Rủi ro khi đầu tư trái phiếu bất động sản

Nhiều doanh nghiệp thành lập mới

Chuyên gia kinh tế - tài chính TS Cấn Văn Lực cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2021, mặc dù tình hình kinh tế tiếp tục chịu ảnh hưởng sâu sắc do đại dịch Covid-19, thị trường BĐS bị đình trệ do phải thực hiện giãn cách, cách ly toàn xã hội, nhưng vẫn có trên 5.400 doanh nghiệp BĐS được thành lập mới, với tổng số vốn đầu tư đăng ký 343.000 tỷ đồng.

“Nhưng trên thực tế nguồn vốn cấp vào thị trường BĐS vẫn có xu hướng giảm, việc huy động vốn từ cổ phiếu chưa nhiều (81 doanh nghiệp BĐS niêm yết, vốn hoá 1.257 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 16% tổng vốn hoá thị trường). Vì vậy, thời gian tới khối doanh nghiệp này cũng cần đa dạng hóa nguồn vốn khi hiện nay vẫn phụ thuộc chủ yếu vào vốn ngân hàng” – TS Cấn Văn Lực nhìn nhận.

Theo đánh giá từ các chuyên gia, thủ tục hành chính liên quan đến triển khai dự án, thiếu nguồn vốn đầu tư là những nguyên nhân chính dẫn đến việc nguồn cung trên thị trường liên tục giảm sút trong thời gian gần đây. Cùng với đó giá vật tư, thiết bị xây dựng gia tăng kéo theo giá BĐS không ngừng tăng cao, cụ thể theo báo cáo thị trường trong quý III/2021 của CBRE Việt Nam giá bán căn hộ ở 2 thị trường Hà Nội, TP Hồ Chí Minh tăng lần lượt 13 – 14% so với cùng kỳ năm 2020.

9 tháng đầu năm 2021 TP Hồ Chí Minh có trên 7.500 căn hộ mở bán, giảm 36%; Hà Nội khoảng 10.000 căn, giảm 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng chào bán tại Hà Nội nhỉnh hơn một chút so với TP Hồ Chí Minh là do dịch Covid-19 bùng phát lần thứ tư diễn ra ở TP Hồ Chí Minh nặng nề hơn. Tuy nhiên, nhìn chung số lượng sụt giảm khá nhiều ở cả hai thành phố, không chỉ giảm nguồn cung căn hộ, số lượng căn hộ tiêu thụ được cũng sụt giảm tương ứng 15 - 19%.

Cẩn trọng trái phiếu không tài sản đảm bảo

Trước những khó khăn từ dịch bệnh và thiếu nguồn vốn tái đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã đẩy mạnh phát hành trái phiếu. Số liệu tổng hợp từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 9/2021, có tổng cộng 42 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong nước, giá trị 29.734 tỷ đồng. Toàn bộ trái phiếu được phát hành theo hình thức phát hành riêng lẻ. Nhóm ngân hàng tiếp tục dẫn đầu về khối lượng phát hành với 13.860 tỷ đồng, chiếm 44,5% tổng giá trị phát hành. Nhóm doanh nghiệp BĐS xếp vị trí thứ hai, tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ đạt 8.394 tỷ đồng. Một số doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn trong tháng 9/2021 như: Công ty Cổ phần Ngôi sao Việt (1.900 tỷ đồng), Công ty Cổ phần Thành phố Aqua (1.000 tỷ đồng). Kỳ hạn phát hành chủ yếu trong khoảng từ 1-5 năm, với lãi suất dao động từ 9,5 - 12%/năm.

“Tổng hợp luỹ kế 9 tháng đầu năm nay, nhóm ngân hàng thương mại tiếp tục dẫn đầu với tổng giá trị phát hành đạt 132.300 tỷ đồng, trong đó 75% trái phiếu phát hành kỳ hạn ngắn 2 - 4 năm; Nhóm doanh nghiệp BĐS xếp vị trí thứ 2, khối lượng phát hành 126.700 tỷ đồng. Đáng chú ý khoảng 11% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Lãi suất phát hành dao động từ 8 - 13%/năm” – đại diện VBMA thông tin.

Vừa qua, thị trường BĐS thế giới “rung động” về việc tập đoàn BĐS hàng đầu Trung Quốc Evergrande đứng bên bờ vực phá sản với khoản nợ khổng lồ hơn 300 tỉ USD, khi “bom nợ” Evergrande chưa kịp “gỡ ngòi nổ” thì mới đây Trung Quốc lại tiếp tục thừa nhận có thêm 2 “bom nợ” trái phiếu mới là Fantasia Holdings Group và Sinic Holdings. Vấn đề này đã đặt ra nhiều thách thức, đồng thời là bài học nhãn tiền cho doanh nghiệp BĐS Việt Nam.

“Doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam phát hành trái phiếu rất dễ dãi, kém minh bạch, không qua xếp hạng tín nhiệm. Tôi cho rằng, tình hình tài chính của nhiều doanh nghiệp BĐS Việt Nam còn tệ hơn cả tình hình của Evergrande” – Chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng lên tiếng cảnh báo đối với những nhà đầu tư khi tham gia mua trái phiếu của doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là trái phiếu không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành tại Luật chứng khoán và Nghị định số 153/2020/NĐ-CP, doanh nghiệp huy động vốn trái phiếu riêng lẻ theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm, cơ quan quản lý nhà nước không cấp phép phát hành, do vậy nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng, để tránh gặp phải những rủi ro.