Rủi ro nào cho khách hàng mua phải dự án bị thế chấp?

Theo thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, đến ngày 23/8 có 92 dự án tại Hà Nội được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng và tổ chức tín dụng bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP. Hà Nội. Trong đó, nhiều “đại gia” bất động sản cũng nằm trong danh sách này.

Thông tin chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng và tổ chức tín dụng khiến không ít khách hàng hoang mang. Đây có phải là điều đáng lo ngại và có thể khiếnkhách hàngmua sản phẩm thuộc dự án bị thế chấp sẽ gặp rủi ro?

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way đã có những chia sẻ xoay quanh vấn đề này.

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way. (Ảnh: Đỗ Linh)

PV: Mới đây, thông tin 92 dự án tại Hà Nội được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng và tổ chức tín dụng đã khiến nhiều người dân lo lắng vì quyền lợi của mình sẽ bị ảnh hưởng. Thưa luật sư, việc thế chấp của chủ đầu tư có gây rủi ro cho khách hàng không?

Luật sư Lê Văn Hồi: Trước tiên, tôi cần trích dẫn Điều 147 của Luật Nhà ở 2014: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”, để khẳng định chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền trong việc thế chấp dự án bất động sản, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức để huy động vốn phục vụ cho mục đích phát triển dự án miễn là đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Cùng với đó, Luật Nhà ở cũng ghi nhận rõ quy định trước khi bán nhà ở đã được thế chấp, chủ đầu tư phải giải chấp dự án hoặc đồng thời phải nhận được sự đồng ý của bên nhận thế chấp dự án và khách hàng – bên mua nhà.

Như vậy, có thể thấy pháp luật nhà ở dù thừa nhận quyền thế chấp dự án của chủ đầu tư bất động sản nhưng cũng ràng buộc điều kiện thế chấp, điều kiện bán nhà ở khi thế chấp để cố gắng bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Tuy nhiên, việc thế chấp dự án bất động sản vẫn tiềm ẩn những rủi ro nhất định cho khách hàng mà cá nhân tôi đã gặp phải trong quá trình hành nghề:

Thứ nhất, chủ đầu tư huy động vốn đồng thời của tổ chức tín dụng và khách hàng nhưng lại không sử dụng nguồn vốn đúng mục đích (phát triển dự án) mà đầu tư dàn trải sang lĩnh vực khác khiến dự án không thể hoàn thành đúng tiến độ. Thậm chí dự án không thể hoàn thành gây ảnh hưởng cho cả ba bên: Chủ đầu tư - khách hàng - tổ chức tín dụng. Đương nhiên, trong trường hợp này, dù đã bỏ tiền nhưng khách hàng lại không nhận được nhà ở của mình.

Thứ hai, chủ đầu tư huy động vốn của tổ chức tín dụng và khách hàng nhưng không có khả năng thanh toán khoản nợ cho ngân hàng do đó, khi hoàn thành dự án khiến cho một tài sản tồn tại hai chủ thể có quyền: Quyền xử lý tài sản của ngân hàng khi nợ quá hạn và quyền sở hữu tài sản của khách hàng khi đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Rõ ràng, trong trường hợp này chủ đầu tư đã đẩy khách hàng vào tình trạng tranh chấp tài sản, mặc cho khách hàng đã thanh toán đầy đủ giá trị tài sản của mình.

Thứ ba, chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất của dự án nhưng không có khả năng thanh toán khoản nợ, khi đó dẫn đến tranh chấp giữa một bên là khách hàng sở hữu nhà ở, sở hữu chung quyền sử dụng đất dự án với tổ chức tín dụng có quyền xử lý quyền sử dụng đất của dự án để thu hồi nợ.

PV: Nhiều người dân e ngại rằng, việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng và tổ chức tín dụng thể hiện tiềm lực tài chính có vấn đề. Từ đó, khiến họ cảm thấy thiếu tin tưởng vào những chủ đầu tư như vậy và cho rằng, nếu kinh tế không vững thì dự án khó đảm bảo chất lượng và tiến độ. Luật sư nghĩ sao về quan điểm này?

Luật sư Lê Văn Hồi: Như đã khẳng định ở trên, việc chủ đầu tư thế chấp dự án là phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. Đây là một kênh huy động vốn hiệu quả của các chủ đầu tư dự án bất động sản có thể phát triển dự án, phát triển sản phẩm cho thị trường bất động sản.

Cá nhân tôi cho rằng việc chủ đầu tư thế chấp dự án bất động sản không thể hiện được năng lực tài chính của chủ đầu tư là mạnh hay yếu. Bởi lẽ việc sử dụng vốn vay trong phát triển dự án bất động sản là hết sức bình thường. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động có thể tận dụng nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng để có thể bỏ số vốn tối thiểu cho việc triển khai dự án, đồng thời sử dụng lãi suất như một “lá chắn thuế” cho việc hạch toán tài chính kế toán.

Trường hợp chủ đầu tư thực hiện theo đúng nghĩa vụ theo cam kết và quy định pháp luật hiện hành trong việc thế chấp, giải chấp hoặc thanh toán cho bên nhận thế chấp dự án thì quyền lợi của khách hàng đương nhiên cũng được đảm bảo.

PV: Như luật sư vừa trao đổi, khi chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng và tổ chức tín dụng, phía khách hàng – bên mua nhà có thể sẽ gặp nhiều rủi ro. Thưa luật sư, khách hàng nên làm gì để giảm thiểu được những rủi ro từ phía dự án bị thế chấp mà chủ đầu tư mang lại?

Luật sư Lê Văn Hồi: Như tôi đã nhận định và thực tế công bố hiện nay, việc thế chấp dự án của các chủ đầu tư dự án bất động sản mang tính chất phổ biến. Để giảm thiểu được rủi ro, khách hàng khi tiến hành mua tài sản cần:

Thứ nhất, tìm hiểu thật kỹ thông tin của chủ đầu tư, uy tín của chủ đầu tư trên thị trường bất động sản, uy tín của chủ đầu tư trong việc thanh toán các khoản nợ với các tổ chức tín dụng. Bên cạnh việc tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư thì thông tin về tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án cũng buộc phải giám sát tiến độ thi công xây dựng dự án, bám sát việc thu tiền của khách hàng… Nên một tổ chức tín dụng có uy tín nhận thế chấp dự án cũng đồng nghĩa với việc có thêm kênh giám sát chủ đầu tư trong việc xây dựng dự án.

Thứ hai, theo quy định của pháp luật nhà ở thì dự án đang được thế chấp trước khi bán cần thỏa mãn một trong hai điều kiện: Dự án đã được giải chấp; dự án đã được bên nhận thế chấp đồng ý bán. Các thông tin này sẽ được thể hiện rõ trong thông báo về nhà ở đủ điều kiện bán theo thông báo của Sở Xây dựng. Do đó, khách hàng cần xác định rõ các nội dung trong văn bản này trước khi xác định có mua nhà ở của dự án đó hay không.

Thứ ba, thông thường, tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án khi chấp thuận cho chủ đầu tư bán dự án sẽ ràng buộc điều khoản là khách hàng phải thanh toán vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng đó (để quản lý dòng tiền, thu hồi nợ…). Do đó, đây cũng là một điều khách hàng cần lưu tâm khi mua dự án đang được thế chấp để bảo vệ quyền lợi của mình.

- Cảm ơn những chia sẻ của luật sư!