Nhu cầu về không gian làm việc chung thay đổi do tác động của Covid-19

Nội thất tối giản được bày biện tiện nghi, các không gian mở luôn phảng phất mùi cafe giúp khơi nguồn cảm hứng sáng tạo... là những yếu tố thu hút nhiều người trẻ đánh đổi môi trường văn phòng làm việc từ 9h sáng đến 5h chiều để có một chỗ ngồi trong những co-working space (không gian làm việc chung).

Trong 1 thập kỷ gần đây, công việc kinh doanh co-working space đã phát triển vượt bậc và trở thành một mảng kinh doanh quan trọng trong lĩnh vực cho thuê văn phòng và mặt bằng, trên thị trường bất động sản.

Được thúc đẩy bởi sự bùng nổ của các công ty khởi nghiệp, những tiến bộ trong công nghệ và sức hấp dẫn của chính những không gian làm việc chung này khiến chúng trở thành lựa chọn tối ưu so với các văn phòng truyền thống.

Theo công ty tư vấn bất động sản JLL, từ năm 2014 đến nay, lĩnh vực co-working toàn cầu đã tăng trưởng trung bình 25% hằng năm; chiếm gần 1/5 hoạt động cho thuê tại nhiều thị trường vào năm 2019. Và mặc dù số lượng không gian làm việc chung tại châu Á - Thái Bình Dương vẫn kém Mỹ và châu Âu, nhưng theo CBRE con số này đã tăng vọt trong 5 năm từ dưới 10 triệu lên trên 71 triệu feet vuông, tính đến tháng 3/2020, tương đương 4% tổng diện tích văn phòng trong khu vực.

Tuy nhiên, sự bùng phát của đại dịch Covid-19 từ đầu năm 2020 khiến thị trường này bị ảnh hưởng nặng nề. Giống như các văn phòng truyền thống, các không gian làm việc chung cũng trở nên vắng vẻ giữa đại dịch.

Sidharth Dhawan, Trưởng nhóm bất động sản khu vực Châu Á Thái Bình Dương của CBRE cho biết: Không gian làm việc chung không tránh khỏi ảnh hưởng của đại dịch. Với tình trạng cách ly xã hội, giãn cách xã hội ở nhiều quốc gia, rất nhiều người buộc phải làm việc ở nhà. Nhiều nhà khai thác đã phải cắt giảm thời gian hoạt động hoặc thậm chí đóng cửa các cơ sở để tiết kiệm chi phí ngay lập tức".

Ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nơi tỷ lệ nhiễm bệnh thấp hơn đáng kể so với nửa kia của bán cầu, nhiều không gian làm việc linh hoạt đã cố gắng để mở cửa trở lại khi các biện pháp cách ly phòng dịch được nới lỏng. Tuy nhiên việc tuân thủ các hướng dẫn của chính phủ và các mối quan tâm về an toàn trong đại dịch là yếu tố đang tác động đến việc định hình lại các hoạt động xã hội và đặt ra nhiều câu hỏi về tính bền vững của các mô hình kinh doanh.

Việc phải giữ khoảng cách 2m giữa mọi người làm giảm đáng kể không gian làm việc. Trên thực tế, điều này có nghĩa là nhiều văn phòng làm việc chung đang ghi nhận tỷ lệ sử dụng cực thấp, hoặc thậm chí bị bỏ trống. Với các nhà vận hành, để đáp ứng được các yêu cầu về giãn cách, về giảm thiểu tiếp xúc là rất khó khăn và tốn kém.

"Có rất nhiều ý kiến thảo luận về việc làm thế nào để khiến các không gian làm việc chung trở nên hấp dẫn hơn trong thời kỳ hậu đại dịch. Nhưng không thấy ai nói về việc rằng, những nâng cấp này sẽ khiến các nhà khai thác tốn bao nhiêu, và sẽ tăng bao nhiêu vào chi phí thuê cho khách hàng. Đối với các tòa nhà cũ và những tòa nhà thuộc phân khúc hạng B, vấn đề lớn nhất là liệu việc trang bị thêm có khả thi hay không và liệu nó có xứng đáng hay không ”, Amarit Charoenphan, đồng sáng lập Hubba, một trong những công ty khai thác không gian làm việc chung đầu tiên của Thái Lan chia sẻ.

"Tôi cho rằng, những người đang tham gia kinh doanh trong lĩnh vực này cần phải trả lời được câu hỏi, rằng co-working có cần phải gắn với một không gian vật lý hay không", Amarit tiếp lời.

Đúng như vậy, nhiều nhà khai thác đã sử dụng công nghệ để tạo ra các cộng đồng làm việc chung ảo. Các ví dụ thành công nhất có thể liên hệ là các cuộc gọi video được lên lịch trên các nền tảng như Zoom, nơi mà mọi người đăng nhập và cùng làm việc, giao lưu và tham dự các hội thảo trực tiếp trên web.

Nhưng ngoài những thay đổi về thẩm mỹ, tính tập trung, giải pháp cách ly phòng dịch và áp dụng công nghệ, thách thức lớn nhất mà ngành này phải đối mặt là phản ứng với sự thay đổi nhân khẩu học của người dùng và việc áp dụng các mô hình kinh doanh mới.

Không phải bây giờ các doanh nghiệp kinh doanh không gian làm việc chung mới đứng trước những thách thức mà ngay cả trước khi đại dịch bùng phát đã xuất hiện nhiều dấu hiệu cho thấy nhiều doanh nghiệp đã không thể tạo ra dòng tiền để tự duy trì. Họ đã phải trông chờ vào việc bơm tiền của các quỹ đầu tư mạo hiểm hoặc từ các đợt phát hành lần đầu ra công chúng, duy trì giai đoạn "cash burn" (đốt tiền) để giữ được thị phần.

Dù vậy việc IPO của các đơn vị này cũng không phải điều dễ dàng. WeWork là ví dụ điển hình cho việc này. Từ một start-up kỳ lân định giá 47 tỷ USD, "ông trùm" không gian làm việc chung này nhanh chóng "ngã ngựa" chỉ trong vòng 33 ngày từ khi tuyên bố IPO, định giá giảm 70%, tất cả đề nghị đầu tư bị hủy bỏ.

Alan Cheong, Giám đốc điều hành bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Singapore cho biết: "Trước đại dịch, ngành co-working space thường khó ký được các hợp đồng dài hạn với các doanh nghiệp chính thống. Các nhà khai thác cũng ưu tiên mô hình chia sẻ. Việc thu hút những người thuê dài hạn là phương án cuối cùng. Nhưng trong thế giới hậu covid, hai mô hình này sẽ đảo vị trí cho nhau".

Các nhà phân tích đều đồng ý rằng, không gian làm việc linh hoạt có thể trở thành một trong những giải pháp khả thi nhất cho những khách thuê quy mô lớn đang tìm cách thích ứng với hoàn cảnh phải cách ly xã hội để phòng dịch. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh co-working space đã phải khai thác cả hai nhóm khách hàng là khách hàng bình thường thuê ngắn hạn và khách thuê dài hạn. Điều này được nhiều người đón nhận ở châu Á - Thái Bình Dương. Một nghiên cứu gần đây của JLL cho thấy, 61% trong số các nhân viên văn phòng khi được hỏi cho biết họ đã không thể đến văn phòng làm việc trong năm qua và họ ủng hộ một mô hình kết hợp giữa không gian làm việc linh hoạt và cố định.

Sự gia tăng các không gian làm việc như vậy trong bối cảnh hậu Covid-19 được kỳ vọng sẽ giúp giảm mật độ làm việc, đáp ứng được các yêu cầu phòng chống dịch và vẫn đảm bảo được sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh loại hình này. 

Trong khi đó, với những người đi thuê, việc thuê văn phòng làm việc linh hoạt để thành lập các văn phòng vệ tinh nhỏ hơn, giúp giảm thời gian đi lại và giãn mật độ nhân viên trong một văn phòng cũng là một lựa chọn được cân nhắc.  

Mario Berta, Người sáng lập và Giám đốc điều hành của FlySpaces, một văn phòng làm việc chung có trụ sở tại Đông Nam Á cho rằng: “Cuộc khủng hoảng sẽ tạo ra một lượng lớn khách lần đầu tiên thuê văn phòng chia sẻ và trải nghiệm những lợi ích của nó. Điều này có thể làm tăng khả năng những người thuê đó sẽ sử dụng co-working space cho văn phòng chính thức của họ hoặc ít nhất là đưa nó vào kế hoạch kinh doanh dài hạn, khi đại dịch đi qua".

Nhiều doanh nghiệp cũng đang lựa chọn co-working space thay vì các văn phòng truyền thống như một cách để chống đỡ với khó khăn kinh tế gần đây và giảm rủi ro tài chính trong tương lai.

Một thông báo vào tháng 10/2020 tiết lộ rằng Tencent, công ty đứng sau WeChat, đang ấp ủ kế hoạch một không gian làm việc chung cho văn phòng sắp tới của công ty này tại Singapore. Bước đột phá thực tế đầu tiên của gã khổng lồ công nghệ Trung Quốc vào Đông Nam Á sẽ cho thuê gần 200 chỗ ngồi tại không gian làm việc chung của JustCo ở OCBC Center East tại Raffles Place, với diện tích gần 1.000m2 trong thời gian một năm đầu.

Có thể thấy, đại dịch đã chứng minh, co-working space không chỉ khả thi mà còn có thể phát triển mạnh trong tương lai, mặc cho những điều chỉnh đáng kể về khái niệm. Và mặc dù lĩnh vực này bị ảnh hưởng mạnh mẽ trong ngắn hạn nhưng nhu cầu dự kiến sẽ tăng cao bởi không gian làm việc linh hoạt, các công ty ngày càng ưu tiên sự yên tâm của nhân viên trong đại dịch và nhu cầu của lực lượng lao động nắm bắt công nghệ.

Hubba’s Amarit nói: “Co-working là một cách làm việc và một không gian, mà ở đó các nhà khai thác cung cấp một văn phòng tạo điều kiện cho điều đó. Giờ đây, mọi người rất có thể sẽ phân chia thời gian của họ giữa văn phòng truyền thống, không gian làm việc chung và ở nhà như một phần của cuộc sống bình thường mới, đã đến lúc lĩnh vực này phải chuyển đổi. Chúng ta cần phải phá vỡ các giới hạn trước khi chúng ta là người bị ‘phá vỡ’ một lần nữa”./.