nhà liền kề.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận số lượng giao dịch tương đối ít hơn so với thời điểm cuối năm 2021. Đồng thời, nguồn cung sơ cấp ở cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều ở mức hạn chế. Từ năm 2020, thị trường căn hộ đã bắt đầu cho thấy dấu hiệu chậm lại. Lượng giao dịch và nguồn cung sơ cấp đều có xu hướng giảm. Trong khi nguồn cung giảm 12% theo quý thì lượng giao dịch tụt sâu hơn ở mức -44%.

Cũng theo báo cáo mới nhất của Savills, số lượng căn hộ sơ cấp giảm 16% so với cùng kỳ năm trước. Con số này tiếp tục đà giảm sâu hơn của thị trường sau khi nguồn cung sơ cấp đánh dấu mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại tại thời điểm kết thúc năm 2021.

Anh Hoàng (37 tuổi, Nam Từ Liêm) cho biết, hai vợ chồng anh tích góp cùng với sự hỗ trợ của gia đình có được khoảng tiền 1,8 tỷ để mua nhà ở Hà Nội. “Trước đó tôi nghĩ với số tiền 1,8 tỷ đồng là hai vợ chồng có thể ổn định cuộc sống mà tập trung vào công việc, thế nhưng giá nhà cao quá, thậm chí hai vợ chồng tôi chấp nhận ở xa cơ quan tìm nhà ở vùng ven nhưng cũng chẳng thể mua được. Hiện giờ chúng tôi vẫn thuê nhà ở và chờ thị trường có thêm nhiều sự lựa chọn hơn, trong thời gian đó cũng tiếp tục tích góp thêm”.

Giá nhà ngoại thành tại các khu vực ven đô như Đông Anh, Mê Linh, Hoài Đức, Nam Từ Liêm… đều đã vượt ngưỡng 35 triệu đồng/m2.

Chị Hà Linh (Thanh Xuân - Hà Nội) chia sẻ rằng, với số tiền tiết kiệm được và nguồn thu nhập hiện nay của cả 2 vợ chồng thì nếu muốn tiếp tục sinh sống và làm việc tại Thủ đô thì chỉ có thể trông chờ vào các dự án nhà ở xã hội. “Sau hai năm dịch trông chờ vào nhà ở xã hội nhưng chẳng có bởi quá trình thi công bị ảnh hưởng nhiều thứ, tôi cũng đã thử tính đến việc mua nhà ở thương mại nhưng giá cao quá! Chủ yếu phù hợp với những người có mức thu nhập cao và ổn định thôi, còn hai vợ chồng tôi làm nhân viên văn phòng cộng thêm nhiều khoản chi phí gia đình, nuôi con thì vẫn đang trông chờ vào nhà ở xã hội”, chị Linh cho biết.

Giống như vợ chồng anh Hoàng hay vợ chồng chị Hà Linh, rất nhiều người đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội chỉ có được mức thu nhập trung bình, mong muốn có nhà ở với mức giá phù hợp để có thể an tâm làm việc.

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, các yếu tố pháp lý và chậm phê duyệt dự án đã chặn đứng nguồn cung trên thị trường.

“Nguồn cung hiện hữu chủ yếu cho đầu cơ, điều này dẫn đến tình trạng nguồn cung cho cầu ảo. Nhu cầu của đại đa số nhân dân thì gần như không được đáp ứng”, ông Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Giải pháp hướng đến cân bằng thị trường

Bên cạnh sự ảnh hưởng từ các chính sách về vốn cho thị trường bất động sản, các doanh nghiệp cần chú trọng hơn về nguồn cung nhà ở dành cho đa số công chúng. Khi nguồn cung - cầu được cân bằng thì thị trường mới có thể ổn định và phát triển.

Các chuyên gia cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần thực hiện quá trình tái cấu trúc về đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, hướng đến phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, vốn đang rất thiếu trên thị trường thời gian qua để trụ vững, cũng như phát triển lành mạnh, bền vững hơn trong thời gian tới.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, trong bối cảnh hiện tại, cần có các giải pháp để thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân.

“Hiện nay, nguồn cung trên thị trường chủ yếu là những sản phẩm không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó. Điều này càng cho thấy, nguồn cung hiện hữu trên thị trường đang không đến được với người có nhu cầu. Các nhà phát triển bất động sản hiện nay nên cân đối, tính toán nhu cầu để đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa bất động sản có giá trị cao, mang tính thụ hưởng”, ông Quang nhận định.

Cùng với đó, ông Quang cũng cho rằng, phía ngân hàng nên có mức lãi suất cho vay tốt đối những người mua bất động sản có nhu cầu thực. Bởi chỉ cần tháo gỡ vấn đề trên, ta hoàn toàn có thể hy vọng trong thời gian tới thị trường sẽ trở lại theo hướng ổn định.

Chia sẻ tại một diễn đàn mới đây, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra rằng cần có những giải pháp cụ thể, thiết thực để tăng nguồn cung nhà ở bình dân cho thị trường. Khi tình trạng lạm phát tại nước ta đang được kiểm soát, ông Đính cho rằng, vẫn cần thiết nới room tín dụng cho thị trường bất động sản, đặc biệt là những dự án cấp thiết cho xã hội. Những dự án để khuyến khích các nguồn hàng phù hợp với nhu cầu thị trường, ví dụ các dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân./.