Giá trị thực Gem Sky World ở đâu khi môi giới sẵn sàng \"biếu khách\" 400 triệu?

Phí môi giới gần nửa tỷ đồng/1 sản phẩm?

Vài ngày qua, câu chuyện tranh giành khách hàng tại dự án Gem Sky World (huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai) lan truyền trên mạng xã hội đã thu hút sự quan tâm của đông đảo giới đầu tư bất động sản.

Theo nội dung câu chuyện được kể lại, một môi giới thuộc sàn A đã đăng tải bài viết phản ánh về việc bị một môi giới sàn B (cùng bán tại dự án Gem Sky World) cướp ngang khách hàng. Đáng nói người này chấp nhận chi 400 triệu đồng (giới bất động sản thường gọi là “cắt máu”) để đền cọc cho khách, hòng giành được suất bán 2 căn Shophouse đã chốt cọc xong xuôi ở sàn A.

Từ những thông tin được chia sẻ, nhiều bình luận bày tỏ sự cảm thông với những người làm nghề môi giới khi gặp phải tình cảnh oái oăm, bị giật khách hàng dù đã chốt cọc thành công. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư lại tỏ ra hoang mang về giá trị thật của một dự án bất động sản trên thị trường, cụ thể là tại dự án Gem Sky World thuộc khu vực huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.

Qua các thông tin trao đổi trên diễn đàn, nhiều người khẳng định phí môi giới tại dự án Gem Sky World rất cao, có thể lên đến 400 triệu đồng/1 sản phẩm. Với những “cú chốt đơn” cả chục căn nhà phố và 3 căn Shophouse như câu chuyện được chia sẻ vài ngày qua, thì phí môi giới có thể lên đến 3-4 tỷ đồng.

Theo một số nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, phí “khủng” là nguyên nhân chính khiến cho Gem Sky World thu hút một lượng lớn môi giới đổ về đây bán hàng. Lẽ dĩ nhiên, dự án nào càng đông môi giới tham gia thì độ hot càng tăng, và hiệu quả truyền thông cũng như kết quả thu được chắc chắn không nhỏ. 

Ở một góc độ khác, nhiều người lại cho rằng việc chủ đầu tư mạnh tay trả phí môi giới quá cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của nhà đầu tư sau này. Phí cao đồng nghĩa mức giá thực tế tại dự án thấp hơn rất nhiều sau khi đã trừ đi hoa hồng cho môi giới. Việc chủ đầu tư đẩy giá lên cao cũng sẽ tạo ra khoảng cách lớn so với giá trị thực tế của khu vực và dễ khiến nhà đầu tư rơi vào thế mua dễ nhưng bán rất khó. Chủ đầu tư có thể trả cho môi giới 400 triệu đồng/sản phẩm, còn người mua liệu có dám trả phí mức này cho môi giới không? Nếu không trả phí cao thì môi giới vì lợi ích trước mắt sẽ chỉ bán sản phẩm nào có mức phí cao nhất.

Dự án Gem Sky World liệu có bị "ngáo giá"? 

Theo các chuyên gia phân tích, trong dự án sẽ bao gồm các khu đất nền và khu có xây nhà. Tuy nhiên, để tối giản hóa bài toán giá thành, thì có thể đặt giả thiết toàn bộ bán đất nền. Khi đó, cơ cấu giá thành chủ yếu bao gồm: Tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích, chi phí marketing, truyền thông và bán hàng, chi phí lãi vay, chi phí quản lý và dự phòng.

Qua tham khảo các dự án đã đầu tư ở Đồng Nai, cùng số liệu đấu giá đất tham khảo 2 trường hợp trên, có thể tạm tính giá thành như sau:

Tiền sử dụng đất: 6,6 triệu/m2 (tương ứng diện tích 92,2ha, giá 3.060 tỷ đồng, diện tích đất ở 50%).

Chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích: 2 triệu/m2 (suất đầu tư khoảng 10 tỷ/ha).

Chi phí marketing, truyền thông và bán hàng: 2 triệu/m2 (mỗi nền đất 100m2 sẽ tốn chi phí bán hàng khoảng 160 triệu và 40 triệu chi phí marketing, truyền thông).

Chi phí lãi vay: 2 triệu/m2.

Tổng cộng giá thành tạm tính: 6,6 + 2 + 2 + 2 = 12,6 triệu/m2

Ngoài các chi phí căn bản trên, phí quản lý và phát sinh khoảng 5% x 12,6 triệu/m2 = 0,63 triệu/m2.

Như vậy, giá vốn tham chiếu của đất Long Thành vào khoảng 13,23 triệu/m2.

Giả sử mức lợi nhuận lý tưởng chủ đầu tư kỳ vọng 25% trên giá bán thì mức giá bán ra là: 13,23/0,75 = 17,64 triệu/m2.

Trong khi đó, theo khảo sát, dự án Gem Sky World lúc ra hàng năm trước có mức giá bán từ 18 - 22 triệu đồng/m2. Sau nhiều giai đoạn mở bán, hiện mức giá tại đây đã vọt lên trên dưới 30 triệu đồng/m2. Đây là mức giá  cao hơn gấp đôi so với giá vốn tham chiếu, cao nhất ở thị trường Long Thành - Đồng Nai vào thời điểm này.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa Ốc Xanh, việc đẩy giá cao để bán hàng là hành vi "lừa dối" khách hàng và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong trường hợp dự án bị thổi giá, trước khi xuống tiền nhà đầu tư cần phải cân nhắc, suy nghĩ thật thấu đáo, xem xét kỹ lưỡng các yếu tố, nếu mua rồi có lời hay không, có bán ra được không, bán cho ai chứ không phải tìm một nơi bỏ tiền vào là xong. Một số dự án bán thổi giá thì số tiền bỏ ra rất lớn nên càng phải kỹ lưỡng hơn nữa.

Còn ông Phan Công Chánh – Chuyên gia bất động sản cá nhân nhận định, hiện tượng “ngáo giá” ở Long Thành có thể kéo theo nhiều hệ lụy lâu dài. “Thứ nhất việc thổi giá gây tác động rất lớn tới thị trường. Mức tăng giá quá nhanh trong thời gian ngắn thì hạ tầng không thể theo kịp. Các dự án bền vững phục vụ nhu cầu thực không có. Không có dân ở thì thị trường thứ cấp bế tắc. Thứ 2, những nhà đầu tư có nhu cầu khi thấy giá quá cao họ sẽ bỏ đi tìm thị trường khác tiềm năng hơn. Ngoài ra, giá ảo cũng sẽ kéo theo hiện tương đổ xô kiếm lời chứ không quan tâm về lâu dài gây nhiều tác hại cho thị trường, kéo theo giá mặt bằng chung cao, hệ quả lớn. Giá cao trong thời gian dài nhưng không có giao dịch dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư muốn vào nhưng thấy giá cao sẽ bỏ đi. Đây là hình thức đầu cơ nhiều hơn đầu tư dài hạn”, ông Chánh nói.