HoREA kiến nghị tái điều chỉnh, phân lô đất đai để chỉnh trang, tái phát triển đô thị

TPHCM hiện có quy mô dân số lên đến khoảng 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư. Trừ khu vực trung tâm thành phố tương đối khang trang, phần lớn các quận, nhất là các quận ven vẫn đang tồn tại rất nhiều khu dân cư lụp xụp cần phải được chỉnh trang - tái phát triển đô thị.

Theo khảo sát của Viện nghiên cứu phát triển thành phố thì có đến 18% dân số thành phố, tương đương với 2,34 triệu người cần nhà ở, theo số liệu của Sở Xây dựng thì có đến 500.000 hộ dân chưa có nhà ở.

HoREA cho biết, trong hơn 20 năm qua, thành phố đã thực hiện thành công dự án chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, Tân Hóa - Lò Gốm, Ruột Ngựa - Tàu Hũ đã góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị. Hiện nay, thành phố đang tiếp tục thực hiện chương trình chỉnh trang kênh rạch, có liên quan hơn 22.000 hộ gia đình, với tổng mức đầu tư khoảng 30.000 tỷ đồng. Trong đó, có các dự án trọng tâm như Nam Kênh Đôi, quận 8 với quy mô hơn 7.500 hộ dân, tổng mức đầu tư khoảng 14.000 tỷ đồng...

Thành phố cũng đang triển khai chương trình nâng cấp, xây dựng lại chung cư cũ có liên quan đến 35.000 hộ gia đình, với mục tiêu từ nay đến năm 2020 sẽ xây dựng lại hoặc nâng cấp tối thiểu 50% trong tổng số 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, trong đó có khoảng 50 chung cư đang trong tình trạng hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng. Tổng nguồn vốn đầu tư cho "Chương trình chỉnh trang tái phát triển đô thị" rất lớn, lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng, trong khi nguồn lực ngân sách của thành phố có hạn, cần phải được bổ sung bằng phương thức xã hội hóa đầu tư.

Trong hơn 20 năm qua, thành phố đã thực hiện thành công dự án chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, Tân Hóa - Lò Gốm, Ruột Ngựa - Tàu Hũ đã góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị.

Trong giai đoạn 2011-2015, thành phố đã huy động được nguồn lực xã hội hóa đạt tỷ lệ 31,7% GRDP để phát triển hệ thống hạ tầng đô thị và các dự án trọng điểm. Chỉ có giải pháp thực hiện phương thức xã hội hóa đầu tư theo hình thức hợp tác công - tư (PPP), với sự hợp tác tích cực, tự giác tham gia của người dân thì mới đảm bảo sự thành công của "Chương trình chỉnh trang phát triển đô thị".

HoREA lấy dẫn chứng từ các dự án chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp, xây dựng lại chung cư cũ đã thực hiện thành công từ những năm đầu 1990 trên địa bàn TPHCM như: Dự án chỉnh trang nhà ở trên và ven kênh rạch Nhiêu Lộc - Thị Nghè, Ruột Ngựa - Tàu Hũ, Tân Hóa - Lò Gốm; chỉnh trang khu dân cư Bàu Cát, quận Tân Bình... trong đó, theo HoREA, một điển hình cần được nghiên cứu để nhân rộng là dự án cải tạo chỉnh trang, nâng cấp khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận 5 năm 1993.

Trước kia, đây là khu dân cư cũ lụp xụp, diện tích 3,1 ha với 563 căn nhà chủ yếu là nhà cấp 4 thấp tầng, thường xuyên bị ngập nước mùa mưa, môi trường sống bị ô nhiễm nặng.

Thực hiện chỉ đạo của Thành ủy, UBND thành phố, Sở Nhà đất và UBND quận 5 đã phối hợp tổ chức thực hiện Dự án cải tạo chỉnh trang, nâng cấp khu dân cư Xóm Cải theo cơ chế, chính sách tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô với sự tham gia tích cực và chủ động của cộng đồng dân cư.

Kết quả rất thành công, với tổng vốn đầu tư 93,6 tỷ đồng, trong đó có một phần vốn ngân sách là vốn mồi để thực hiện giải phóng mặt bằng, đầu tư một số hạng mục hạ tầng chính, cộng với vốn huy động được ứng trước của cộng đồng dân cư và nhà thầu, đã xây dựng được 7 block nhà chung cư và 23 cụm nhà cấp 2 với mật độ xây dựng giảm xuống còn 36,4%, số tầng trung bình 6,5 tầng, đường giao thông kết nối thông suốt, an toàn phòng cháy, chữa cháy, diện tích cây xanh tăng thêm, và tất cả 100% hộ dân đã được tái bố trí nhà ở khang trang tại đây với đầy đủ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Từ thực tế đó, HoREA kiến nghị tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để chỉnh trang - tái phát triển đô thị, là một phương pháp nhằm phân chia lại đất đai, tích hợp lại quỹ đất từ các thửa đất riêng lẻ, giá trị thấp do chưa có hạ tầng đầy đủ, mà mỗi người chủ thửa đất tự nguyện dành một phần thửa đất của mình đóng góp vào dự án để mở rộng, nâng cấp hệ thống giao thông, hạ tầng khu vực.

Từ đó giá trị đất khu vực dự án được nâng lên, sản phẩm chủ yếu là phát triển chung cư cao tầng, phục vụ tái định cư tại chỗ và dành một phần quỹ nhà dôi dư để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đã bỏ ra, với lợi nhuận hợp lý; Các quyền về đất đai được chuyển cho chủ sở hữu nhà (căn hộ) mới theo mục tiêu của dự án.

Quá trình thực hiện, theo HoREA cần xác định vai trò của 3 trụ cột của dự án tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai là: Cơ quan nhà nước với vai trò kiến tạo chính sách, cơ chế, duyệt quy hoạch khu vực chỉnh trang với quy mô hợp lý, thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng..., doanh nghiệp chủ đầu tư với vai trò tổ chức thực hiện dự án; các tổ chức tín dụng có liên quan với vai trò hỗ trợ cho chủ đầu tư và người dân; và cộng đồng dân cư trong khu vực dự án vừa là chủ thể tham gia vừa là người thụ hưởng, cần đạt được sự đồng thuận cùng với cơ quan nhà nước và chủ đầu tư để thực hiện dự án.

Đồng thời, HoREA kiến nghị thành phố tổ chức tổng kết các dự án chỉnh trang - tái phát triển đô thị đã thực hiện trên địa bàn thành phố trong hơn 20 năm qua để rút ra những vấn đề mang tính quy luật, những cơ chế, chính sách, những bài học kinh nghiệm cả thành công và chưa thành công để đề xuất bổ sung vào hệ thống pháp luật, và góp phần xây dựng, hoàn thiện cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện thành công "Chương trình chỉnh trang, phát triển đô thị" của thành phố.