Đô thị sẽ “quá rỗng” nếu không kiên quyết xử lý

Từ năm 2012, các cơ quan quản lý từ Trung ương đến các sở, ngành của Hà Nội đã thanh tra, kiểm tra 215 dự án chậm triển khai. Tuy nhiên, đến năm 2018 chỉ có 61 dự án khắc phục sai phạm, 89/215 dự án vẫn vướng mắc về thủ tục đất đai và giải phóng mặt bằng.

Tháng 7/2018, khi HĐND thành phố Hà Nội thực hiện giám sát về tình hình quản lý các dự án sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai thì số dự án “treo” được thống kê là 383 dự án. Sau 6 năm xử lý các tồn tại, số dự án “treo” tăng gấp gần 2 lần!?

Tại TP.HCM, qua rà soát 2.758 dự án đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường xác định có 215 dự án liên quan tới vấn đề chậm triển khai và đặt vấn đề thu hồi. Tuy nhiên, số dự án thực tế đã bị thu hồi là rất ít. Nhiều dự án “treo” tới hàng chục năm gây thất thoát và làm ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân.

Dư luận vẫn đang đặt ra câu hỏi đến bao giờ mới có thể thu hồi triệt để các dự án treo, dự án có sai phạm? Cuộc chiến chống tham nhũng đất đai và thất thoát tài sản công mà chính quyền đô thị vẫn đang tiến hành liệu có đang mang lại hiệu quả thực sự, khi những dự án lẽ ra phải bị thu hồi ngay, xử lý ngay thì vẫn đang nằm “trơ gan cùng tuế nguyệt” còn những dự án đã và đang triển khai, thậm chí đã hoàn thành và bàn giao cho người dân thì lại có nguy cơ bị một quyết định thu hồi chặn đứng. Hệ lụy của cả hai động thái nói trên đều rất khôn lường.

Kiên quyết xử lý nhưng phải đúng đối tượng

Theo TS.KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư kí Hội quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam, cần thiết phải rà soát một cách tổng thể các dự án treo, dự án sai phạm. Đây là việc làm cấp thiết đối với các đô thị, nếu không, độ “rỗng” của các dự án này sẽ tạo ra một chất lượng đô thị không đảm bảo về không gian, môi trường và diện mạo. “Lấy ví dụ ở Hà Nội, theo thống kê của Thành phố thì Mê Linh có tới 50 dự án tồn đọng, Nam Từ Liêm có 48 dự án, Hoài Đức có 31 dự án và 25 dự án tại quận Hoàng Mai… Trong đó, có dự án đã tồn tại trên 20 năm. Rất nan giải. Phải có giải pháp quyết liệt hơn thì mới có thể giải quyết được”.

Ông Quảng phân tích thêm: “Thực tế phát triển dự án trong quá trình lâu như thế thì đôi khi các chủ đầu tư thứ cấp đã vào. Dự án lớn có thể chia sẻ thành nhiều dự án con thậm chí chuyển nhượng, bàn giao cho nhiều chủ đầu tư thứ cấp và vì thế quá trình này không quản lý được thì rất khó khăn trong việc thu hồi. Do vậy, chúng ta phải rà soát một cách tổng thể và dựa theo những tiêu chí để đánh giá, phân loại nó. Cái nào thấy chủ đầu tư không có khả năng đầu tư, hoặc có sai phạm trong quá trình triển khai thì bắt buộc phải thu hồi. Đối với những dự án đã chuyển nhượng thì phải xem xét xem doanh nghiệp thứ cấp có đủ khả năng triển khai dự án hay không, nếu không đủ thì cũng phải thu hồi. Thành phố cùng với các sở ban ngành phải ra một bộ tiêu chí để đánh giá một cách tổng quan xem cái nào thu hồi 100%, cái nào thu hồi theo từng phần.

Đối với những dự án đã và đang triển khai hoặc đã bàn giao cho khách hàng, nhưng thành phố lại phát hiện ra sai phạm trong mua bán thì việc xử lý phải cẩn trọng và có suy xét. Chỉ thu hồi về quyền sử dụng đất thôi chứ không thể thu hồi những cái kiến trúc, tài sản đã hình thành trên mặt đất trong quá trình triển khai dự án. Nếu như dự án đó trái quy hoạch và buộc phải thu hồi thì phải bồi thường thỏa đáng cho doanh nghiệp và người dân, nếu họ là bên ngay tình. Quan trọng nhất là phải hướng tới việc giải quyết quyền lợi của các bên liên quan sao cho phù hợp vì người dân không có lỗi”.

“Phạt là phạt người không triển khai dự án theo quy định hoặc khi triển khai chậm tiến độ, vi phạm luật đất đai. Lỗi ở đâu thì phạt ở đó chứ không phải cứ đè dự án, đè người dân ra để chịu trách nhiệm cho các sai phạm.

Vấn đề đó tôi nghĩ là phải rất cẩn thận, vì bất động sản liên quan rất nhiều đến yếu tố xã hội, nếu không cẩn trọng sẽ tạo ra những phản ứng tiêu cực giữa người dân, doanh nghiệp với chính quyền đô thị.

Cho nên việc thu hồi phải đúng đối tượng, công khai, minh bạch và bình đẳng, tạo được sự đồng thuận giữa các đối tượng, nhóm sở hữu. Tất nhiên để làm được cần phải có thời gian nhưng quan trọng là phải tìm ra hướng đi phù hợp nếu không sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn”, TS. KTS Trương Văn Quảng nhấn mạnh.

Lời giải cho bài toán thu hồi dự án “treo”

Nếu không kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng, theo TS Trương Văn Quảng, hệ lụy cho xã hội là rất lớn: "Những dự án không triển khai thì rõ ràng là anh khoanh đất ở đấy, rào lại nhưng không phát triển, người dân ở trong đó thì chưa giải tỏa, đền bù được. Quy hoạch chưa thực hiện, thành phố không đầu tư, chủ dự án mới là người đầu tư nhưng lại không triển khai thì người dân sống trong đó sẽ rất khổ. Lúc nào cũng trong tình trạng lo lắng, nhức nhối vì đường sá, hạ tầng không có, nhà cửa hư hỏng không được sửa hay xây mới, cảnh quan môi trường không có... Thậm chí tạo ra một cảnh quan đô thị rất nhếch nhác".

Lý giải nguyên nhân vì sao các dự án treo, dự án sai phạm ngày một tăng, trong khi những dự án thu hồi được trên thực tế lại rất ít, TS.KTS Trương Văn Quảng nhận định: “Có một thời gian chúng ta cũng rất dễ dãi, thiếu kiểm soát khi cấp giấy phép cho dự án. Trong quá trình phát triển, xuất hiện cơ chế xin cho, luồn lách cửa sau, bất chấp các thủ tục. Chủ đầu tư bằng những cách như thế để có được dự án nhưng lại không có năng lực triển khai, dẫn đến sử dụng sai mục đích, kinh doanh tạm, cho thuê tràn lan…, kiếm lời trên mảnh đất của đô thị và đôi khi chính quyền đô thị biết nhưng làm ngơ vì “lợi ích nhóm”.

Bên cạnh đó, theo ông Quảng, từ khi giao đất hoặc cấp phép dự án đến nay đã qua nhiều nhiệm kì quản lý, nên quả bóng trách nhiệm cứ bị đẩy đi đẩy lại. “Tôi nghĩ thành phố phải cương quyết, rơi vào nhiệm kì nào của ông A, ông B thì cũng phải lôi ra để xử lý nếu vi phạm thì mới giải quyết được một cách dứt điểm”.

Ngoài ra, Phó Tổng thư kí Hội quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, phải có một cơ chế mạnh hơn khi giao đất: “Ví dụ như sau 24 tháng nếu không triển khai thì năm đầu phạt 20% giá trị thuê đất, thậm chí 25 - 30%. Năm thứ 2, thứ 3, thứ 5 là chúng ta có thể thu về toàn bộ. Như vậy, chủ đầu tư phải bỏ một số tiền lớn để thuê đất thì chắc chắn họ phải đầu tư và tự giác phải trao trả cho thành phố”.

Cũng theo ông Quảng, một giải pháp khác không kém phần quan trọng đó là phải có một hệ thống thông tin dữ liệu về thị trường bất động sản, về đất đai, trong đó ghi rõ chi tiết thông tin của từng dự án, chủ đầu tư, tiến độ thực hiện để người dân thực hiện vai trò giám sát. Có như vậy mới giảm thiểu được các sai phạm.

“Còn nếu chúng ta cứ tiếp tục “nhờn” như trước đây, chỉ nhắc nhở, thậm chí có quyết định thu hồi nhưng vẫn không xử lý mạnh tay thì công tác quản lý đất đai khó có thể đạt được hiệu quả. Đôi khi chưa đủ cơ sở, hoặc chính quyền chưa đủ quyết tâm, chưa đủ mạnh hoặc còn tồn tại sự chạy chọt, chống lưng. Đó là vấn đề nhức nhối nếu không ráo riết thực hiện thì khó có thể thu hồi được toàn bộ dự án”, TS.KTS Trương Văn Quảng nhấn mạnh.

Đồng thời, ông Quảng cũng nhận định, một khi đã thu hồi được các dự án sai phạm thì việc tìm “đáp án” cho "bài toán" đất đai sau khi thu hồi cũng là một vấn đề đáng bàn: “Thành phố cũng phải xem xét là đất công thu được có phù hợp với định hướng phát triển của thành phố hay không và sẽ sử dụng nó như thế nào theo lộ trình phát triển của đô thị. Còn nếu cứ thu về để đó, lại có một doanh nghiệp A, B thân quen lại “nhảy vào”, để xin phát triển một dự án nhà ở nào đó trái quy hoạch hoặc nếu không thì cũng bỏ hoang, sẽ tiếp tục lãng phí nguồn lực đất đai”.

Theo TS.KTS Trương Văn Quảng, để giải quyết triệt để các vấn đề này thì quan trọng nhất là yếu tố con người và chất lượng quản lý. Theo đó, chắc chắn cách thức phát triển và quản lý đô thị phải được nghiêm túc nhìn nhận lại, phải có điều chỉnh bằng luật, bằng nghị định để có công cụ quản lý đô thị một cách tốt nhất, chứ không phải trải chiếu mời chủ đầu tư đến, cấp cho họ miếng đất để phát triển như vậy thì coi như đô thị đã xong. Phát triển đô thị là cả một quá trình, nhu cầu đến đâu phát triển đến đó, sử dụng tài nguyên đất đai phải hợp lý, tiết kiệm nhưng hiệu quả:

“Nếu cứ cấp cho cả trăm dự án làm mà doanh nghiệp không xây thì đô thị đó “quá rỗng”. Do đó phải xác định được nhu cầu thật của phát triển đô thị, ví dụ với từng này dân thì yêu cầu từng này đất, còn lại để dự trữ. Đất để dự trữ thì vẫn để người dân sống, phát triển về nông nghiệp, dịch vụ. Cần phải hạn chế một cách tối đa quy hoạch treo đang dẫn đến việc tình trạng “cái áo rất rộng” nhưng thực ra bên trong đó không có gì cả.

Thiết kế: Đức Anh