Thêm dự báo tích cực về thị trường bất động sản vùng ven

Tại Báo cáo ngành Bất động sản phát đi mới đây, Công ty Cổ phần Chứng khoán Bản Việt (VCSC) tiếp tục duy trì luận điểm đầu tư dài hạn cho rằng: Ngành bất động sản nằm trong nhóm các ngành hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội từ xu hướng tăng trưởng cơ cấu mạnh mẽ diễn ra tại Việt Nam cùng với sự nổi lên mạnh mẽ của tầng lớp thu nhập trên trung bình và dân số thành thị gia tăng. 

"Các yếu tố dẫn dắt tăng trưởng chính cho ngành bất động sản nhà ở vẫn duy trì ổn định, bao gồm cơ sở hạ tầng cải thiện, quy mô hộ gia đình trung bình giảm và tỷ lệ thâm nhập của thị trường cho vay mua nhà thế chấp gia tăng trong dài hạn", VCSC cho hay.

Trong giai đoạn 2020 - 2021, tổng lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP HCM được dự báo sẽ tiến triển chậm hơn, đặc biệt là tại TP HCM do cơ sở giá bán cao hơn và việc trì hoãn cấp phép dự án vẫn đang diễn ra. Tuy nhiên, theo báo cáo, CTCP Vinhomes (mã cổ phiếu: VHM) sẽ duy trì đà tăng trưởng doanh số bán theo hợp đồng tại Hà Nội và TP HCM nhờ kỳ vọng duy trì được doanh số tại các dự án đại đô thị Vinhomes như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Đan Phượng... 

Mặt khác, nhóm nghiên cứu VCSC kỳ vọng bất động sản tại các khu vực cấp 2, bao gồm: Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Phòng, và Quảng Ninh, có thể ghi nhận lượng giao dịch gia tăng. Cơ sở của kỳ vọng này là dự đoán về việc đa số các chủ đầu tư thuộc danh mục theo dõi của VCSC sẽ có thể duy trì đà tăng trưởng tổng giá trị hợp đồng bán hàng nhờ vào việc chuyển hướng tập trung sang các đô thị vùng ven TP HCM và Hà Nội. Điều này đã được thể hiện qua sự tăng trưởng nhanh chóng trong doanh số bán hàng từ năm 2019 đến nay của các đơn vị như Tập đoàn Novaland, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long và Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh cho các dự án nằm ngoài TP HCM.

Có 2 cơ sở nền tảng dẫn đến sự dịch chuyển của dòng đầu tư ra các đô thị vùng ven. Thứ nhất là mức giá cả vừa phải so với trong thành phố, và thứ hai là sự cải thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng của các khu đô thị vùng ven đang ngày càng tốt lên, đồng bộ hơn. VCSC cho rằng, sự cải thiện về thời gian di chuyển giữa các khu vực vùng ven tới TP.HCM cũng như Hà Nội trong những năm qua sẽ đi kèm với kỳ vọng về xu hướng phát triển hạ tầng trong tương lai gần. 

Như vậy, trong bối cảnh giá bất động sản nội đô tại TP HCM và Hà Nội đều đã tăng trưởng ở mức 2 chữ số trong suốt giai đoạn 2018 - 2019 thì mức giá được cho là vừa túi tiền hơn của bất động sản tại các khu vực vùng ven/thành thị cấp 2 đã trở thành lựa chọn sáng giá với nhà đầu tư.

Triển vọng dài hạn tích cực dựa trên nền tảng cơ bản vững chắc của Việt Nam

Có thể thấy, trong các năm qua, Việt Nam đã là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh chóng nhất trong khu vực với tình hình kinh tế vĩ mô ổn định, cụ thể là chỉ số giá tiêu dùng (CPI) và lãi suất khá thấp và ổn định. Đây là cơ sở vững vàng để VCSC đưa ra kỳ vọng rằng: Tầng lớp thu nhập trung bình nhiều khả năng sẽ có xu hướng lối sống tương tự các quốc gia khác trong khu vực khi có quy mô hộ gia đình nhỏ hơn, thúc đẩy nhu cầu từ những người mua nhà lần đâu. 

"Sau khi dịch bệnh Covid-19 dần được kiểm soát, Việt Nam sẽ duy trì trong nhóm dẫn đầu về tăng trưởng GDP đầu người thực và dân số có thu nhập trung bình so với các quốc gia khác tại Đông Nam Á", báo cáo VCSC nêu.

Theo đó, dân số thành thị tiếp tục gia tăng sẽ dẫn dắt nhu cầu nhà ở. Trong tương lai, nhóm nghiên cứu dự báo Việt Nam sẽ trải qua mức tăng trưởng nhà ở trong dài hạn tương tự các quốc gia trong khu vực. Cụ thể, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam sẽ dần dịch chuyển tương tự các quốc gia mới trong khu vực trong dài hạn khi ước tính sẽ có thêm khoảng 1,1 triệu dân số thành thị tại Việt Nam tính theo cơ sở hàng năm, vốn sẽ cần thêm khoảng 314.000 căn hộ mới mỗi năm.

Bên cạnh đó, sự gia tăng tín dụng cho vay mua nhà từ mức thâm nhập thấp hiện tại, sẽ góp phần hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà. 

Thống kê cho thấy, trong giai đoạn 2016 - 2019, tỷ lệ tín dụng cho vay mua nhà trong phần trăm GDP hiện tại của Việt Nam chỉ tăng với tốc độ khiêm tốn - thấp hơn nhiều so với mức tăng cùng kỳ ở Thái Lan và thấp hơn đáng kể con số tương tự tại Singapore và Malaysia. Do đó, VCSC cho rằng, mức lãi suất vay cao hơn so với các quốc gia trong khu vực một phần tạo ra thị trường cho vay mua nhà chưa hấp dẫn, dẫn đến tỷ lệ thâm nhập thấp.

Do vậy mà vẫn còn dư địa rất lớn cho thị trường nhà ở sơ cấp trong tương lai khi thị trường tín dụng cho vay mua nhà ở Việt Nam sẽ tăng trưởng trong dài hạn.

Thêm vào đó, việc chủ đầu tư bất động sản hàng đầu liên tục gia tăng, tích hợp các khoản vay mua nhà vào giai đoạn bán hàng nhằm làm giảm gánh nặng thanh toán sớm cho người mua nhà cũng phần nào kích thích nhu cầu mua. Việc ngân hàng và các chủ đầu tư bất động sản dần cải thiện dịch vụ dành cho các khách hàng cá nhân khi giới thiệu các gói thanh toán linh hoạt hơn là điểm tích cực mà VCSC nhìn ra.