Giá nhà đất tăng cao, xu hướng nào dẫn đầu thị trường bất động sản năm 2024?

Giá nhà đất tăng cao

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, tính chung cả năm 2023, cả nước có 67 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 24.993 căn; có 71 dự án hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 29.612 căn; có 197 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm.

Đáng chú ý, trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Không riêng Hà Nội, theo một số báo cáo tại thị trường TPHCM, năm 2023, chiếm gần 80% nguồn cung mở bán thuộc về loại hình cao cấp với giá bán trên mức 50 triệu đồng/m2, còn lại là phân khúc trung cấp giá khoảng 35 triệu đến dưới 50 triệu/m2 và cũng không có dự án căn hộ bình dân nào giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Dự báo năm 2024, nguồn cung nhà ở cao cấp vẫn tiếp tục sẽ chiếm ưu thế, căn hộ trung cấp có sự phục hồi tích cực hơn nhưng vẫn chưa thể bùng nổ. Còn đối với phân khúc căn hộ bình dân, rất khó có thể trở lại thị trường trong bối cảnh giá và chi phí phát triển dự án vẫn leo thang như hiện nay.

Giá nhà tại các khu vực trung tâm quá cao khiến xu hướng mua nhà vùng ven đang là lựa chọn của không ít người. Tuy nhiên, có một thực tế là chênh lệch giá nhà ở vùng ven và trung tâm đang dần thu hẹp với tốc độ rất nhanh.

Khảo sát mức giá chung cư tại một số dự án ở khu vực phía tây Hà Nội có nơi lên tới gần 100 triệu đồng/m2, nguồn cung đa số thuộc phân khúc trung và cao cấp. Theo môi giới bất động sản giới thiệu các căn hộ tại Dự án Lumi Hanoi của chủ đầu CapitaLand (Nam Từ Liêm) đang được bán với giá từ 70 triệu đồng/m2 đến hơn 90 triệu đồng/m2.

Hay tại dự án Masteri West Heights (Nam Từ Liêm), giá của các căn hộ tại đây đang giao động trong khoảng từ 60-85 triệu đồng/m2. Dự án chung cư Masteri Lumiere Evergreen cũng do Masteri Homes làm chủ đầu tư đang triển khai trên trục đường chính của Vinhomes Smart City, các căn hộ có vị trí đẹp sẵn bàn giao ở đây có giá lên đến gần 100 triệu đồng/m2.

Một dự án khác cũng thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City và nằm kế bên Masteri West Heights là dự án The Canopy Residences cũng giới thiệu giá mở bán đợt đầu dao động từ 62-65 triệu đồng/m2.

Ngoài các dự án ở khu vực phía Tây Hà Nội, một số dự án khác tại các khu vực ven cũng có mức độ tăng giá bình quân cao như: Le Grand Jardin Sài Đồng (Long Biên) mở bán với mức giá trung bình khoảng 50 triệu đồng/m2, Golden Land (Thanh Xuân) tăng khoảng 3,5% (lên mức 38,7 triệu đồng/m2), HH2 Linh Đàm (Hoàng Mai) tăng khoảng 3,8% (lên mức 25,7 triệu đồng/m2) ...

Với thị trường TPHCM, theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ năm 2024 tại TPHCM tiếp tục khan hiếm. Nhiều nút thắt về công tác phê duyệt thủ tục triển khai dự án vẫn chưa được tháo gỡ - ảnh hưởng đến nguồn cung mới ra thị trường. Vì thế, mặt bằng giá căn hộ TPHCM dự báo tiếp tục đà tăng trong tương lai. Các sản phẩm ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 rất có thể trở thành mức giá “hiếm hoi” trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - cũng nhận định, giá nhà trong thời gian tới khó có thể giảm do các chi phí đầu vào đều có dấu hiệu tăng.

Theo ông Châu, TPHCM được biết đến là một siêu đô thị với nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao. Thế nhưng, trong gần 3 năm qua, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư chỉ đếm trên đầu ngón tay: Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án và 5 tháng đầu năm 2023 cũng chỉ có thêm 2 dự án.

Tổng cộng trong 2,5 năm kể từ khi Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực, TPHCM chỉ có 11 dự án vượt qua bước thủ tục này, còn nhà ở xã hội thậm chí không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Xu hướng đi thuê nhà sẽ dẫn đầu thị trường?

Theo Báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com.vn, nửa cuối năm 2023, trong 3 lý do phổ biến của những người muốn thuê nhà thì “ưu tiên sự linh hoạt”" chiếm tỷ trọng lớn nhất (38%), “không muốn mua nhà vì giá chưa hợp lý” chiếm 29% và “không đủ tiền mua nhà” chiếm 26%.

Tuy nhiên sang nửa đầu năm 2024, “không đủ tiền mua nhà” đã trở thành lý do hàng đầu khiến người dân lựa chọn thuê nhà, chiếm 33%. Động lực thuê nhà vì “ưu tiên sự linh hoạt” đã giảm tỷ trọng xuống, chỉ còn 27%. Có thể thấy, xu hướng đi thuê do tài chính chưa cho phép việc sở hữu bất động sản tăng lên trong nửa đầu năm 2024.

Trong đó, chung cư là loại hình bất động sản được người thuê quan tâm nhiều nhất (43%), sau đó là nhà riêng (18%) và nhà trọ (18%), chỉ một bộ phận nhỏ (9%) quan tâm đến nhà phố cho thuê.

Ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho hay, phần lớn người Việt chỉ sẵn sàng dành từ 10% - 30% thu nhập cho việc thuê nhà mỗi tháng.

Ông phân tích: “Hiện nay, mức giá cho thuê nhà trọ trung bình ở Hà Nội và Tp.HCM lần lượt là 3,5 và 4,8 triệu đồng, giá cho thuê chung cư trung bình tại 2 thành phố này là 12,5 - 13 triệu đồng. Điều này đồng nghĩa với việc, để một người/hộ gia đình đủ tài chính thuê nhà, thì tổng thu nhập mỗi tháng của họ phải từ 15 – 20 triệu đồng nếu chọn nhà trọ và 30 - 40 triệu đồng nếu thuê chung cư. Đây không phải là mức thu nhập thấp với đa số người Việt. Vì vậy, mặt bằng giá thuê nhà neo cao đang là một trở ngại với người dân".

Ông Lê Bảo Long cho biết thêm, để khắc phục khó khăn tài chính, người thuê chủ động tìm bất động sản có diện tích nhỏ hơn hoặc nằm ở vị trí xa trung tâm hơn.

Cụ thể, theo Báo cáo CSS nửa đầu năm 2024, khi được hỏi về phương án thích ứng khi giá thuê nhà cao, 67% người tiêu dùng bất động sản dự định sẽ thuê nhà nhỏ hơn, 27% sẽ thuê nơi xa hơn, 20% cho biết sẽ sống với nhiều người hơn, 13% sẽ thuê nơi có ít tiện ích hơn.

Trong bối cảnh đa số người thuê đang cố gắng thắt chặt ngân sách và kỳ vọng vào một mức giá hợp lý hơn, 70% chủ nhà cũng sẵn sàng giảm giá thuê, với mức giảm phổ biến là dưới 10%.