Những thủ tục cần làm khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Trả lời câu hỏi của độc giả: Tôi muốn mua một mảnh đất có diện tích 13x32m ngay cạnh đường nhựa nhưng đang là đất nông nghiệp.

Vậy tôi muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì thủ tục và chi phí như thế nào? Bao lâu thì có sổ đỏ?

Trong trường hợp này, căn cứ theo Điểm d, khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư) thì cần phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là UBND cấp huyện nơi thửa đất toạ lạc.

Về thủ tục, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT bao gồm:

1. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Sau đó, bạn nộp hồ sơ trên đến Phòng Tài nguyên & Môi trường nơi thửa đất toạ lạc. Trong vòng 15 ngày, từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên & Môi trường sẽ trả kết quả là quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Về chi phí chuyển mục đích quyền sử dụng đất, bạn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau:

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất trong trường hợp của bạn được xác định dựa trên nguồn gốc thửa đất bạn dự định mua, cụ thể được hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTNMT như sau:

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Giá đất được xác định là giá tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp của bạn, giá này là giá theo Bảng giá Đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐCP, mức phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá trị thửa đất sau khi chuyển mục đích.

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, bạn có thể tham khảo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh nơi thửa đất toạ lạc để tính toán chi phí cho việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.