Tác động của chính sách đến thị trường bất động sản: Doanh nghiệp vẫn "cầm dao đằng lưỡi"?

Mới đây, ngày 4/1/2019, tại Hội nghị triển khai nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội TP.HCM năm 2019, bà Phan Thị Thắng, Giám đốc Sở Tài chính TP.HCM có nêu đề nghị của Sở này: "Sẽ huỷ 300 quyết định, công văn bán chỉ định đất công". Trước đó, UBND TP.HCM vừa tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở đối với 7 khu đất đang được Tập đoàn Novaland triển khai dự án. Tuy nhiên đến chiều ngày 8/1, Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM đã có thông báo về việc rà soát và kết luận không có cơ sở pháp lý nào quy định việc ngưng các giao dịch của người dân mua nhà trong 7 dự án của Novaland, do vậy UBND TP sẽ tháo gỡ cho phép người dân thực hiện giao dịch trở lại

Vào thời điểm cuối năm 2018, ngày 27/11, UBND tỉnh Khánh Hòa ra văn bản số 12143/UBND-KGVX v/v tăng cường công tác quản lý các dự án đầu tư ngoài ngân sách lĩnh vực du lịch trên địa bàn, trong đó văn bản có nội dung đề cập đến một số các quy định được cho là gây ra rào cản cho hoạt động đăng ký kinh doanh và chuyển nhượng vốn góp của doanh nghiệp.

Tất cả những quyết sách được ban hành đều nhằm mục đích chấn chỉnh lại tính pháp lý cho môi trường đầu tư, hướng tới một thị trường bất động sản bền vững và minh bạch. Song, nếu những "con dấu đỏ" được buông ra vội vã sẽ tác động ngược gây xáo trộn thị trường. Cà phê cuối tuầnsẽ cùng bàn luận về vấn đề này. Xin giới thiệu các chuyên gia: Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng; ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA); ông Nguyễn Sơn Tùng, Luật sư điều hành Legal United Law.

PV: Việc đưa ra quyết định thu hồi các dự án chậm trễ, dự án treo, dự án sai phạm tại các địa phương là đúng song ví dụ như như trường hợp mới đây,Sở Tài chính TP.HCM đề nghị hủy bỏ 300 quyết định, công văn chỉ định bán các mặt bằng và địa chỉ nhà đất công cho các tổ chức, cá nhân mà không thông qua đấu giá lại gây xôn xao dư luận và tạo ra những xáo trộn. Từ ví dụ điển hình này, các chuyên gia nhận định thế nào về tác động của chính sách đến thị trường bất động sản hay cụ thể hơn là khoảng cách từ mệnh lệnh hành chính đến một thị trường cuồn cuộn hơi thở cuộc sống?

Ông Nguyễn Thế Điệp:Một số bất cập hiện nay xảy ra trên thị trường bất động sản là do các luật, chính sách, quyết định không bám sát với thực tế.

Chu kỳ thực hiện một dự án bất động sản thường kéo dài trong 36 tháng trong khi luật quy định trong vòng 12 tháng giao đất phải triển khai, nếu không sẽ thu hồi. Rõ ràng đó là bất cập giữa luật và thực tiễn. Thường để hoàn thiện dự án không chỉ phụ thuộc vào ý chí của các nhà kinh doanh mà còn phụ thuộc vào áp đặt của các nhà quản lý, những rào cản về thủ tục hành chính... Có thời điểm, để triển khai một dự án, phải "đi qua" 60 con dấu với rất nhiều cửa ải mệt mỏi. Ngoài ra, thị trường bất động sản phát triển theo chu kỳ, nếu đúng vào giai đoạn phát triển thì dự án dễ dàng thực hiện hơn còn nếu nằm vào "điểm rơi" của chu kỳ, dự án có nguy cơ sẽ phải đình trệ. Đây là những bất cập cơ bản mà mà luật hiện nay chưa "hiểu" được thực tiễn.

Trước hết, phải khẳng định, quyết định thu hồi các dự án sai phạm là việc làm cần thiết. Tuy nhiên, nếu không có các tiêu chí cụ thể và phân loại rõ ràng, rất có thể sẽ "đánh oan" nhiều doanh nghiệp, gây ra hệ quả lớn khiến không chỉ doanh nghiệp mà cả khách hàng cũng phải gánh chịu.

Ông Lê Hoàng Châu:Trước hết, tôi rất hoan nghênh và hoàn toàn nhất trí với ý kiến của Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM về nguyên tắc xử lý các dự án có sai phạm trong việc giao đất. Nhưng đối với dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng hoặc dự án đang thực hiện dở dang thì cần phải xem xét lại cho công bằng. Bởi, khi dự án không được triển khai, dự án bị thu hồi thì tất cả thiệthạiđổ lên vai đầu tiên là khách hàng, tiếp đó là doanh nghiệp bất động sản và các ngành nghề đi theo. Việc dừng hoặc hoãn dự án nên để cho doanh nghiệp tự quyết định căn cứ vào tình hình tài chính, chiến lược sắp tới của mình. Nếu doanh nghiệp có đủ tiềm lực tài chính, muốn tiếp tục thực hiện dự án mà bị cơ quan quản lý dùng biện pháp hành chính bắt dừng thì sẽ khiến doanh nghiệp chịu rất nhiều thiệt hại. Đặc biệt, hệ lụy rất lớn về cả 2 phía đó là thị trường và uy tín của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.

Hơn nữa, Luật Đầu tư 2014 quy định cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cho một nhà đầu tư khác và có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án (quy định cũ chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án). Nếu vậy Nhà nước khi thu hồi dự án sai phạm phải xem xét dự án ngay từ đầu, xem phần lỗi từ giao đất là trách nhiệm của bên nào để xử lý. Doanh nghiệp sở hữu cuối cùng đã bỏ ra rất nhiều tiền để đầu tư thì không dễ dàng thu hồi như vậy được.

Mục tiêu lập lại trật tự, đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh trên thị trường bất động sản là hết sức cần thiết, tạo cơ hội bình đẳng cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai, nhưng bình đẳng phải được xác lập trên các tiêu chí cụ thể, trong đó xem xét công trạng của từng doanh nghiệp để xử lý.

Ông Nguyễn Sơn Tùng: Tôi ủng hộ các biện pháp và công cụ hành chính được áp dụng phù hợp với pháp luật nhằm góp phần làm minh bạch, công bằng và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Xét cho cùng, mục đích của việc sắp xếp và xử lý tài sản công, nếu đạt nguyên tắc nhằm bảo đảm sử dụng hiệu quả, tiết kiệm, đúng tiêu chuẩn, đúng đối tượng, đúng mục đích sử dụng, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng về đất đai và tài sản của Nhà nước hay phù hợp với phương án sắp xếp, xử lý đã được phê duyệt thì việc làm này là rất cần thiết.

Đối với quyết định của Sở Tài chính TP.HCM con số 300, con số 100 hay bất kỳ con số nào thật sự không nói lên điều gì nếu xét về bản chất của sự việc. Vì con số này là kết quả của quá trình rà soát, đánh giá và soát xét về các thủ tục và văn bản hành chính trong thời gian vừa qua của Sở Tài chính và cơ quan ban ngành tại TP.HCM có liên quan đến nội dung chỉ định bán các mặt bằng đất công tại TP.HCM. 300 quyết định hay công văn này khi bị đưa vào danh sách bị đề nghị thu hồi hay hủy bỏ, tôi nhận định rằng, chúng có phát sinh các sai sót hay vi phạm nhất định.

Và đương nhiên nếu đề nghị này được phê duyệt thì sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của cộng đồng doanh nghiệp hay ảnh hưởng đến tâm lý của các doanh nghiệp có liên quan trực tiếp.

Chúng ta cần phân định, đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp sẽ không phải là các doanh nghiệp có vốn ngoài quốc doanh (vốn là thành phần chủ đạo của thị trường bất động sản tại TP.HCM) mà chỉ là các cơ quan Nhà nước hay doanh nghiệp do Nhà nước vẫn còn nắm giữ 100% vốn điều lệ hay các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ sau ngày 01/01/2018.

Tuy nhiên, theo tôi được biết thì có một số các doanh nghiệp hay nhà đầu tư tại TP.HCM mặc dù có vốn ngoài quốc doanh nhưng do có các mối quan hệ hợp tác, liên doanh, liên kết với các đối tượng được điều chỉnh bởi Nghị định 167/2017/NĐ- CP nên chính các nhà đầu tư, doanh nghiệp này hay các cổ đông của các doanh nghiệp này và các khách hàng của họ trong thực tế cũng sẽ bị ảnh hưởng gián tiếp đến sự việc pháp lý có thể bị áp dụng này.

PV: Như các chuyên gia nhận định, rõ ràng với một quyết định, văn bản được đưa ra, cần phải có sự nghiên cứu kỹ lưỡng để giải quyết triệt để tận gốc của vấn đề. Ví dụ, trong câu chuyện thu hồithu hồitài sản nhà nước đã bán sau sai phạm thì phải làm rõ sai phạm bắt đầu từ khâu nào, do ai, đơn vị nào chịu trách nhiệm trực tiếp là chứ không thể đánh đồng tất cả. Nhưng dường với một số văn bản, chính sách lại đang đi theo quy trình ngược, tức là người cuối cùng lại là người phải chịu trách nhiệm lớn nhất?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Bất động sản là một ngành chứa nhiều rủi ro trước những thay đổi, tác động của chính sách cũng như tính pháp lý. Vì thế, rất cần những giải pháp điều chỉnh mang tính ổn định, chứ không thể hôm trước đưa ra đề nghị thế này, hôm sau lại thay đổi ngay lập tức theo kiểu đưa ra luật chơi rồi rút lại luật chơi.Doanh nghiệp bất động sản không giống doanh nghiệp các ngành nghề khác, khi đã bỏ vốn để đầu tư vào dự án thì không dễ rút về được. Những dự án đang triển khai và đã triển khai hoặc đã hoàn chỉnh nhưng bị thu hồi là điều bất thường.

Ví dụ như trường hợp đề nghị huỷ 300 quyết định, công văn bán chỉ định đất công của Sở Tài chính TP.HCM, rõ ràng phải xem xét lại hồ sơ pháp lý để quy trách nhiệm. Cái sai là từ đâu, ở khâu nào, những ai phải chịu trách nhiệm? Mặt khác, giải pháp triệt để là phải xem lại ngay từ khâu quản lý, quản lý như thế nào mà lại không phát hiện ra sai phạm ngay từ đầu, lại đợi đến khi dự án đã được chuyển nhượng xong, cấp giấy phép hoạt động... mới xử lý?

Ông Nguyễn Sơn Tùng:Trong thời gian vừa qua, khi các cơ quan Nhà nước ở nhiều tỉnh thành khác nhau tiến hành việc kiểm tra, rà soát và phân định, đánh giá lại các dự án đã có trường hợp gây ra những hệ lụy, phiền nhiễu không đáng có cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp và cả người dân khi họ thật sự không vi phạm hay mức độ vi phạm là nhỏ, không đáng để dự án của doanh nghiệp phải bị thu hồi hay tạm dừng việc thực hiện dự án. Tình trạng đánh đồng giữa các doanh nghiệp và các dự án khác nhau giữa các nhà đầu tư khác nhau quả thực là có ở một số địa phương. Điều này ít nhiều làm ảnh hưởng xấu đến tâm lý của các nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu: Đầu tiên việc thanh tra, kiểm tra là đúng theo quy định của Nhà nước. Trong quá trình này, phát hiện sai phạm về hành chính thì phải khắc phục hậu quả ở góc độ pháp lý về mặt hành chính. Cụ thể là bất kỳ dự án nào khi mua bán cũng đều có hồ sơ pháp lý đã được nhà nước cho phép hoạt động xây dựng mua bán có nghĩa là họ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu Nhà nước can thiệp bằng các mệnh lệnh hành chính ép buộc chắc chắn sẽ dẫn tới những hệ quả không lường được.

Mặt khác, trong quá trình kiểm tra nếu phát hiện sai phạm từ cá nhân công chức chứ không phải lỗi sai sót của doanh nghiệp thì không thể đổ lỗi cho doanh nghiệp, cũng như không thể bắt người mua các sản phẩm bất động sản gánh hậu quả từ lỗi này.

Câu chuyện vốn dĩ là “thuận mua, vừa bán”, cần căn cứ vào hợp đồng mua bán để khắc phục những sai phạm pháp lý, nếu cả hai bên cùng sai mới được thu hồi dự án.

PV: Thưa các chuyên gia, từ câu chuyện của tỉnh Khánh Hòa siết chuyển nhượng dự án bất động sản du lịch đến câu chuyện đề nghị thu hồi dự án bất động sản sau khi phát hiện sai phạm tại TP.HCM, phải chăng doanh nghiệp đang luôn rơi vào tình trạng "cầm dao đằng lưỡi " trước những thay đổi từ chính sách? Các chuyên gia đánh giá thế nào về mức độ rủi ro của các chính sách nói chung tới thị trường bất động sản trong năm 2019?

Ông Nguyễn Sơn Tùng: Qua theo dõi các chương trình và dự thảo luật ở cấp văn bản luật của Quốc hội và nghị định của Chính phủ trong năm 2019 này, tôi đánh giá sẽ không có các thay đổi lớn mang tầm vĩ mô về chính sách liên quan đến đất đai, về dự án bất động sản và kinh doanh bất động sản. Rủi ro về pháp lý tôi đánh giá sẽ nằm ở từng dự án cụ thể, mang tính bản chất của từng dự án. Rủi ro này phần lớn có thể phát sinh từ là sai sót, sai phạm trong quá khứ dẫn đến doanh nghiệp phải xử lý, đối diện và khắc phục trong năm 2019 này. Các dự án có liên quan đến nguồn gốc đất công hay tài sản công cũng sẽ dẫn đến các rủi ro về pháp lý và chính sách cao hơn so với các dự án không nằm trong nhóm đối tượng này.

Với riêng trường hợp của Khánh Hoà, nếu toàn bộ nội dung của phần thứ hai văn bản 12143/UBND-KGVX này mà không được bãi bỏ, sửa đổi hay điều chỉnh lại thì sẽ gây những rào cản nhất định đến hoạt động đăng ký kinh doanh, gây ra ảnh hưởng tiêu cực không nhỏ đến môi trường đầu tư và kinh doanh tại tỉnh Khánh Hòa nói chung cũng như đến quyền lợi của các doanh nghiệp có trụ sở tại tỉnh Khánh Hòa nói riêng. Do đó, theo tôi doanh nghiệp cần tăng cường công tác dự báo và đánh giá rủi ro nhất là về sự thay đổi của chính sách và các quy định pháp lý.

Ông Nguyễn Thế Điệp: Giai đoạn hiện nay là cao điểm của đô thị hoá, thị trường theo đó cũng phát triển trên mọi phân khúc, đặc biệt là phân khúc nhà ở. Theo đó cần có những chính sách mang tính vĩ mô như chính sách về nguồn vốn để phát triển các phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Để thị trường bền vững cần những chính sách bền vững, tầm nhìn rộng đưa ra định hướng phát triển xã hội. Các cấp chính quyền phải có cái nhìn thực tiễn để chia sẻ, tháo gỡ từng dự án với doanh nghiệp thay vì cứng nhắc với các quyết định hiện nay. Cụ thể là phải tháo bỏ ngay điểm nghẽn về thủ tục hành chính để tạo hanh thông trong đầu tư, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển.

Hơn nữa, muốn kinh tế tư nhân phát triển và lớn mạnh cần phải có một tư duy là nuôi dưỡng, chỉ dẫn, định hướng cho doanh nghiệp không thể áp đặt những quyết định không thoả đáng, tạo sự bất công, làm giảm ý chí, động lực của doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu: Trong năm nay sẽ có không ít các chính sách, quy định mới đã và sẽ ban hành có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản. Điều này cũng là động lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các giải pháp phù hợp để vượt qua, vươn lên để phát triển bền vững, thích ứng với môi trường kinh doanh hoàn toàn mới.

Đặc biệt, việc cơ quan Nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên. Bên cạnh đó, công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, và cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án bất động sản trung cấp và bình dân.

Xin cảm ơn các chuyên gia!

Thiết kế: Đức Anh