Những rào cản của thị trường bất động sản Việt Nam 2019

Kinh tế Việt Nam được dự báo tiếp tục tăng trưởng cao giúp củng cố vững chắc thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường cũng đang phải đối mặt với không ít rào cản, khó khăn.

Hệ thống các văn bản pháp lý còn chưa đồng bộ: Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Theo Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Vũ Tiến Lộc, hệ thống luật pháp về kinh doanh đang tồn tại nhiều điều bất hợp lý. Rà soát của VCCI trên một số luật liên quan trong lĩnh vực bất động sản như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đã có đến 20 xung đột chính sách từ các luật liên quan đến nghị định, thông tư hướng dẫn về lĩnh vực bất động sản có sự chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi dẫn đến trong quá trình triển khai có nhiều dự án bị thanh tra, kiểm toán kéo dài.

Theo ông Lộc, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng, những chồng chéo, xung đột về pháp luật không chỉ tác động đến các nhà đầu tư, tới thị trường, mà còn tác động đến người dân khi giá nhà tăng. Những người có mong muốn chính đáng để sở hữu nhà ở gặp rất nhiều khó khăn trong việc sở hữu nhà...

Về cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung bất động sản, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm.

Mặt khác, đất về quy hoạch, đền bù… đều bị siết chặt trong khi sức mua của dân lại vẫn rất mạnh. Chính vì thế, trong tương lai, đây là một thách thức không nhỏ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể:

Thiếu hụt quỹ đất: Đất đai là có hạn, việc xây dựng các công trình phải căn cứ vào đặc điểm địa hình và quy hoạch đô thị, quá trình xây dựng mất thời gian dài, chi phí lớn. Chính vì vậy, nguồn cung bất động sản chưa thể tăng ngay khi giá cả thay đổi. Việc thiếu hụt quỹ đất khiến cho nguồn cung bất động sản bị hạn chế. Ngoài ra, khi các địa phương tiến hành rà soát lại các dự án để loại bỏ những dự án thiếu tính khả thi sẽ khiến cho thị trường bất động sản đặt trước thách thức cần phải đẩy mạnh việc tìm kiếm, mở rộng quỹ đất để xây dựng các trung tâm mới, di chuyển các dự án ra vùng ven đô làm tăng quỹ đất xây dựng…

Tín dụng bị thắt chặt đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản: Việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) siết tín dụng vào bất động sản cũng được coi là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại gặp nhiều khó khăn.

Cụ thể, tỷ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn hiện đã hạ xuống mức 45% và chỉ còn 40% kể từ ngày 1/1/2019. Lộ trình sửa đổi Thông tư 36 gồm 3 giai đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn sẽ xuống còn 30%.

Trong khi đó, hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản lại tăng lên 200% cho thấy tín dụng cho bất động sản đang bị thắt chặt rõ nét. Đây cũng là chủ đề gây nhiều tranh cãi trong thời gian vừa qua.

Mới đây, NHNN đã công bố dự thảo lấy ý kiến với Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn của các nhà băng với đề xuất nâng hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%.

Việc sửa quy định này nhằm hạn chế tín dụng cho phân khúc bất động sản cao cấp. Tuy nhiên, không ít chuyên gia và doanh nghiệp địa ốc đang lo ngại điều này sẽ ảnh hưởng tới thị trường địa ốc vốn đang có nhiều khó khăn và có dấu hiệu chững lại.

Điều này tiềm ẩn nguy cơ giảm nguồn cung, giá đất tăng và thị trường có thể gặp khó khăn trong thời gian tới. Bên cạnh đó, việc siết tín dụng có thể khiến thị trường địa ốc chao đảo, tác động lớn đến nguồn thu ngân sách.

Nghị định 20 về chi phí lãi vay: Đối với quy định về quản lý thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết tại Nghị định số 20, giới chuyên gia cho rằng việc khống chế mức chi phí lãi tiền vay 20% là chưa phù hợp với thực tiễn. Mục tiêu nhằm chống chuyển giá đối với doanh nghiệp không những không đạt được mục đích mà còn gây khó khăn, kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp. Hơn nữa, quy định này còn phát sinh việc đánh thuế trùng đối với cùng một giao dịch kinh doanh - tiền lãi vay.

Quy định cũng tạo ra sự bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp có liên kết và doanh nghiệp không liên kết, tạo ra môi trường cạnh tranh không lành mạnh. Ngoài ra, quy định này còn khống chế lãi vay được trừ vào thu nhập chịu thuế gây khó khăn, ảnh hưởng lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trong nước.

Tính minh bạch của thị trường: Việt Nam đã và đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế quốc tế cũng như khu vực, kỳ vọng sẽ gia tăng thu hút vốn FDI vào Việt Nam, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài cũng rất coi trọng việc so sánh lợi ích giữa đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam và các quốc gia khác trong khu vực như: Indonesia, Singapore, Hong Kong… Ở thị trường bất động sản Việt Nam, tính minh bạch thông tin chưa cao đã gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường..

Cách mạng công nghiệp 4.0: Với sự phát triển của công nghệ 4.0 và trí tuệ nhân tạo, các doanh nghiệp kỳ vọng việc marketing sản phẩm và tìm kiếm khách hàng tiềm năng sẽ được cải thiện hơn. Theo đó, ứng dụng công nghệ thông tin sẽ giúp môi giới bất động sản nhận diện chính xác đến trên 70% khách hàng có nhu cầu mua/thuê nhà thực sự. Ứng dụng AI giúp việc tính toán trở nên chuẩn xác hơn, robot sẽ trả lời tự động những câu hỏi liên quan đến dự án, căn hộ đã được lập trình sẵn để đảm bảo tương tác liên tục với khách hàng...

Tuy nhiên, muốn ứng dụng thành công công nghệ mới thì các bên có liên quan (bao gồm đơn vị cung cấp công nghệ và các nhà môi giới bất động sản) cần phải vượt qua những rào cản như: Dự báo thay đổi hành vi của người mua và người bán; mức phí hợp lý; công nghệ không thể thay thế hoàn toàn con người; niềm tin và uy tín…

Tại Diễn đàn Bất động sản thường niên năm 2019, cơ quan quản lý, giới chuyên gia, doanh nghiệp sẽ phân tích để nhận biết các cơ hội, cũng như đánh giá những tác động và hạn chế, thách thức đặt ra đối với thị trường. Từ đây sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản tìm ra lời giải cho bài toán tăng trưởng trong giai đoạn 2020.