Hà Nội: Vụ xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp dưới góc nhìn của Luật sư

Trước diễn biến phức tạp về những sai phạm nghiêm trọng trong quản lý đất đai, đặc biệt là quỹ đất nông nghiệp. Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam đã có chuỗi bài viết tác nghiệp tại các điểm đen về sai phạm xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp như các phường Nhật Tân, Yên Phụ, Khương Đình, Định Công... trên địa bàn TP. Hà Nội. 

Tuy nhiên, tình trạng xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp tràn lan tại các phường, quận đã và đang khiến dư luận đặc biệt quan tâm. Vậy trách nhiệm xử lý thuộc về đơn vị, cơ quan chức năng nào? Không thể giải quyết sai phạm này thì các cá nhân, tổ chức các cấp quản lý có bị truy cứu trách nhiệm hay không?. Để làm rõ vấn đều nêu trên, Pv đã có buổi trao đổi với Luật sư Dương Thị Thanh Bình, văn phòng Luật Kết Nối, đoàn luật sư Thành phố Hà Nội.

Pv: Thưa Luật sư, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có phải là hành vi vi phạm pháp luật hay không? Được quy định tại điều khoản bộ luật nào?

Luật sư: Trước hết cần nắm rõ về các nhóm đất, cụ thể: Tại Điều 10 Luật đất đai 2013 phân loại rõ 3 nhóm đất đai gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Và việc phân loại này căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất.

Nhà nước mới là chủ thể được quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền  theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013. 

 Đồng thời, Khoản 3,  Điều 12 của Luật này quy định rõ: “ Nghiêm cấm hành vi sử dụng đất không đúng mục đích”.

Như vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật đã được quy định tại Luật đất đai 2013.

Pv: Luật sư  hãy cho biết rõ về điều kiện để xây dựng nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? 

Luật sư: Để xây dựng được nhà ở theo đúng quy định của pháp luật cần đáp ứng các điều kiện sau:

2.1. Điều kiện về đất xây dựng nhà ở: Đất để xây nhà ở phải đúng mục đích là “đất ở”được ghi nhận tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ khác quy định tại Điều 100 Luật đất đai và chỉ được xây dựng trên đất hợp pháp của mình. theo quy định của Luật đất đai. Trong trường hợp chưa phải mục đích đất ở, người sử dụng đất phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thành đất ở.

Ngoài điều kiện về đất xây dựng, công trình nhà ở còn phải đáp ứng quy định tại Luật nhà ở và Luật xây dựng. Cụ thể:

2.2. Điều kiện đối với công trình nhà ở phải tuân thủ quy định tại Điều 42, Điều 43 của Luật nhà ở 2014 . Theo đó:

-  Đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn: Phải phù hợp quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực nhà ở và bảo đảm yêu cầu vệ sinh, môi trường.

- Đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị: Việc xây dựng nhà ở hiện có phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị. Đối với nhà ở yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải xây dựng theo Giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng 2014.

Pv: Trong các trường hợp nêu trên thì đơn vị, cơ quan nào chịu trách nhiệm khi xảy ra sai phạm?

Luật sư: Theo Điều 208 Luật Đất đai 2013 quy định về Trách nhiệm của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai như sau:

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

Đồi với các hành vi vi phạm về đất đai mà mức xử phạt trên 10.000.000 đồng thì Chủ tịch UBND cấp xã có thể kiến nghị với Chủ tịch UBND cấp huyện để xử lý. 

Pv: Vậy nếu xây dựng cũ thì xử lý ra sao và mới thì cần làm gì ở các cấp chính quyền?

Luật sư: Điều 207 Luật đất đai 2013 quy định về  Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai như sau:

1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật đối với các hành vi vi phạm sau đây:

a) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai;

b) Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

c) Vi phạm quy định về lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin; vi phạm quy định trình tự, thủ tục hành chính; vi phạm quy định về báo cáo trong quản lý đất đai

Điều này được hướng dẫn bởi Chương 9 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

Điều 96. Đối tượng bị xử lý vi phạm

1. Người đứng đầu tổ chức, Thủ trưởng cơ quan có thẩm quyền quyết định về quản lý đất đai mà có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

2. Cán bộ, công chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn có hành vi vi phạm các quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý đất đai.

3. Người đứng đầu tổ chức, cán bộ, công chức, viên chức, nhân viên của tổ chức được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 8 của Luật Đất đai mà có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai đối với đất được giao để quản lý. 

Theo đó, những hành vi vi phạm được quy định tại Điều 97 của Nghị định này bao gồm:

-   Điểm b, khoản 3: Vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các hành vi sau: Giao đất, giao lại đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Điểm a,b, Khoản 6: Vi phạm quy định về quản lý đất do được Nhà nước giao để quản lý bao gồm các hành vi sau:  Để xảy ra tình trạng người được pháp luật cho phép sử dụng đất tạm thời mà sử dụng đất sai mục đích;  Sử dụng đất sai mục đích;

Như vậy, trong vấn đề xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp mà hiện nay dư luận đang hết sức bức xúc, thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà những người thi hành công vụ có liên quan có thể bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự được quy định tại  Điều 229, Bộ luật hình sự 2015. Tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai hoặc các tội phạm về chức vụ được quy định tại Chương XXIII của Bộ luật hình sự 2015.

Việc người dân xây dựng nhà trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích là vi phạm pháp luật về đất đai, phá vỡ quy hoạch, làm ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường, đồng thời có nguy cơ đe dọa an ninh lương thực. Vì vậy, đối với những trường hợp mới xây dựng Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cần kịp thời  ra quyết định xử phạt hành chính về hành vi xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp; Có biện pháp giáo dục, tuyên truyền và khuyến khích người vi phạm tự tháo dỡ. 

Đối với các trường hợp xây dựng cũ, cố tình tiếp tục thực hiện việc sử dụng trái phép mặc dù đã bị xử phạt hành chính thì có thể bị buộc phá dỡ công trình hoặc bị thu hồi đất.

Đồng thời, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về Quản lý đất, cần nâng cao năng lực làm việc và quán triệt về trách nhiệm, hậu quả pháp lý đối với cán bộ phụ trách chính trong lĩnh vực đất đai vẫn tiếp tục được thực hiện nghiêm túc.

Pv: Quan điểm của Luật sư về những hiện trạng trên và các quy định của luật pháp đã đủ sức nặng hay chưa? 

Luật sư: Bùng nổ dân số và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ là những nguyên nhân chính khiến cho quỹ đất ở ngày càng trở nên hạn hẹp. Do đó, trạng xây dựng nhà ở trên đất không đúng mục đích sử dụng diễn ra ngày càng phổ biến, đặc biệt là ở các thành phố lớn và có dấu hiệu ngày càng diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Tình trạng xây dựng trái phép này làm phá vỡ quy hoạch đô thị, phá vỡ quy hoạch đất đai, thu hẹp quỹ đất nông nghiệp và quỹ đất công ích đe dọa an ninh lương thực, ảnh hưởng đến cuộc sống, sinh hoạt của người dân, khiến nhiều người bức xúc.

Tuy nhiên, tình trạng xây dựng nhà ở trái phép xuất hiện đã nhiều năm nhưng rất nhạy cảm và khó xử lý triệt để. Bởi nó liên quan đến vấn để nhu cầu về chỗ ăn ở, sinh hoạt của nhiều gia đình…

Hiện nay, pháp luật đã quy định khá rõ ràng, cụ thể về việc xử lý các hành vi xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp nhưng hầu hết chỉ dừng lại ở mức xử phạt vi phạm hành chính. Các biện pháp mạnh hơn như cưỡng chế thu hồi, tháo dỡ, trả lại hiện trạng đất… là rất khó vì liên quan chồng chéo đến nhiều cơ quan, ban ngành khác nhau. Và một phần vì chính quyền địa phương còn “cả nể” những trường hợp có quen biết, anh em, họ hàng…..Vì vậy, thực tế nhiều ngôi nhà xử phạt xong vẫn tiếp tục xây dựng, sử dụng. Thậm chí, nhiều ngôi nhà còn xây dựng kiên cố 3-4 tầng.

Vì vậy, tôi cho rằng cần có các biện pháp xử lý mạnh tay hơn nữa đối với vấn nạn xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp. Đồng thời, các địa phương cũng phải có cơ chế phối hợp nhịp nhàng giữa các cơ quan liên quan để việc xử lý vi phạm được triệt để.

Cảm ơn Luật sư đã có chia sẻ thông tin hữu ích đến bạn đọc./.