Phân khúc bất động sản văn phòng tiềm năng cho các nhà đầu tư trong năm 2023

Thị trường văn phòng cho thuê bứt tốc

Văn phòng cho thuê sở hữu những lợi thế tiềm năng. Theo Colliers Việt Nam, văn phòng cho thuê là phân khúc tiềm năng trong năm 2023, đặc biệt là các mô hình mang tính linh hoạt cao, dễ thích ứng, tối ưu hóa không gian và có tính tương tác toàn cầu.

Nhằm để đáp ứng nhu cầu thị trường, chủ đầu tư các dự án văn phòng cũng đã cải tạo dự án hiện tại, cho ra mắt những không gian văn phòng tạo sự linh hoạt, tối ưu hóa không gian làm việc, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường.

Lý giải về sự khởi sắc của phân khúc văn phòng cho thuê trong năm 2022, theo Colliers nhận định Việt Nam đang được đánh giá có mức độ tăng trưởng tốt hơn so với các quốc gia trong khu vực, với GDP 2022 đạt mức 8,02%, thu hút thêm nguồn đầu tư mới từ các nhà đầu tư nước ngoài để mở rộng hoạt động kinh doanh, tạo nên nhu cầu về văn phòng cho thuê. Bất động sản phân khúc văn phòng, vì vậy, được đánh giá là phân khúc tiềm năng cho các nhà đầu tư trong năm 2023.

Với việc hạn chế về nguồn cung tương lai và nhu cầu hiện diện tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội của các tập đoàn lớn đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia vẫn đang tăng. Do đó, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà tại khu vực trung tâm sẽ vẫn duy trì ở mức cao, dự kiến giá thuê bình quân tăng khoảng 2-3%, tỷ lệ lấp đầy hầu hết sẽ vẫn giữ mức trên 90%.

Cùng với đó, sự cải thiện về cơ sở hạ tầng kết nối với khu vực trung tâm, các khu vực cận trung tâm ngày càng trở nên hấp dẫn với khách thuê và nhà đầu tư nhờ giá thuê phải chăng, các dự án mới hơn với công nghệ tiên tiến, không gian phong phú để phát triển mới.

Theo Colliers, năm 2023 đáng chú ý sẽ là thời điểm thích hợp cho các doanh nghiệp lựa chọn thay đổi trụ sở hay mở rộng văn phòng tại các khu vực cận trung tâm khi mà nguồn cung tại các khu vực này trở nên phong phú hơn.

Song song với yêu cầu về mô hình văn phòng mang tính linh hoạt cao, dễ thích ứng, tối ưu hóa tốt không gian và có tính tương tác toàn cầu, thì các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong quá trình ra quyết định của nhà đầu tư tại châu Á – Thái Bình Dương, khi mà các khách thuê đa quốc gia yêu cầu các chứng nhận về môi trường, thị trường tòa nhà văn phòng xanh đang có nhiều cơ hội thu hút vốn đầu tư. Vì vậy, việc lựa chọn các chứng nhận xanh trong việc cải tạo, nâng cấp và xây mới các dự án văn phòng sẽ là yếu tố tiên quyết của các văn phòng trong tương lai.

Bà Nhung Vũ, Phó Giám đốc Dịch vụ văn phòng, Colliers (Việt Nam) nhận định về điểm nhấn của thị trường bất động sản văn phòng trong năm 2023: “Thị trường đang có sự dịch chuyển về cách thiết kế văn phòng và chiến lược mở rộng: tính linh hoạt cao hơn, thay đổi cấu trúc nhân sự và tối ưu không gian để tiết kiệm ngân sách khi kinh tế khó khăn… Xu hướng này gợi ý cho các đơn vị cho thuê trong việc nâng cấp chất lượng dịch vụ để tiếp tục giữ chân khách thuê hiện tại và thu hút khách mới”.

Năm 2022, hồi phục ở cả 3 thị trường trọng điểm

Phân khúc bất động sản văn phòng trong quý IV và cả năm 2022 đã chứng kiến sự hồi phục ở cả 3 thị trường trọng điểm là Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng.

Ở thị trường TP.HCM, quý IV/2022, hầu hết các tòa nhà hạng A tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 90%, một số tòa luôn giữ mức 100% suốt năm 2022. Với mức giá thuê dao động từ 41 đến 67 USD/m2/tháng, tăng khoảng 3% so với quý trước, phân khúc này luôn được các tập đoàn hàng đầu săn đón.

Phân khúc hạng B vẫn không có nhiều biến động, một số dự án tăng giá thuê và chí phí dịch vụ, tuy nhiên mức tăng cũng tương đương hạng A, giá thuê bình quân hạng B quý này khoảng 35 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống là hơn 18% do có dự án mới đưa vào vận hành trong quý.

Theo Colliers Việt Nam, các khu vực cận trung tâm TP.HCM cũng đang thu hút sự quan tâm lớn từ khách thuê với lợi thế về giá thuê cũng như khả năng kết nối với trung tâm đang dần được cải thiện.

Trong quý IV/2022, về nguồn cung, thị trường bất động sản văn phòng có thêm 14.800 m2 với giá thuê là 20 USD/m2/tháng từ dự án OfficeHaus, Quận Tân Phú. Với chứng nhận LEED Gold và công nghệ “không-tiếp-xúc”, cùng với vị trí được đặt tại dự án Celadon City, OfficeHaus là một trong những dự án tiêu biểu cận trung tâm. Ngoài ra, nguồn cung văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm cũng sẽ được bổ sung hơn 114.000 m2 mặt bằng văn phòng cho thuê từ các dự án sẽ hoàn thành trong năm 2023 và 2024.

Ngoài các dự án tại khu vực trung tâm thành phố, theo Colliers Việt Nam, các dự án văn phòng tại cận trung tâm cũng đang nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư và khách thuê với chất lượng và tiện ích tương đương các tòa hạng A tại trung tâm nhưng giá thuê hợp lý hơn.

Cũng tương tự tại thị trường Hà Nội, ở TP.HCM, trong quý IV/2022, các tòa nhà hạng A với vị trí trung tâm vẫn không còn mặt bằng trống, tỷ lệ lấp đầy bình quân của hạng A vẫn duy trì 87% dù có thêm một tòa mới đưa vào vận hành trong năm 2022 với tỷ lệ lấp đầy còn thấp, trong khi đó, ở hạng B tỷ lệ trống khoảng 12%, tăng so với quý trước do có thêm dự án mới đưa vào kinh doanh.

Giá thuê của hạng A cao nhất vẫn dưới 50 USD/m2/tháng, với phân khúc hạng B, giá thuê bình quân vẫn duy trì ở mức 26 USD/m2/tháng, không tăng so với quý trước.

Về nguồn cung và nhu cầu, theo Colliers Việt Nam, trong quý IV/2022, Hà Nội ghi nhận thêm hơn 28.000 m2 văn phòng hạng B cho thuê đến từ dự án Lancaster Luminaire, Quận Đống Đa. Ngoài dự án trên, một số dự án văn phòng khác dự kiến đưa vào hoạt động trong quý IV/2022 như Techcombank Tower, Vinacomin Tower, và 36 Cát Linh với hơn 90.000 m2 sẽ được hoãn lại, và dự kiến ra mắt thị trường trong năm 2023 và 2024. Với khoảng 8 dự án bất động sản văn phòng, cung cấp hơn 250.000 m2 trong 3 năm tới, có thể nhận thấy rằng nguồn cung phân khúc này của Hà Nội khá dồi dào, đảm bảo nhu cầu khách thuê gia tăng trong tương lai.

Tại Đà Nẵng, năm 2022, các hoạt động kinh doanh trên địa bàn Đà Nẵng dần khôi phục, tuy nhiên vẫn chưa đạt được mức như khi chưa xảy ra đại dịch Covid-19. Điều này cũng ảnh hưởng khá lớn đến hầu hết các phân khúc của thị trường bất động sản tại Đà Nẵng, và phân khúc bất động sản văn phòng cũng không phải là ngoại lệ.

Mặt khác, theo Colliers Việt Nam, với tỷ lệ lấp đầy trung bình của văn phòng hạng A và hạng B lần lượt là 83% và gần 90%, hạng C, với mức giá bình quân khoảng 8 USD/m2/tháng cũng đạt được tỷ lệ lấp đầy trên 90%, thị trường văn phòng Đà Nẵng không có thay đổi đáng kể.

Trong năm 2022, thị trường bất động sản văn phòng tại Đà Nẵng về nguồn cung và nhu cầu không ghi nhận thêm nguồn cung mới. Những thay đổi trong thị trường bất động sản văn phòng tại Đà Nẵng trong thời gian qua chủ yếu là nâng cấp và cải tạo các tòa nhà văn phòng hiện hữu để phù hợp với nhu cầu đa dạng của khách thuê. Hai dự án The One và Viettel Building với quy mô lớn được xem là nguồn cung tiềm năng, thay đổi diện mạo cho phân khúc bất động sản văn phòng của Đà Nẵng.

Dự kiến giá thuê năm 2023 bình quân tăng khoảng 2-3%, tỷ lệ lấp đầy giữ mức trên 90%. Song song là sự cải thiện về cơ sở hạ tầng kết nối khu vực trung tâm, giá thuê phải chăng, dự án mới hơn với công nghệ tiên tiến, không gian phong phú để phát triển thì các khu vực cận trung tâm ngày càng trở nên hấp dẫn khách thuê và nhà đầu tư.

Như vậy, quan sát diễn biến của phân khúc văn phòng cho thuê, các chuyên gia đánh giá, đặt trong bối cảnh nền kinh tế thế giới trải qua những vấn đề chung như: áp lực lạm phát, tăng lãi suất, hay nguy cơ về một cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu, thì hoạt động của văn phòng cho thuê vẫn thể hiện là một “điểm sáng”.