Làm gì để bảo vệ quyền lợi khi chung cư mới xây dựng xuống cấp?

Hỏi: Tôi là Trần Hải ở Cầu Giấy (Hà Nội). Gia đình tôi có mua một căn nhà chung cư trên đường Nguyễn Chánh, được bàn giao từ 9 tháng trước. Tuy vậy đến nay căn nhà đã có dấu hiệu rạn nứt tường, nhà vệ sinh tắc nghẽn, nguồn nước bẩn. Chung cư tuy còn mới nhưng cũng có những dấu hiệu sụt lún, nứt vỡ, thang máy thường xuyên hỏng. Chúng tôi có khiếu nại lên ban quản lý của chung cư nhưng không được giải quyết. Xin hỏi luật sư, bây giờ chúng tôi nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Bạn Trần Hải thân mến!

Liên quan đến thắc mắc của bạn, Reatimes đã mời luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw tư vấn.

Theo luật sư Hà, tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh như sau:

Thứ nhất, dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ hai, trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thứ ba, dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ảnh minh họa

Bên cạnh đó, Điều 22 và Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà và quyền của bên mua nhà. Cụ thể, nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng bao gồm:

• Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
• Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
• Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
• Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Với bên mua nhà, công trình xây dựng có nghĩa vụ như sau:

• Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
• Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
• Các quyền khác trong hợp đồng

Cũng theo Điều 20 quy định về bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán có chỉ rõ, bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận. Như vậy, chủ đầu tư phải có trách nhiệm sửa chữa những xuống cấp của chung cư cho bạn.

Ngoài ra, một số quy định khác cũng cho thấy, đối với nhà chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Thời hạn bảo hành cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

Trong trường hợp của bạn, do bạn đã khiếu nại mà chủ đầu tư không chịu giải quyết, bạn hoàn toàn có thể khởi kiện ra cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu phạt vi phạm nếu có thỏa thuận hoặc buộc thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.