Hoạt động mua bán thông qua sàn giao dịch QSDĐ nên thực hiện theo cơ chế mở

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất, báo cáo Thủ tướng trước ngày 15/8.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất được xem là một bước tiến mới, đột phá, thúc đẩy thị trường bất động sản minh bạch, thuận tiện hơn.

Nhờ tính minh bạch, việc mua bán quyền sử dụng đất qua sàn sẽ tránh được tình trạng sốt giá, ép giá. Cũng thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng sẽ xây dựng được cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường đất đai, giúp cơ quan quản lý có thể kiểm soát được các giao dịch đất đai trên thị trường. Đồng thời, Nhà nước hạn chế được thất thoát trong việc kê khai nộp thuế.

Tuy nhiên, từ ý tưởng đến hiện thực còn nhiều vấn đề cần lưu ý, trong đó, quan trọng là cơ chế vận hành hợp lý, chính sách khuyến khích, ưu đãi để thu hút các cá nhân, tổ chức tích cực tham gia.

Ủng hộ chủ trương nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, song chia sẻ với Reatimes, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án – DKRA Group cũng chỉ ra những e ngại trong thực tiễn, đồng thời, đưa ra một số nhận định ban đầu về cơ chế hoạt động phù hợp.

PV: Mới đây Thủ tướng Chính phủ có công văn giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan, nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, ông đánh giá thế nào về chủ trương này ?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi, cũng tương tự như sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa,… đã được thành lập và vận hành ổn định, thì chỉ đạo nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ là một chủ trương đúng đắn và mang tính chiến lược trong dài hạn.

Thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất, người mua – người bán có thể dễ dàng tiếp cận thông tin một cách chính xác, minh bạch, tránh được tình trạng “sốt ảo” diễn ra cục bộ ở một số địa phương như trước.

Đồng thời, việc triển khai đồng bộ việc giao dịch thông qua sàn còn có thể rút ngắn được các hồ sơ thủ tục cần kê khai thực hiện, như công chứng mua bán, sang tên cũng như hạn chế được rủi ro thất thoát về thuế phải thu do kê khai giá không đúng thực tế giao dịch.

PV: Ông đánh giá hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay như thế nào?

Ông Võ Hồng Thắng: Hiện nay chỉ có một số ít sàn giao dịch lớn, quy mô từ 500 – 1.000 nhân sự (tập trung phân phối dòng sản phẩm bất động sản dự án), còn lại phần lớn là các sàn giao dịch nhỏ lẻ, quy mô dưới 200 nhân sự và hầu hết đều đang hoạt động một cách rời rạc.

Do đó, nếu có thể thống nhất lại các sàn giao dịch này thông qua một định hướng chung, tiêu chuẩn quản lý đồng bộ của Sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng là một cơ hội mà các sàn giao dịch bất động sản hiện hữu có thể nhanh chóng nắm bắt và cùng chung tay xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và phát triển bền vững.

PV: Theo ông, nếu hoạt động thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất, người dân và doanh nghiệp bất động sản có e ngại gì?

Ông Võ Hồng Thắng: Từ trước đến nay, bất động sản là một ngành đặc thù đòi hỏi quy mô vốn lớn, kèm theo đó là sự bất cân xứng thông tin giữa người mua – người bán do thị trường quá rộng lớn khiến thông tin thường dễ bị nhiễu, thiếu tính xác thực. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến gia tăng chênh lệch giá, tạo ra những “lỗ hổng” nhằm gia tăng lợi nhuận cho hoạt động mua bán bất động sản.

Do đó, về phía người dân, nếu yêu cầu giao dịch bất động sản qua sàn tập trung, thì có khả năng dễ phát sinh tâm lý e ngại trong việc khai báo thông tin nhu cầu mua - bán bất động sản, hiện trạng tranh chấp, kê biên… khi tất cả mọi thông tin đều phải được kê khai chi tiết, minh bạch thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, đòi hỏi phải chuẩn hóa về nhiều mặt, từ thông tin thị trường đến năng lực của đội ngũ nhân sự (phải có chứng chỉ môi giới) nhằm đáp ứng nhu cầu đề ra khi sàn giao dịch quyền sử dụng đất đi vào hoạt động.

PV: Để giảm bớt những e ngại, sàn giao dịch quyền sử dụng đất có thể hoạt động theo cơ chế nào, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Tôi cho rằng hoạt động mua bán thông qua giao dịch quyền sử dụng đất nên thực hiện theo cơ chế mở, đẩy mạnh tuyên truyền vận động, khuyến khích sự tham gia từ phía người mua, người bán, cùng với các sàn giao dịch hiện hữu trên thị trường chung tay thực hiện nhằm đạt hiệu quả cao nhất. Từ đó, sàn giao dịch quyền sử dụng đất mới có thể cung cấp thông tin cho cả bên mua, bên bán một cách khách quan, minh bạch, chính xác và kịp thời nhất, tạo điều kiện thúc đẩy các giao dịch bất động sản trên thị trường hiện nay. Nếu bắt buộc tham gia một cách áp đặt, có thể dễ dẫn đến những tiêu cực phát sinh xuất phát từ tính chất độc quyền.

Theo hướng đó, chúng ta cũng có thể tham khảo những mô hình quản lý thông tin, giao dịch bất động sản đã thành công ở các nước. Điển hình như mô hình của URA (Urban Redevelopment Authority) – Ủy ban chuyên trách về vấn đề bất động sản của Singapore. Cụ thể, tất cả các thông tin chi tiết về bất động sản chào bán/thuê (vị trí, diện tích, giá bán/thuê,…) đều được niêm yết, đăng tải công khai, cập nhật liên tục lên cổng thông tin điện tử của đơn vị này. Các sàn giao dịch trên thị trường sẽ căn cứ nội dung thông tin được công bố để áp dụng thực hiện một cách nhất quán và đạt hiệu quả cao nhất.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!