Quy hoạch không gian công cộng tác động thế nào đến giá trị BĐS?

Ấn tượng của chúng ta về một thành phố được hình thành chủ yếu bởi cảm nhận về chất lượng của không gian công cộng. Nếu không gian đó không thoải mái, không có tính kết nối cộng động hoặc an ninh kém thì chúng ta sẽ không bao giờ quay trở lại nơi đó.

Vì vậy, phương án quy hoạch tốt cho các không gian này nên được coi là một nguyên tắc tiên quyết. Bài viết sẽ khám phá các khía cạnh khác nhau, những khía cạnh được tạo ra trên cơ sở cảm nhận thường ngày về đời sống trong các thành phố.

Không gian công cộng làm thay đổi giá trị khu vực

Đường phố là bộ mặt của một thành phố, là nơi mà mọi thứ diễn ra. Bên cạnh đó, các công viên và quảng trường sẽ mang đến cuộc sống đô thị chất lượng với dân cư khỏe mạnh và gắn bó.

Chất lượng của những không gian công cộng này làm thay đổi giá trị khu vực xung quanh và thúc đẩy sự phát triển kinh tế và xã hội. Bởi vì con người bị thu hút đến những nơi mà họ cảm thấy thư giãn và thoải mái. Những khoản đầu tư thương mại cũng bị thu hút bởi cơ sở hạ tầng có sẵn tốt, được đảm bảo duy trì và có sự quản lý tốt.

Một thành phố đang tìm kiếm giải pháp để nâng cao chất lượng cuộc sống đồng thời giải pháp đó cũng phải làm tăng khả năng cạnh tranh toàn cầu thì cần phải chú tâm vào những xu hướng của đô thị. Nhu cầu để tạo ra sự thay đổi, một cộng đồng khỏe mạnh và những phương tiện giao thông bền vững sẽ buộc chính quyền thành phố phải suy nghĩ lại và thiết kế theo hướng không gian công cộng và dân cư là những yếu tố được ưu tiên xem xét trong quy hoạch đô thị.

Tính chất của một không gian được xác định bằng 2 yếu tố chính: vị trí và khung cảnh. Yếu tố đầu tiên, về vị trí, nó thường được đánh giá theo giá trị BĐS của khu vực và mức thu nhập của dân cư sống ở đó. Về khung cảnh, yếu tố này liên quan nhiều đến các vấn đề kinh tế - xã hội và nhiều nhân tố khác, cái mà xác định cách thức hoạt động của khu dân cư.

Những thành phố nhờ vào đường phố và công viên để trở thành nơi mà con người muốn đến

Nâng cấp không gian công cộng tác động đến cơ cấu thị trường BĐS

Một yếu tố quan trọng làm tăng thêm sự phức tạp của thị trường BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Những học thuyết cổ xưa chỉ ra rằng một đường xuyên tâm từ trung tâm thành phố sẽ quyết định chi phí vận chuyển và nó sẽ là thước đo để các nhà quy hoạch biết cách phân phối sử dụng đất trong thành phố.

Tuy nhiên, ngày nay, mối tương quan giữa cấu hình không gian, chức năng sử dụng đất, điều kiện sống, điều kiện giao thông – và những mối quan hệ trực tiếp đến các khía cạnh xã hội, văn hóa, kinh tế của thành phố - đều ảnh hưởng đến sự “tiến hóa” trong việc sử dụng đất theo thời gian (sự thay đổi mục đích sử dụng đất không ngừng).

Khái niệm thiết kế đất đai cũng là một trong những nhân tố chính quyết định giá trị đất đai. Nó liên quan đến quá trình quy hoạch chất lượng không gian công cộng – không gian không thể thiếu cho cộng đồng địa phương và là khía cạnh quan trọng để tạo ra đặc trưng vùng.

Về cơ bản, giá trị BĐS liên quan đến giá trị đất đai. Việc thực hiện hoặc nâng cấp không gian công cộng (công viên hoặc không gian đường phố) có ảnh hưởng lớn đến cơ cấu của thị trường BĐS khu vực. Do đó, sự đổi mới mục đích sử dụng của các không gian sẽ giúp cải thiện chất lượng cuộc sống của dân cư và thu hút các hoạt động kinh tế mới.

Thang đánh giá BĐS đô thị

Ý tưởng về không gian công cộng và các giá trị của chúng có thể khác nhau khi được thực hiện ở các vùng khác nhau, ví dụ như ở vùng trung tâm và vùng ngoại ô. Việc sử dụng đường phố trong các khu dân cư, nơi sự tương tác giữa các cư dân diễn ra một cách tự nhiên, khác so với khu vực trung tâm. Ngay cả không gian đô thị đơn giản nhất cũng có thể có tầm quan trọng mang tính biểu tượng đối với con người.

Không gian mở, không gian sống

Không gian công cộng có thể tạo ra những liên kết giữa các cá nhân có nền tảng hoàn toàn khác nhau trên cùng một không gian. Bill Hiller, giáo sư kiến trúc và hình thái đô thị tại Đại học London cho rằng những sự tương tác trong không gian công cộng tạo ra một “cộng đồng ảo”, nơi có thể được nhận thấy khi có đông người, và chính họ sẽ tạo ra sự tương tác, truyền thông và cả những giao dịch nữa.

Sự liên quan mang tính biểu tượng của các khu vực cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị BĐS quanh đó. Hãy nhớ rằng khi chúng ta đang nói chuyện về không gian công cộng, chúng ta cũng nói đến cả phần đường đi bộ, làn đường dành cho xe đạp và sự kết nối với các phương tiện vận tải.

Ví dụ, việc kết nối với các phương tiện vận tải là một nhân tố có ảnh hưởng lớn đến thị trường nhà ở. Trong một nghiên cứu của trường Đại học São Paulo, Fábio Tieppo chỉ ra rằng với các thành phố có tòa nhà gần làn đường cho xe đạp thì giá trị đất đai được đẩy lên cao. Ngược lại, khi hai yếu tố trên được đặt cách xa nhau thì giá trị đất đai nhanh chóng sụt giảm. Thêm vào đó, rất nhiều nghiên cứu cũng chứng minh tằng khả năng đi bộ là một nhân tố quan trọng để làm tăng điểm trong thang đánh giá BĐS đô thị.

Phần đường đi bộ, làn đường dành cho xe đạp, công viên và quảng trường đều là những vị trí đặc biệt quan trọng trong cuộc sống ở một thành phố. Mối quan hệ giữa cư dân và các không gian này (và các không gian khác) phải được tôn trọng và bảo vệ. Vì các thành phố sẽ tiếp tục phát triển, những không gian này và giá trị kinh tế, giá trị xã hội và giá trị biểu tượng luôn nên được đặt lên đầu trong quy hoạch đô thị.

Bài viết được dựa trên tinh thần của bài báo “Finding the value of urban space” (tạm dịch: Tìm đến giá trị của không gian đô thị), nằm trong tuyển tập “Making good – shaping places for people” (tạm dịch: Kiến tạo không gian sống hoàn hảo cho con người) do Center for London sản xuất.