Khó khăn “càn quét“ thị trường văn phòng cho thuê

Anh Hoàng Trung Dân, CEO của một doanh nghiệp chuyên về marketing, cho biết cuối quý II/2022, sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát, công ty anh quyết định chuyển văn phòng từ Bình Thạnh sang một cao ốc trên đường Lê Duẩn, quận 1 (TP.HCM), với hàng loạt ưu đãi về giá cũng như hình thức thanh toán.

Viễn cảnh u ám

Tuy nhiên, sang năm 2023, chủ tòa nhà bắt đầu cắt giảm các chính sách ưu đãi, chi phí bắt đầu tăng trở lại, giá không còn "hời", nên vào đầu tháng 6, khi hết hợp đồng thuê, anh Dân quyết định trả lại mặt bằng để chuyển về khu văn phòng cũ, diện tích nhỏ nhưng giá mềm hơn tại Bình Thạnh.

Không chỉ diễn ra đơn lẻ, làn sóng trả mặt bằng hay thu hẹp diện tích văn phòng đang ngày càng lan rộng. Điển hình, theo Knight Frank, trong bối cảnh "sức khỏe" nền kinh tế bị ảnh hưởng, tỷ lệ bỏ trống văn phòng có thể tăng 15 - 20 điểm % vào cuối năm 2023.

Cụ thể, báo cáo quý II/2023 của Knight Frank vừa công bố cho thấy trong 3 tháng qua, giá chào thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM tăng khoảng 2% so với quý trước, đạt mức 58,92 USD/m2/tháng. Bên cạnh đó, tỷ lệ trống giảm còn 4,2%, so với mức 4,9% của quý I.

Tuy nhiên, từ quý III, thị trường sẽ đối diện với nguy cơ cung vượt cầu khi đón thêm hàng nghìn m2 văn phòng mới. Giá thuê văn phòng hạng A, B có thể giảm trên dưới 20% trong 3 tháng tới. Riêng phân khúc hạng A, giá thuê chạm mức 53 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023, tỷ lệ bỏ trống vọt lên mức 29%.

Tương tự, kết quả nghiên cứu của Cushman & Wakefield cũng dự báo đến cuối năm 2023 tỷ lệ trống bình quân tất cả các phân khúc văn phòng (hạng A, B, C tương ứng tháp văn phòng hạng cao cấp, trung cấp và bình dân) có thể vọt lên 13,2%, tăng 9,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2022.

Bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield, cho hay khó khăn vẫn đang bủa vây các doanh nghiệp bất động sản, trong đó có giới chủ cho thuê văn phòng. Sóng dịch chuyển ra vùng ven hoặc thu hẹp diện tích văn phòng diễn ra phổ biến nhiều tháng nay.

Trong khi đó, CBRE Việt Nam xác nhận trong những tháng đầu năm, thị trường văn phòng diễn ra nhiều giao dịch thu hẹp và trả mặt bằng với quy mô lớn. Khách "tháo chạy" tập trung vào các doanh nghiệp môi giới bất động sản, bán lẻ gặp khó khăn về tài chính vì sức mua giảm, áp lực trả lãi vay tăng cao.

Cải tổ hoặc "chết"

Những dự báo không mấy khả quan về thị trường trong thời gian tới có thể là lý do khiến không ít chủ tòa nhà đang tung ra nhiều gói ưu đãi để "nịnh" khách chốt hợp đồng sớm, trước khi thị trường chào đón thêm nguồn cung văn phòng mới.

Đơn cử, một chuỗi văn phòng có tiếng tại TP.HCM đang tung ra gói ưu đãi "thuê 2 tặng 1" để tìm khách mới và giữ chân khách cũ. Cụ thể, tại phân khúc văn phòng truyền thống, giá 15 - 20 USD/m2/tháng, đơn vị này triển khai gói khuyến mãi thuê 2m2 được tặng 1m2 (sử dụng trong 6 tháng).

Phương thức thanh toán cũng được áp dụng linh hoạt như: trả tiền thuê 12 tháng tặng một tháng, thanh toán 24 tháng tặng 3 tháng, đồng thời giảm 10% giá thuê cho văn phòng trọn gói và chỗ ngồi làm việc, giảm 10 - 20% giá thuê đối với dịch vụ phòng họp, phòng đào tạo và hội thảo.

Bên cạnh tăng ưu đãi, giới chủ cho thuê văn phòng cũng đang thúc đẩy các chiến dịch cải tổ lớn nhằm thích ứng với tình hình mới, thu hút khách hàng, từ đó tăng doanh thu, giảm nguy cơ thua lỗ, thậm chí phá sản hàng loạt.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam cho biết, trong bối cảnh khó khăn bủa vây, các chủ đầu tư đang đẩy mạnh cải tiến chất lượng để tăng sức cạnh tranh.

"Trong vòng hai năm tới, thị trường sẽ chứng kiến một cuộc đua nâng cao chất lượng. Các tòa nhà văn phòng hạng B lâu năm, nằm ngoài khu vực trung tâm hoặc được trang bị cơ sở vật chất và dịch vụ quản lý bậc trung sẽ buộc phải cải thiện, nâng cấp danh mục dịch vụ hoặc giảm giá chào thuê. Thậm chí là thực hiện cả hai cùng lúc", ông Leo Nguyễn phân tích.

Những sức ép rõ ràng đang gia tăng, đòi hỏi các doanh nghiệp đầu tư phân khúc văn phòng cho thuê buộc phải tiến hành cải tổ. Tuy nhiên, về trung và dài hạn, theo giới chuyên gia, đây vẫn là loại hình có tiềm năng tại thị trường Việt Nam.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao - Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, đánh giá lợi thế về giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực giúp thị trường văn phòng của Việt Nam có tiềm năng rất tốt, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài xây dựng những toà nhà chất lượng cao.

Đặc biệt, trong thời gian tới, lượng khách thuê mới từ các doanh nghiệp cung ứng và gia công dự báo có thể tăng khi những tập đoàn đa quốc gia áp dụng chiến lược "Trung Quốc + 1" chuyển sang Việt Nam, nhằm đa dạng hoá chuỗi cung ứng.

Cơ hội vẫn luôn hiện hữu, tuy nhiên, theo chuyên gia, các chủ đầu tư cần cân nhắc đa dạng sản phẩm. Thay vì "tất tay" tại khu vực trung tâm, các nhà đầu tư nên phát triển văn phòng cho thuê ở khu vực ngoài trung tâm. Đồng thời, cần giảm nhiệt cuộc đua về giá, gây mất sức cạnh tranh./.