Kỳ vọng gì cho BĐS khu Đông Hà Nội sau thông tin quy hoạch 4 cây cầu tỷ đô?

Nguồn cung căn hộ cao cấp suy giảm mạnh

Sáng 28/9, CBRE tổ chức họp báo công bố tiêu điểm thị trường BĐS Hà Nội quý III/2017. Theo thống kê của đơn vị này, trong quý III, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục chứng kiến những diễn biến tích cực. Về nguồn cung mới, thị trường đón nhận thêm gần 8.300 căn mở bán mới từ 38 dự án (tăng 6% theo năm và tăng 3% theo quý). Con số này giúp nâng tổng số căn mở bán mới từ đầu năm đến nay lên 25.574 căn. Đa phần nguồn cung mới vẫn tập trung ở khu vực phía Tây và Tây Nam – nơi chiếm 60% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Một điểm đáng chú ý là trong quý III, phân khúc cao cấp có những diễn biến tương đối thận trọng. Nguồn cung mở bán mới trong quý là 1.480 căn, tập trung tại các khu vực quen thuộc như Tây Hồ hay khu trung tâm. Mức mở bán này giảm 38% so với trung bình 4 quý gần đây. Do vậy, thị phần phân khúc cao cấp trong tổng nguồn cung mới cũng giảm từ 25% (trung bình 4 quý gần đây) xuống 18%. Trong khi đó, phân khúc trung cấp tiếp tục mở rộng, chiếm 71% số lượng mở bán trong quý và 50% tổng nguồn cung lũy kế tính đến quý III.

Cả quý có 5.440 căn bán được đến từ các dự án mới mở ở vị trí thuận tiện, đầu tư bài bản về thiết kế, hạ tầng tiện ích với nhiều chính sách bán hàng ưu đãi. Tính từ đầu năm đến nay, số căn hộ bán được đạt 16.200 căn, tương đương với 79% doanh số năm 2016.

“Do đó, có thể kỳ vọng doanh số bán hàng cả năm 2017 sẽ tiếp tục diễn biến sôi động vào dịp cuối năm. Dự báo kết thúc năm, doanh số bán hàng sẽ đạt 23.500 căn”, CBRE nhận định.

Bà Nguyễn Hoài An, chuyên gia CBRE chia sẻ tại họp báo. Ảnh: Linh Lê

Xét về giá chào bán trên thị trường sơ cấp, tại tất cả các phân khúc đều có mức giá chào bán tương đối ổn định, không chênh lệch nhiều so với quý trước. Mức tăng trưởng tương đối nhanh về nguồn cung sơ cấp phần nào tạo áp lực cho thị trường sơ cấp, giá trung bình có xu hướng giảm tại thị trường này, nhất là tại các dự án đã hoàn thiện với mức giảm 3% theo quý.

Theo dự báo của CBRE trong quý cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục chào đón các dự án mới mở bán. Kết thúc năm 2017, nguồn cung mới sẽ lập kỷ lục mới với khoảng 35.000 căn.

Nhà ở thấp tầng, biệt thự/liền kề sôi động hơn nhờ thông tin quy hoạch 4 cây cầu mới

Cũng theo thống kê của CBRE, trong quý III, thị trường biệt thự liền kề được bổ sung 1.055 căn, trong đó 84% là nhà liền kề. 4 dự án mới mở bán bao gồm: Louis City (Hà Đông), The Eden Rose (Thanh Trì), The Mansions – Park City giai đoạn 3 (Hà Đông) và Iris Home – Gamuda giai đoạn 3 (Hoàng Mai).

Tính từ đầu năm đến nay, đã có tổng cộng hơn 2.600 căn biệt thự, nhà liền kề được mở bán, bằng 59% tổng số căn mở bán của năm ngoái. “Khu vực phía Tây vẫn được ghi nhận là khu có nguồn cung mới nhiều nhất, chiếm 50% tổng nguồn cung mới toàn thị trường tính đến thời điểm hiện tại”, CBRE nhận định.

4 cây cầu mới trị giá gần 2 tỷ USD sắp xây tại Hà Nội.

Quý này, số căn bán được đạt 622 căn, giảm 52% so với quý trước và 78% so với cùng kỳ năm ngoái, nguyên nhân một phần do lượng cung mới của quý trước hạn chế. Tính đến hết quý III, toàn thị trường nhà ở gắn liền với đất đã bán được hơn 2.900 căn, trong đó thị trường phía Tây cũng chiếm tỷ trọng cao nhất với 63%.

Giá bán sơ cấp tương đối ổn định ở mức 3.700 USD/m2. Tuy nhiên trên thị trường thứ cấp, giá bán giảm 3,3% so với quý trước, đạt 3.790 USD/m2. Các quận Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Hoàng Mai ghi nhận mức giảm từ 1,7% đến 7% so với quý trước. Trong khi đó, các quận có nhiều dự án mới chất lượng cao mở bán gần đây như Tây Hồ, Bắc Từ Liêm và Long Biên lại có giá thứ cấp tăng từ 0,4% đến 4% so với quý trước. Tại khu vực ngoài trung tâm, khu vực phía Tây có mức giá thứ cấp cao nhất và cao hơn mức trung bình của thị trường hiện tại.

Quý IV được kỳ vọng là quý sôi động với nhiều dự án quy mô mở bán gồm: The Manor Central Park, Splendora, Starlake... Phía Tây sẽ tiếp tục duy trì nguồn cầu khả quan nhờ hạ tầng cải thiện.

Bên cạnh đó, khu vực phía Đông với triển vọng tương lai về phát triển cơ sở hạ tầng, kết nối tốt hơn với khu vực trung tâm qua nhiều cây cầu mới, cũng sẽ thu hút nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư cũng như người mua nhà để ở.

Theo bà Nguyễn Hoài An Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Tư vấn, Định giá và Quản lý tài sản CBRE, thị trường BĐS Hà Nội đang liên tục mở rộng và phát triển về phía Tây với 135.000 căn hộ chung cư và khoảng 41.000 căn nhà thấp tầng, biệt thự/liền kề. Trong khi đó, nguồn cung BĐS khu Đông chỉ chiếm đâu đó 10% tổng nguồn cung của phía Tây nên còn rất nhiều tiềm năng.

Phân tích sâu hơn, bà Nguyễn Hoài An cho rằng: “Khi có cơ sở hạ tầng mới kết nối 2 bờ sông, khu vực Long Biên gần trung tâm Hà Nội hoàn toàn có khả năng trở thành khu dân cư mới và trung tâm BĐS mới. So sánh với TP.HCM, khu vực quận 2 có vị trí tương đương với quận Long Biên ở Hà Nội, đây là khu vực có thị trường BĐS gần như sôi động nhất tại TP.HCM.

Mọi so sánh đều khập khiễng, tuy nhiên nếu xem xét thị trường ở góc độ đó thì chúng ta hoàn toàn có cơ sở để hy vọng quận Long Biên sẽ có dự án chất lượng tốt hơn bao gồm nhà ở, chung cư, biệt thự với tiện ích cũng tốt hơn, hạ tầng thời điểm hiện tại cũng đã được đánh giá là khá tốt nhưng nếu có thêm những kết nối trực tiếp đến trung tâm Hà Nội, không bị cản trở giao thông, tắc đường thì chắc chắn giá trị BĐS khu vực Long Biên sẽ tăng lên.

Mặc dù không thể nói trước là tăng bao nhiêu, tăng như thế nào song nếu nếu nhìn vào con số thống kê thị trường khu vực này trong quá khứ, chúng ta sẽ có căn cứ và biết được thị trường sẽ có khả năng tăng trưởng như thế nào là hợp lý, ổn định. Nếu thị trường tăng trưởng ổn định bền vững có thể hy vọng sẽ tăng từ 3 – 5% về giá, những dự án tốt hơn có thể kỳ vọng tăng cao hơn một chút”.

Theo bà An, nếu những dự án xây cầu này hoàn thiện không chỉ mang lại giá trị cho BĐS khu vực Đông Hà Nội mà còn mang đến bước tiến đáng kể đối với quy hoạch nói chung, quy hoạch Hà Nội nói riêng. Những cây cầu như Cầu Vĩnh Tuy, Thanh Trì đã tạo nên sự thay đổi của thị trường BĐS Hà Nội giai đoạn trước đây. Nếu có thêm những cây cầu mới này thì thị trường BĐS Hà Nội sẽ có nhiều thay đổi hơn nữa.