Sẽ xuất hiện thành phố "ma" nếu dư cung bất động sản lớn

PV: Có ý kiến cho rằng, bức tranh nguồn cung khan hiếm đang trở thành sự “ám ảnh” trên thị trường bất động sản. Quan điểm của ông thì sao?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Nguồn cung cần được hiểu theo nghĩa bám sát vào phân khúc thị trường. Thực tế đang có những nguồn cung rất dồi dào hoặc dư thừa hoặc có nguồn cung lại thiếu.

Những nguồn cung dư thừa tập trung ở phân khúc bất động sản cao cấp cũng như một số loại hình bất động sản nghỉ dưỡng nhất định. Còn phân khúc cho người có thu nhập thấp lại trong tình trạng luôn thiếu. Thế nên, tôi cho rằng, thị trường không thể khan hiếm nguồn cung.

Hãy nhìn thực tế vào bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp, ngày cuối tuần cũng có thể đông người nhưng trong tuần lại trống phòng. Đó là chưa kể số lượng căn hộ tồn dư chưa đi vào vận hành.

Bên cạnh đó, trên thị trường hiện nay, phân khúc bất động sản công nghiệp cũng trong tình trạng chưa đáp ứng đủ nguồn cầu. Ở thời điểm, các nhà đầu tư nước ngoài đang dịch chuyển cơ sở sản xuất của họ từ Trung Quốc sang Việt Nam thì cung về bất động sản công nghiệp càng thiếu.

PV: Tại sao lại có sự mất cân đối về nguồn cung giữa các dòng sản phẩm trên thị trường như vậy, thưa ông?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Với những chủ đầu tư, nhà đầu tư thì phân khúc bất động sản cho người thu nhập thấp như nhà ở xã hội sẽ không tạo ra lợi nhuận cao. Trong khi, họ càng ngày càng khó khăn hơn trong việc đi tìm nguồn vốn, thành ra phân khúc đó, họ chỉ làm theo đơn đặt hàng của Nhà nước mà không mặn mà.

Còn trong bất động sản công nghiệp, như chúng ta biết rằng, khu công nghiệp ở Việt Nam còn rất hạn chế như: hạ tầng cơ sở cho đến vấn đề quy định về đất đai. Bởi còn rất nhiều những vướng mắc nên phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn chưa có sự bứt phá lớn trước nhu cầu mạnh từ nhà đầu tư nước ngoài.

PV: Báo cáo của các tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản lại cho thấy, nguồn cung mới trên thị trường đang thiếu hụt trầm trọng do yếu tố vướng mắc pháp lý. Và nếu cứ tiếp tục không có hàng ra thì thị trường có thể rơi vào tình trạng bong bóng. Có nên chăng “mở cửa” để các dự án bất động sản tiếp tục ra hàng như thời điểm trước đó?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Tôi e rằng, nếu hiện tại chúng ta không cẩn thận mà đổ quá nhiều tiền vào bất động sản thì nguồn cung còn dư thừa lớn là đằng khác.

Tôi không loại trừ khả năng Việt Nam sẽ xuất hiện những thành phố "ma", xây dựng lên nhưng không ai ở cũng chỉ bởi nguyên nhân chạy theo nguồn cung. Quan điểm của tôi cho rằng, nguồn cung không thiếu đâu mà ngược lại đang có một phần dư thừa ở một số phân khúc. Chính vì vậy việc siết chặt tín dụng bất động sản đối với một số phân khúc có biểu hiện thừa cung trong lúc này là hợp lý và việc rà soát lại tính pháp lý cũng cần thiết.

PV: Ở thời điểm này, theo ông, Nhà nước có cần sự điều tiết nào để thị trường có thể tránh tình trạng phát triển không như quỹ đạo đặt ra?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Cá nhân tôi cho rằng, Nhà nước cần hỗ trợ nhiều cho người có thu nhập thấp để họ tiếp cận được với nhà ở xã hội. Đây là phân khúc có nguồn cung thiếu mà người mua nhà lại không nhiều vì ngân quỹ chưa cho phép. Chính vì vậy, Chính phủ cần có nhiều gói hỗ trợ cho phân khúc đó.

Bên cạnh đó, những khu vực nào từng sốt nóng trong phân khúc đất nền, các cơ quan phải để ý để có những biện pháp kịp thời ngăn chặn việc đẩy giá lên do những tay đầu cơ, tránh gây sự thiệt hại cho khách hàng.

Đặc biệt, tất cả những vấn đề về chế độ đất đai cần có sự thông thoáng. Quy hoạch chặt chẽ hơn. Một vấn đề khác mà tôi vẫn luôn đề nghị, đó là Việt Nam cần có loại bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản. Có như vậy mới đảm bảo an toàn cho những người sở hữu bất động sản.

Như bên Mỹ, cá nhân đi vay tiền ngân hàng thì ngân hàng bắt buộc cá nhân đó phải có bảo hiểm đó thì họ mới cho vay. Lúc đó, hãng bảo hiểm phải tiến hành điều tra tính pháp lý của mảnh đất đó, điều tra miếng đất đó người chủ có thiếu nợ nhà nước như nợ thuế hay không… Khi có bên bảo hiểm phân tích và tìm hiểu kỹ lưỡng mới cho vạy thì đồng nghĩa mới tạo sự an toàn rất lớn cho người mua bất động sản.

Còn ở Việt Nam, chính vì không có loại bảo hiểm đó nên rất nhiều người rơi vào tình trạng mua một miếng đất hay căn hộ mà dự án không có giấy phép xây dựng, Hệ lụy là rất nhiều tiêu cực đã xảy ra chỉ bởi thiếu đi một loại bảo hiểm giúp kiểm tra chặt chẽ tính pháp lý của sản phẩm bất động sản.

- Cảm ơn chia sẻ của ông!